策划公司在与甲方做项目营销渠道和拓客计划时，把方案和步骤做得很细，执行力较强，效果明显，业绩上升。
在房地产营销过程中，逐步成熟并不断演进的拓客策略和方式，是硬销售状态下最好的选择。
高效率（有业绩为凭）的拓客，首先需要在有限的线上资源作为铺垫。
现在开发商一般不愿意再花几百万元请个什么明星代言、搞明星走穴活动，而是选择有实效的、花钱不多的新媒体。
最重要的营销是拓客渠道的展开。拓客需要各类宣传和销售的物料，我们号称为“拓客武器”。
在营销实战启动前，要把各类物料配备好，形成“拓客武器库”，为拓客和实现销售目标奠定基础。
销售物料，主要包括设计类物料、礼品类物料和道具类物料三种。
每个项目都需要有一套销售道具，以前，最普遍的是楼书。
集合项目卖点的、营销推广主打思想的、图文并茂的《售楼宣传册》，俗称“楼书”。
不过，现在多数的楼盘已不见楼书，主要道具已经变成精简化的“折页”这样的形式。
现在甚至有的楼盘更简化，只做一份单页这样的形式；当然，连单页都不想做的楼盘，只能无语了。
折页，被称为“小楼书”，就是把楼书的精华缩减为4-9页小册子，更便于派发和携带，更符合现代人的阅读习惯。
宣传单页，一张正反两个面的宣传页，尺寸比折页大一些，主要浓缩项目宣传精华卖点，重点主打阶段促销信息。
单页便于项目现场宣传，也便于销售人员做定点营销时“派单”。
户型单片，一般是每个户型做成一张，一面是户型家居配置图及户型宣传解析，另一面是置业计划。
它作为销售道具之一，给销售人员跟客户交流并测算写画关于面积、房价、房款、按揭的月还款等信息。
有些项目会做一本“户型手册”，把所有的户型放在一本手册里，这种形式的销售道具，一般不建议采用。
建议只在前期已经确定客户（或内部营建、合伙营建）的情况下使用。
销售是具有阶段性的，分期分批的，每期推出的房型可能不一样，后期待推的房源最好先不公布出来。
一般来说，还是以户型单片的形式来做，比较具有执行效率和操作效果。
道具类物料是一些辅助销售用品，如资料袋、订单合同文本、销讲资料、表单、水笔、宣传板、纸杯、计算器等。
用于拓客及活动时发放的小礼品等，统称为礼品类物料。
在销售活动中，特别是一些大型活动如开盘、房展会、路演等，提前贮备和准备好销售物料。
道具和物料对于在活动中实现顺利销售起着重要作用。销售经理及助理或秘书应该重视道具及物料的利用。
