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✨往期播客笔记回顾
全文字数：2058 | 阅读时间：7 分钟
1.「上海积分制度」
上海自2021年起实施积分制购房政策，旨在抑制过热的新房市场。
积分由基础分（婚姻、户籍、购房记录等）和社保分（缴纳社保月数）组成，总分高低决定购房资格与优先级。
高积分楼盘成为市场风向标，但也导致购房者盲目追求“倒挂”而忽视自住需求。
案例: 云锦东方成为上海首个“满分盘”，所有入围者均为满分，引发假结婚、黄牛等乱象。
触发积分：楼盘认筹人数超过规定比例（如内环2。5倍），则按积分从高到低排序入围。
不触发积分：市场转冷后，多数楼盘不再需要高积分即可购买。
2.「打新原因」
价格倒挂：新房价格低于同区域二手房，形成套利空间。
3.「购房者与卖房者心态」
购房者从“投资为主”转向“自住优先”，更关注居住体验与家庭需求。
卖房者面临“割肉止损”与“等待回暖”的两难，流动性差的老破小压力最大。
家庭共识难以达成，情感因素常阻碍理性决策（如父母不愿离开熟悉社区）。
4.「当下压力」
在经济学上看到的每一个图表只是一个抽象的曲线。但是在背后是有许许多多的人, 当他碰到经济危机，身处其中, 回到家她每天都要面对自己的孩子，家人，每天都要面对这个压力。即便他知道未来以后的2~3年经济会好的，理性告诉他会好的，所有的经济数据告诉他会好的。但是在此时此刻，当他处在那个环境当中，他压力是很大的。
5.「时间分配」
既然房产占你家的总资产可能是百分之六七十甚至之上，那你每天就应该花一个多小时的时间了解一下，学习一下房产知识。买房不仅仅是投资行为, 也是安身立命之本。
6.「上海房子情况」
老房占比面积大: 上海老房子的占比比全国其他的城市要大得多。98年房改之前建了很多工人新村, 目前50%以上的住房依然是在1998年房改之前的。
人均面积小: 上海人均的住房面积依然没有赶上全国。
7.「市场变冷的表现」
云锦东方是上海房市当年的一个顶点标志性事件，后面房市就一点点转冷, 表现如下:
积分制的触发: 积分制的高和低和是否触发积分这件事情本身可能就决定了大家对于市场冷暖程度的一个感知。从一个触发积分到慢慢不触发积分，从高分到慢慢低分，甚至开始大量的盘不要分。
供应: 新房供应量提升, 买二手房的人减少
价格: 二手房价格下降
8.「不选择再观望而是坚定打新原因」
品质差别: 即便二手房价格在往下降，二手房和新房在品质和各方面有一些差别的。比如房子质量, 设计, 小区人车分流。 15年之后的次新房和新房，居住体验相对来说是最好的。
新房品质提升: 新房随着市场的波动，新房会做的越来越合理。然后新房为了要让自己卖出去，就会增加自己的装修的标准, 配套设施等。
居住的舒适性, 房子的品质是最重要的因素。
9.「买房建议」
多看房：积累实地看房经验，建立对品质、区位、户型的直观认知。
重品质：关注外立面材质、车位比、人车分流、社区配套等硬指标。
轻预测、重估值：不预测涨跌，而是判断房子在长期持有的价值。
信息多元：兼听卖方、买方、第三方观点，避免单一信息源误导。
自住刚需: 多看, 合理价格就可以购买, 不一定一直想等价格底部抄底。
产品代差: 外立面 和车位比 这两个指标能够很直观很直接的判断开发商盖房的时候是否有的基础诚意。
外立面: 因为外立面是很直观的, 从外立面第一瞬间来判断这个小区的档次和建造的年份。
车位比: 一些好的楼盘，它车位比可能有1: 2.5, 意味着说你可以省两笔钱。不用跟人抢车位 & 全家能够买一个租一个。车位比高就意味着说它大概率是人车分流的, 出行相对安全。
建议:
即使暂无购房计划，也可通过看房了解市场，提升房产认知。
在能力范围内选择“自己愿意住”的房子，而非纯投资标的。
10.「买房后进维权群的原因」
上海几乎所有新房交付都伴随业主维权, 原因如下:
开发商的责任: 对于期房, 开发商宣传册先加了一层滤镜, 销售加一层, 购房者在买卖的时候，想象加一层滤镜, 最后交房的时候发现滤镜碎了, 于是先维权为敬。
购房者责任: 购房者的预期太高了，有很多不切实际的一些幻想
市场结构/房价太贵: 买房资产的占比太重了, 购房者的决策的压力和成本太高了, 对事情上投射太多的情绪, 容易动作变形。
信息不对称：普通家庭依赖中介、自媒体信息，易被误导。
11.「买时重质卖时重势」
买的时候你更多的去观察它基本面就是它比别人好在哪儿? 它在整个市场结构当中处于什么样的位置，它品质、区位、交通规划，当下供求关系未来的在那个产业和它的这个联动的一个关系, 这是它基本面。
卖的时候挑一个全市场有贝塔的时候，比如那种小牛市。(买房和买股票类似)
12.「对未来上海的房价的预测」
分化: 市场将持续分化，品质好、稀缺性高的房子仍具价值。
品质提升: 开发商将更注重产品力，以应对购房者挑剔的选择。
住房不炒: 让父母孩子住上好房子, 有好的生活居住体验是最重要的。多看房, 买到好品质的房子, 因为偏好会不断的漂移的，但是只有品质是可以穿越周期的
金句摘抄
一个人年纪到40岁以后，如果他还不信命的话，其实证明他的确缺少慧根。(这句话易立竞也说过)
预测只会让预测者显得很愚蠢—— 巴菲特
偏好会漂移，但品质会穿越周期。——清风
买房是为了生活，而不是为了证明生活。——杨天南
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