前面讲完了误区，现在说点实打实的方法。
很多人觉得选址靠眼光、靠运气，其实根本不是。
选址，是个技术活，它有标准的流程和判断方法。
尤其是新手，不用追求什么“旺铺玄学”，照着这四步走，至少能避开90%的坑。
第一步：先定品类和客群，再找店铺。
在“人、货、场”的顺序里，人永远是第一位的。
先想清楚三个问题;
1、我做什么品牌？
2、我的目标客户是谁？
3、他们一般会出现在哪里？
比如，你想做早餐店，那么目标客群就是赶时间的上班族、学生，那你就去地铁口、大型小区出入口、中小学旁边等位置找；如果你做商务简餐、白领午餐，就是写字楼集中的商务区、科技园区去找。
千万不要先找店铺，再想“我在这卖点什么好”。
店铺是死的，客群是固定的，强行让产品适配位置，大概率会水土不服。
第二步：3公里客群摸排，搞懂“谁会来吃”
找到意向店铺之后，别着急交定金，先花3天时间蹲点调研。
不用搞复杂的模型，就看三件事
1、分时段，点人流
早高峰：7:00-9:00，午高峰：11:00-13:00，晚高峰：17:00-20:00，夜间：20:00-22:00，
每个时段数30分钟-1小时，看路过的人数，换算成全天客流，别嫌麻烦，这是最真实的数据，比中介和品牌方说的都靠谱。
2、看人群结构
只有人数没用，得看是不是你的目标客群。
比如，午高峰，路过的全是穿正装的上班，那快餐、简餐就合适；晚上路过的都是带着孩子的宝妈，那亲子餐、家常菜就更适配；如果路过的大多数都是拎着菜的老人，那你做网红奶茶、年轻人的小吃，基本就不用考虑了。
3、看周边业态和竞品
周边同品类的店有多少，他们饭点上客率怎么样？客单价大概多少？生意好的店，优势是什么？是口味好还是价格低？
周边有没有超市、医院、商场等这种自带客流的配套？这些都是加分项。
很多人觉得蹲点丢人、感觉太累了，但是我想和你说，比起开完店亏几十万，蹲点几天根本不算什么。
我见过做的稳的老板，在选店铺的时候，连周边小区的快递量、外卖单量都要摸一遍。
总之，数据越详细，踩坑概率越低。
第三步：算清获客账，别只盯着房租
蹲完点有了客流数据，接下来就该算账了
新手，不要盯着“房租占比10%”的死公式，先算一笔“获客账”。
公式很简单：预估营业额=日均路过人数×进店转化率×客单价
比如，小吃店转化率按1%算就非常保守了，比如一天路过10000人，1%就是100人，客单价20元，一天营业额就是2000元，一个月就是6万，再看房租，如果房租10000，占比16%，就有操作的空间，如果月租超过了50%以上，那就要慎重了。
除了房租，还要算清转让费、装修成本、人工、水电、食材成本等等，把所有成本加起来，算一下盈亏平衡点，看看这个位置的客流，能不能做到。
很多人开店，只算“开店花了多少钱”，不算“每天卖多少钱才能不亏”，这是典型的盲人骑瞎马。
第四步：小范围验证需求，降低试错成本
如果数据看着不错，先别急着签三五年的长合同，先做个小范围验证。
花几百块钱、三五天时间验证一下，比你投几十万进去打水漂划算得多。创业不怕慢，就怕错，一步踩空，可能一两年都缓不过来。
你在选址上还有什么不懂的吗，可以评论区留言。
