房价不跌 去杠杆就是一句空话！

前言

让资产回归它应有的属性，让资产回归它真实的价格，解决资产端的根本问题，这是去杠杆的必由之路。

一、简单的资产负债表揭示的秘密

当前的经济主题词是“去杠杆”，说明杠杆率太高了。

杠杆率有很多种观察方法，目的都是为了衡量负债主体的债务风险，最简单的是从产负债率角度去观察，但可以得到很多有价值的东西。

人们喜欢从资产负债率的负债端去着眼看问题，以负债规模快速增长说明杠杆率的恶化，而今天我们要说的是另外一端----资产端的那些秘密。

什么是资产负债率呢？

打个比方，如果你有一套房子，目前价值1000万元（房子就是资产），将其抵押给银行去借钱，理论上（假设情景，实际会有折扣）可以获得等值1000万元的贷款（贷款就是负债），你的资产负债率就是：贷款1000万/房子价值1000万*100％=100％，也就是你的狭义杠杆倍数为1倍。

在资产负债率中（资产负债率=总负债/总资产*100％），负债是分子，资产是分母，也就是说：

A、在资产（分母）规模不变的情况下，负债规模增加，则杠杆率上升；负债规模减少，则杠杆率下降，成正比例关系；

B、同时，在负债（分子）规模不变的情况下，资产规模上升，则杠杆率下降；资产规模下降，则杠杆率上升，成反比例关系。

也就是说，分子和分母的变化都可以引起杠杆高低的变化。

那么还是刚才那个例子，如果房产增值了呢？

如果负债1000万保持不变，但在此期间房价上涨令你得房产价值升至2000万元，则你的资产负债率就会相应下降至50％，杠杆倍数是0.5倍。

这可以带来两个显性的结果----其一是你的负债风险大大降低；其二是你又可以向银行借更多的钱----2000万元！

所以，改善资产负债表很容易----如果不能缩小负债，那就做大资产！

这不但能使自己的信用度得以提升，还能够借到更多的钱！

二、中国经济的房地产化是杠杆率蹿升的最重要原因

2008年底至今，是中国整体债务杠杆率蹿升最快的时期，同时也是房地产行业突破性膨胀的时期，更是房价倍数级飙涨的时期。

这一过程中，房地产和信贷就像一对干柴烈火的恋人玩儿的不亦乐乎。

银行信贷业务最安全、最能保证收益的模式是有足值抵押物的抵押贷款业务，而房地产则是最好抵押品，因为房地产不但可以保值，而且可以增值，而且是快速增值！

期间，房价和信贷进入不断自我强化的循环之中：

追求更舒适的居住环境和预期房价上涨引导个人家庭和单位（机构、公司）贷款买房、买地------------更多的信贷和影子银行资金供给进入房地产并继续推高土地和房产价格------------房地产价格上涨提高其作为抵押品的价值成为信贷的最优值资产------------在利润驱动下银行为主的金融机构主动推动房地产作为抵押品的信贷业务规模迅猛增长------------更多的信贷投放刺激更快的房地产价格上涨-------------更快的价格上涨吸引更多的房地产信贷需求并使需求由居住转向投资------------更多的投资需求推动房地产价格继续上升…………

如此一来，房地产价格与信贷规模进入了不断被循环中的自我强化，推动信贷规模和房地产价格螺旋式上升，由于基数越来越大，越到最后上升（膨胀）速度也就越快。

理论上讲，只要投资者和银行愿意，这个游戏就会无限循环地玩儿下去，房价和信贷规模就会无限制地上涨。

由于房地产价格和相关信贷规模的涨幅远高于同期的其他领域，也就使得房地产行业相关杠杆率的上升速度远高于其他行业，不但是中国家庭负债占GDP比例蹿升至53％的根本原因，也是社会总杠杆率飙升的决定性因素。

中国经济持续进入过度房地产化，并令这一进程更加猛烈。

当前，中国商业银行信贷按照官方统计口径约30％以上与房地产相关，部分银行高于50％甚至更多。

影子银行至少一半以上是投向房地产，在地方政府融资平台被严格限制后，这个比例应该更大。

2018年1-4月最新数据显示房地产投资占全部固定资产投资规模的约29％，2017年房地产投资完成额占GDP比例为13.4％，之前数年更多，约为15-16％，而日本房地产泡沫破裂时，该比例为9％，美国次贷危机前的峰值为6.2％。

