房租思考

近两个月没有独处的时间,也就中断了写作和思考。前两天,我的世界终于恢复了安静,也就重新开始写了。
最近北京的房租大涨,很多人开始感到绝望,但我却认为这次的涨价很合情合理。
一方面是北京的拆违,另一方面是链家等公司在这中间的违规操作加杠杆。

北京拆违,清理低端人口,造成了供不应求,推高租金,理所当然。所以如果你觉得北京的房租你承受不了,那恰好说明你就是政府认为的低端人口,安心的打道回府吧。
在清理低端人口之后,很多低端的服务业从业人员会变少,变相的就推高了服务费用,比如说外卖的配送费。有的人会因此选择自己动手,减少了对服务业的依赖,最终这将恢复到一个新的平衡。
在服务业价格上涨,租金上涨的背景下,许多公司会出现员工流失,为了留住员工,企业会被迫提高薪资水平,倘若企业受不了,自然会选择转移,这也是符合政府思路的。国家希望许多产业不要挤在北上深,尽量往二三线转移,但又不要往国外转移。

链家等公司的违规操作只会短期内推高租金,却没法长期的影响租金;而且某种程度上说,链家等公司愿意加杠杆,说明也是看多租房市场,这也符合国家的政策宣传;其违规点无非是利用了信息不对称,让租客和房东被迫绑在他这个杠杆上,一旦杠杆撬不动了,带着大家一起受损。

与卖房市场不同,租房市场是一个自由市场,国家没有什么干预,其价格会在价值周围浮动,看不见的手会让它处于一个动态平衡中。
借用自动控制理论中最基础的PID调节,看不见的手就是这个PID反馈调节单元。在PID调节中无外乎四个因素,比例、积分、微分以及采样周期。

年初的拆违,使得供求关系变化,价格应该上涨。租房市场的看不见的手,由于租客是对价格比较敏感的群体,因此比例调节会比较明显,积分调节不好分析,微分调节会较小(因为房租上涨过快而慌不择路赶快租房的人毕竟是少数),租房市场的采样周期大概是以几周甚至月来计算。此次链家等公司的违规操作,无非是增大了比例调节系数。
“增大比例系数使系统反应灵敏,调节速度加快,并且可以减小稳态误差。但是比例系数过大会使超调量增大,振荡次数增加,调节时间加长,动态性能变坏。”
所以这次房租或许有些超调,但仍合理。
依此类推,股票市场的看不见的手则是比例项更大,积分项同样不好分析,微分项很大(因为市场经常表现出追涨杀跌),而且采样周期很短(在交易时以秒来计算)。
“ 微分控制的缺点是对干扰噪声敏感,使系统抑制干扰的能力降低。”
因此,股票市场波动较大。

当然事实上,所有市场都是一个非线性时变系统,PID是没法解释的,但是用一个近似的假设去定性理解它,倒没太大影响。

再说房价。
房市是一个受严格管制的市场,有一个看得见的手(政策)一直在干预,但我相信看得见的手还是掰不过看不见的手的,终归还是要回归他应有的价格。不过看得见的手也在削弱看不见的手的比例项和微分项,因此我倾向于房价会稳定,虽然有泡沫(严重的超调量),但考虑到中国仍然有城市化率空间、GDP仍然会涨,再加上放水的操作,所以这些泡沫应该会慢慢消除。当然人口净流出的东北除外。
但是这个假设存在两个不确定性因素。一个是人口锐减,人口虽然在下降,但是锐减的概率几乎为0(除非战争),所以短期看应该没问题。另一个是全面的经济崩溃,这个概率应该也不大。

现在有房的多数都坚定不移的认为房价崩盘会让政权受影响。
没房的一方面觉得房价再不降,国家没希望了,但另一方面自己一旦有上车机会,又会毫不犹豫的上车,并在上车后生怕房价跌。
所以我认为房价虽然现阶段有泡沫,但受到政策管制和身体很诚实的无房族的表现,我认为房价会趋于稳定。
有能力上车的,早买早享受;没能力上车的,晚买享折扣。

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