| PART 1 |

前几日国家统计局公布了4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，限价城市价格严控下的新房涨幅，实在没有多大参考价值。

我们还是直接看二手房，4月，杭州二手价格环比上月涨了1%，看上去并不出众，而同比2020年同期数据，上涨幅度则达到8.7%，仅次于北、上、广、深及意外暴涨的银川。

要知道按统计局数据2020年杭州二手房显性涨幅才6.9%，但是你看看去年热点板块，江河汇从7万涨到10万，滨江沿江8万-10万+，钱江、望江新城10万-16万，奥体6万-8万+，未科从4万-6万，基数已经不小，真经不起这么涨。

而最恐怖的是，目前的北上广深对于二手房的新政已经不断加码，涨得最凶，调控最严历的深圳2月份出台二手限价新政后，结束了连续22个月环比上涨的趋势.

再配合一系列历史上最严的管控调控政策的落地，深圳楼市寒意渐露，供给侧、需求侧、资金侧等各方面都发生了巨大变化，深圳楼市的底层逻辑已经变了。

除此外，北京学区划片，上海教改新政、二手房指导价，宁波学区房交易参考价，各种组合拳，拳拳到肉，弱化学区房的属性、遏制学区房的热度，加上二手房阻断资金来源，楼市退烧肉眼可见。

持续高烧不退的杭州楼市，再去猜测下一个限售5年的板块和楼盘是哪个已经毫无意义。最高已经冲到18.4万/㎡的老破小学区房，已经让我们困惑到底是二手房价绑架了学区，还是学区绑架了二手房？

上次杭州限制二手过高挂牌价新政补丁，对于惜售、做阴阳合同的擦边球，显然是低估了买卖双方的聪明才智，效果甚微。

针对捆绑了教育属性的学区房和新房摇号潮根源二手房倒挂出狠招，划大片区、二手房参考价都是可以现学现用的大杀招，现学现用，刻不容缓。

| PART 2 |

任泽平曾说过“供需的错配、以及美元流动性的泛滥，是这一次大宗商品价格猛烈上涨的重要原因。

但是这一轮大宗商品价格高点临近了，未来5年要买的硬通货是这三种：第一，人口流入的都市圈的房子，土地；第二，供给稀缺的贵金属；第三，大赛道的龙头公司。

你会说杭州这几年的人口增长始终保持全国首位或第一集团，7普在6普基础上10年平均每年涨幅32万+，夺得全国增幅首位，由此城市人口红利足以支撑房价涨幅。

但是不要忽略一个问题，杭州房价的天花已经触碰到了城市能级更高的上海、北京，新房300万已经基本退出主城区，200万线几乎已经退到中环以外。

主城区二手房已经基本找不到5万以下次新房，而无论是经济体量，一二三产匹配度，产业偏科程度，工薪收入水平，消费水平等各方面，杭州还是与一线城市有不小的差距。

价格全面看齐的同时，这一轮涨价会不会像一线城市一样出现逃离北上广的逆流，购房和控价政策至关重要。

开放的杭州在开放的同时，给予真正想留在杭州的新杭州人机会的同时，给予户籍人口老龄化的城市一个长期对冲的机会和养老的机会。

参照苏州的开放三套房以房养老持续缓释城市红利，增加社保2年甚至5年，限制外来投机者的方法，甚至提高开盘数量至3万㎡，打击伪摇号中签低现象，不失为好的政策。

| PART 3 |

最近因审核不谨慎，房企开发贷款用于支付土地款，个人经营贷、信用贷、消费贷等挪用于购房，等多项违规操作，建设银行和杭州银行分别被中国银保监会浙江监管局开出245、250万的大额罚单，信贷控制，截断楼市热、加杠杆的资金来源指向明显。

而银行新的LPR贷款利率上浮，甚嚣尘上的房产税即将试点的“狼来了”，也让市场更加混沌，撩拨已经紧绷的神经。

再加上5年限售（7-8年可交易）的经济账，5.6%的高房贷利率，七七八八的契税、物业费、物业维修基金，还要看8年后楼市眼色。

不说同期解禁蜂拥而上的二手房，时间、机会成本全部锁定，是否能跑赢已经8年牛市的房产周期，打一个问号先。

| PART 4 |

有数据显示，每个中国人，平均一生会搬10-12次家。

有的人，从乡村留守的家搬到城市；有的人，从城市搬回老家；有些人，从操心半辈子的家搬到另一个城市；有些人，搬进努力打拼得来的新家；有些人，搬进可以让自己幸福的“大house”……决不能让每套房子都一样的煎熬和纠结。

杭州市场利益驱动的喧嚣和嘈杂已经盖过房子居住本身，就像前几天一篇外立面材质的选题，引来部分敏感的房价利益捍卫者的攻击和偏颇的言语；而一篇延迟交付项目的品质瑕疵推文，则引来自住者赞而投资者恶语相向的截然不同态度。

百万刚需、千万豪宅，到开盘或许还没有样板房和户型图，甚至不去售楼部盲选的不理性，利益驱动，红利至上，已经盖过产品品质的重要性。

自由市场就像美国疫情一样泛滥不可控，但是收发自如的管控结合才是艺术，稳步、分流、既得利益和房住兼容、降温度、增理性，相信中央的“房住不炒”和杭州疫情防控都能做的如此之好的执行力，控热度决心应该不会放纵。

等风来，明天更好。