世上最纠结的人心，应该在楼市里。

微博微信上，我总能遇到有趣的人。号称是自住的，关心的是买入后还能升值多少。楼市上涨，言必刚需改善。楼市回调，全是投资观望。

躁动的情绪暗示着，对大部分人来说，楼市是懒得思考，但又绕不过的生意场。

生活不止眼前的苟且，习惯诗和远方的人们，终究要回到现实生活中来。二十五、三十岁、四十岁，命运中的总有套房等着你把它变成家。

进到楼市后，自信的我们发现，不是想的那么简单。大到首付贷款，小到过户办证，宁静的空气透出紧张和压力。几百万的大交易，瞻前顾后，小心翼翼。

更大的瓶颈在于自我认知。学会买房全套的道法术，却捉摸不透自己的诉求。花费半辈子的财富，买下半辈子的遗憾，这才是最大的痛苦。

当务之急，是弄清楚自己要什么。

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永不满足的消费需求

来到楼市，需求无非两大类，消费和增值需求。消费需求进一步分为刚需、改善和享受需求三种。弄清楚三种需求，除了立足于居住生活的诉求点，更要关注资源的局限点。

刚需要解决的是居住场景功能。居住是生活中的必要消费，是最底层也最易解决的问题。一个卧室一张床，再来一个卧室和客厅，就能支撑起一个家。不需要更多的配套，从功能性而言，70平米的房子，和200平米解决的底层功能性需求是一样的。刚需居住考虑更多的是服务于自身事业发展的问题，在大城市买房本身就是谋发展。所以通勤变得重要，关注居住地离上班地点的距离。刚需的局限点也很明确，就是总价预算。刚需的目标产品画像清晰，买得起的，通勤时间可控的房子，就是适合的产品，比如市区老破小和近郊新荒小。某种意义上，学区房也是刚需的一种，只是把个人事业换成孩子学业。

改善超越了基本的功能性需求。要的是居住舒适，比上不足，比下有余的略装逼生活。至少是个三房，有条件的可以上个四房。当然地段也不能太偏。局限点是性价比，是舒适度和总价的比例。改善需求希望用有限的预算，实现（脑海中）无限的享受。改善需求理想的产品画像是略好地段的次新房，单价尚可，且能满足漂亮生活的房子。比如市中心的小三房或者近郊的大房。

享受需求已经脱离了低级趣味，资金不再是问题。但是有钱人也有他们的苦恼，需要的是和身份匹配的生活。地段、面积、价格都好说。局限点在于社群，找到一个真正匹配的上身份的邻里圈子。豪宅的高总价是不错的筛选门槛，但也挡不住土豪暴发户渗入小区内，优质产品的确难觅，但还是有的，比如市中心平层和近郊的独栋别墅。千金买邻，万金买无邻，都是这个道理。

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捉摸不透的增值需求

增值需求可以区分为理财和投资。财富管理时代，生活里充斥着理财和投资，每个人都能和你说上几句。但大部分人甚至都没搞明白，理财和投资是有区别的。

理财实现的是资产的保值，首先确保安全，追求的是无风险收益率。投资目标是获得可容忍风险的高收益。这完全是两码事。

理财的诉求，就是不要输给CPI，但一定确保安全。局限性是风险的容忍度偏低。说穿了就是想赢怕输。要赚钱，别亏钱。因为要保证安全，理财可选的楼市产品只能是尽可能波动小。越接近市中心，越往成熟地段买，越不容易亏。因为房产的核心价值是地价。土地价值来自于周边配套，而配套一旦形成，一般不会逆向发展，特别是传统市中心。买了市中心的成熟地段，相当于买了政府背书的债券，长持获得较好的租金收入，帮助跑赢CPI。

增值的目标是高收益。高收益来自于两个部分：一是较高的单位收益率，二是足够多的本金。好的增值方法是找到非常高确定性正向收益率的项目（就是靠谱妥妥赚钱的），然后依靠融资（借贷）来做大绝对收益。这里面必须注意两点：一是因为加了借贷，投资项目的赢利的确定性要足够高，否则借贷就双刃剑，你死的很惨。二是借贷的成本要低，如果高过收益率本身，就无法实施借贷，即便单位收益率再高，绝对收益也不咋地。这样可选择也只有低单价、金融属性好的近郊次新房了。

到这里，我们已经分析了楼市中主流的需求。无论你是哪种需求，都能在上文中对号入座，帮助你梳理思路。

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变幻莫测的人心

最难琢磨的是人心。我们都是纠结、贪婪的动物，总是希望既要改善，又要理财，还要兼顾增值。对于这种需求，只有几年一遇的大笋盘才能满足，按照圈内达人的说法，普通人踩盘300套也不能遇到一套的。

所以理智点，想明白核心的需求是什么。

对于大部分的人而言，还是回归刚需和改善。因为越基础的需求越刚性。没什么人能残忍对待自己的生活，延迟满足，追求更高的投资回报。太惨了。太少了。人都是容易高估自己的动物，在艰难的生活面前，认怂是容易的。生活就是一场取舍，一边做加法，一边在做减法。

懂得现在的自己不容易，懂未来的自己更难。房产交易是低频交易，一套房子至少影响5年。事实上，对于大部分人来说，这个数字是10年，20年。买房时有必要带着发展的眼光看清自己的需求，是消费，是增值。最怕多年辛苦投入，最终发现下错注。一开始想着是改善，5年后发现应该压注投资，错失未来发展。一开始想着是投资，5年内遇到低谷内心煎熬，承受不了压力。

决策的思维时空，不应局限于当下，更要看到数年后的自己。

这个决定不难。因为你最了解自己，熟悉这个人几十年来的思维轨迹、三观、资源，没人比你更有资格去预测几年后的想法。

这个决定很难。世界变化太快，谁能说清数年后的变化。身边人也在变，老人、孩子、配偶会有新的诉求。自媒体新思潮也在冲击着你，说不定忽然某日迎来洞见时刻，三观尽毁。

我有时看着微信群上蹿下跳的发言者，心里想着是这些人真弄想明白自己的目标了么。

那些亢奋的弄潮儿们，与其简单粗暴地埋头学习，不如平和冷静地思考撞入楼市的本来目的。别用战术上的勤奋，代替战略上的懒惰。

懂楼市不容易，懂自己更难。

可是连自己都不懂的人，又怎么能懂得在楼市里搏杀呢 。