这些都是经济过度房地产化的证据。

不只是家庭，央企、国企、民企……都纷纷涌入房地产----要改善资产负债表吗？要借到更多的钱吗？想要更多的利润吗？要股票升值吗？要不违约不倒闭吗？

----很简单，买房子就行了！

房地产价格与信贷自我强化、房地产自身成为典型投资品的金融资产化及其流转循环过程，使房地产从某种意义上进入了零和游戏的市场状态，房子本身不能创造但能够转移价值，更重要的是大大削减了其他实体行业的生产投资和居民消费支出。

当经济上行，企业利润和居民收入足以覆盖房产增值部分的时候，这一切都没有问题，而一旦经济下滑，收入下降，危机就随时会到来，这种例子太多了。

最近一份人民大学的相关研究支出中国居民负债已占可支配收入的110.9％，这个结果可能采用的是最新的数据统计，而即使我用2017年末的数据也显示该比例高达90％，至少已与美国的109％和日本的99％不相上下，按照人大的数据则已经高出。

三、彻底改变房地产的资产属性才是实现“房住不炒”的根本所在

谁都知道房地产泡沫最大，谁都知道房地产杠杆率太高，谁都知道房地产的杠杆率推升了社会整体杠杆率，所以要去杠杆。

但是，我们之前和现在的政策都是从资产负债表的负债端解决问题（从另外的角度看是需求端），比如：

限制居民负债----限购、提高首付比例；

限制企业负债----央企退出房地产、企业摇号限制、房企举债限制

限制银行信贷----严控信贷流入房地产、加强按揭贷款监管……

然而，这些措施只是起到了一点点作用而已。

面对直线上涨的房价、地价，政策制定者凭什么阻止个人家庭的财富增值？凭什么阻止企业投资获利？凭什么阻止社会单位改善自身的资产负债结构呢？

这样的做法其实不管谁都不会服气。

一般而言，金融资产都具有波动率大，周期大涨大跌的特点，但对于房地产而言，由于土地供应相对缺乏弹性（绝对则不然），价格的波动往往需要超长的周期才能够体现出来，大多数以房地产为投资品的国家在一定时期内都会呈现稳定上升的局面。

这种现象在中国就更加明显----

由于土地财政的原因，房地产作为核心资产其命脉掌握在地方政府手中，土地吞吐和价格控制随心所欲，且上有政策下有对策，在利益驱使下房价超常规直线上涨且只涨不跌。

在这样的前提下，民众对于房价继续无节制大涨的恐慌心理就顺利成章的形成了，这也是地方政府、开发商、银行愿意看到的结果。

所以，即使当局有千万种调控措施出台，民间立即就会有更多的应对招数被发明出来，这是因为资本有着先天的本能，会想尽办法往有利的地方去----面对一个只涨不跌的资产，社会资金怎么可能不追逐？银行信贷怎么可能放弃优质抵押品不放贷呢？杠杆率又怎么可能降的下来？

因此，如果想实现房地产有效去杠杆，必须抑制资金大举涌入房地产的势头，而改变这一势头的根本所在是改变房地产价格只涨不跌的预期，现阶段恐怕要采取行动打压房价才行。

但问题来了，如果房价下跌的预期真的形成，恐怕就像某银行董事长说的那样，银行害怕、房地产商害怕、相关部门也害怕，在当下中国的复杂局面下，搞不好还会出大问题。

所以，你听到的表述永远是：抑制房价过快上涨的势头，而不是抑制房价上涨！

这意思是不敢让继续这么疯涨了，但更不敢让跌下来，所以房地产要听话慢慢的涨……

但问题是，就像股市不会听话一样，房价更会对这种“命令”不屑一顾----预期在，杠杆就在，市场有它自己的规律，不以人的意志为转移，更不会听从行政命令。

既然强行改变预期不行，那么就可以从另一个方面-----资产负债表的另一端----资产端着手解决问题。

如何理解“房住不炒”呢？

“房子是用来住的”说的是房子的使用功能，属于消费范畴；而“房子不是用来炒的”说的是房子的交易功能，属于投资范畴。

既然要房住不炒，那就是要彻底从根本上解决房子究竟是“消费品”还是“投资品”的问题，确定房子是“高值耐久消费品”而不是“金融投资品”的这一属性差异----这才是问题的核心所在。

