房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。说白了就是很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。
1、实物资产的REITs，也就是手里握着实际的产权，然后经营和投资：如住房类REITs--就业率、办公楼类--经济发展、商业类--消费、工业类、寄宿类、仓储类、基础设施类、林地类、医疗类等等很多REITs产品。
2、另一种REITs，它不做实物房地产投资，而是投资房地产相关的债券，一般就是房地产抵押债券。它们会从银行借钱，投资到这些债券里，从中赚取利差。比如我把我的房子抵押给银行，银行借给我一笔钱，也许是房贷，也许是其他用途。然后银行如果不想承担这个风险，就会转手把我这笔债卖掉，而这种债券类REITs就会买下这些债券，赚一笔利息。这种产品的发行方会做股权融资，就是卖股票给投资者。在美国这种REITs的股权融资比例甚至比商业银行要高。这类REITs通常分红率非常高，但盈亏同源，它内在隐藏的风险也比较多：利率风险--这种债券类REIT就对利率非常敏感，如果它的借贷成本大幅上涨，利润就缩水了。违约风险--如果像2008年那种房地产大崩盘，肯定吃不了兜着走。预付风险--如果债务人提前偿还了债务，你就只能把这笔钱用当时的利率水平再投资出去。而当时的利率水平如果低于之前，你就亏了。周转风险--这种REITs买的债券通常是长期持有的。但它借的贷款有可能是短期的。所以，如果你有个短期债务必须偿还，但手里的长期债券都不能赎回，你流动性枯竭就破产了。这种时候你就得利用各种短期融资工具来让自己周转下去。
3、REITs比较适合作为整体资产配置中的一小部分。比如你100块用作投资，30块买股票，20块买债券，10块买黄金，10块买REITs，这样可以平衡你的整体资产。REIT在低利率环境下，特别受追捧。因为基准利率太低，有的国家甚至是负的，资本就倾向于追逐更高的收益。但是现在美国进入加息周期，美国股市整体下跌的话，REITs行业也会承受压力。所以任何REITs都不要贸然买入，除非你想一直拿到退休，只赚分红滚雪球。