理论上来讲，消费品价格反映的是膨胀水平，长期整体基本同步，在经济和货币政策正常的情况下波动率较低；而投资品弹性则大得多，它更多的是受到资金流向的影响，往往大起大落。

房子如果确定了消费品属性，自然也会呈现消费品应有的价格表现，那基本上就没什么人愿意去投资炒作了，因为价格稳定无利可图。

从资产端使房子成为消费品其实有很多办法：

其一，立法规定地方政府必须按时按需满足房地产土地需求和居民住房需求，不能造成缺口和断档；

其二，立法限制房地产价格涨幅不得高于同期消费物价涨幅或居民可支配收入等可参照涨幅，也就是说让现在的限价成为长效机制而不是权宜之计；

其三，征收房地产税、空置税、房地产遗产税，采取递进制，越到后面税率越高；加强交易环节控制，除限时出售外，提高交易相关税收、费率，增加房地产交易难度，同时以税收优惠鼓励长期居住后的出售行为，使投资炒作无利可图，从而令房地产市场流动性处于极为低下的水平----一个丧失高流动性的市场，其金融属性就基本会随之丧失。

（其实前两条只是针对当前的现象说说而已，并不可取，真正做到第三条就会取得希望的效果）。

如此，大众对房价未来的发展会建立明确的预期，也就自然会抑制恐慌性购房推动的房价飙升，因为其价格与通胀同行甚至低于通胀----就像德国和新加坡。

与资产端措施并行，在负债端加以辅助：

其一，立法限制银行等金融机构参与房地产信贷的程度，包括业务占比、资产抵押率、首付比例等；

其二，立法限制房地产作为抵押品的使用范围和比例，包括用途、质押比例及估值计算方法；

其三，立法限制单位和个人在某一时点持有房地产的数量和规模----面积或套数；

这样就会增加举债难度，降低放贷欲望，在货币供给端形成抑制。

如果让房子的属性变为消费品大多数人不愿意，那就干脆明确以资本品对待，这需要的是地方政府彻底使房地产市场化，而不是不伦不类。

其必要条件是土地供应全面放开，完全满足市场的需求。

所谓土地供应有限本身就是个伪命题，因中国的耕地面积确实有限，但可以盖房子的土地却太多了！

荒山野岭都可以改造成住房用地，把公路和基础设施配套过去就可以了----迪拜在沙漠里凭空建起来，重庆的高楼大厦盖在山上，丝毫没有影响居住、联络和经济发展。

这样房地产市场完全由供需所决定，想买多少、想盖多少都可以，无论一夜暴富还是烂尾断供都交给市场，也就解决了问题----就像股市一样，有牛市就有股灾，买者自负。

要么确定房子的消费属性，让社会大众对未来房价的涨幅有明确的预期，从而打消恐慌性购房的心理；要么实现完全市场化的金融资产属性，由市场决定房价的涨跌----没有中间模糊道路可以走！

不过，无论走哪一条道路，就当下的房价而言，毫无悬念的都会下跌，而且也只有这样才能彻底改变市场旧有的观念和预期，达到去杠杆的目的----就像打破刚兑一样。

历史经验、国际经验、国内其他资产领域经验充分说明，不存在不经历任何波动和阵痛就能舒舒服服去掉的杠杆，寄希望于房价听话的停在那里（除非用强硬的行政和法律规定限制）杠杆自动下降只能是美好的幻想----要么涨、要么跌，横盘对于现在的房价实在太难了。

美国的房地产去杠杆是以房价下跌27％、大批居民止赎失去住房、全球大型金融机构为此损失6600亿美元换来的，中国股市去杠杆是以股灾和熊市换来的。

让资产回归它应有的属性，让资产回归它真实的价格，解决资产端的根本问题，这是去杠杆的必由之路。

如果不去走，那就头疼医头脚疼医脚任由其发展，最终只能看着它爆掉。

既想保命，又不愿手术；既要逃脱，又怕疼痛；既想这样，又想那样……这是不可能实现的。

总之---只要房价只涨不跌，去杠杆就只是一句空话！