一、问题提出
2020年3月，张某与王某签订“存量房屋买卖合同”，约定张某以总价147万元购买王某位于A市的房屋一套。同日，张某向王某支付定金4万元，购房预付款1.97万元；同时约定，若王某将房屋出售给第三人导致张某作为买受人无法取得房屋所有权的，则构成根本违约，买受人有权单方解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并退还全部已付款。
合同签订后，张某多次通过微信等方式催促王某办理过户手续，但王某均以各种理由拖延办理。后查实，王某已在当年5月下旬将案涉房屋以高于与张某的售价出售并过户给了他人。之后，张某起诉至法院，请求解除合同，要求王某返还上述定金、购房预付款，并支付违约金29.4万元。
二、问题分析
法院认为，王某将房屋“一房二卖”的行为违反了合同约定，且构成根本违约，张某有权解除合同。本案中张某直接以提起诉讼方式主张解除合同，故合同解除时间为起诉状副本送达对方之日。结合合同的履行情况、王某的过错程度、张某的预期利益及王某将案涉房屋出售并过户给他人时的价格等因素，根据公平原则综合予以衡量，认为双方约定的违约金过高，应当予以调减，酌定为6万元为宜。
三、问题解决
法院判决张某与王某签订的房屋买卖合同于2020年10月21日解除，解除后的法律后果等则仍按照合同法的相关规定，判决被告王某向张某返还购房预付款1.97万元、定金4万元，并支付违约金6万元。
四、小结
2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行，但作为新的法律民法典是不适用于其施行前发生的行为与事项，这就是世界上通行的“法不溯及既往“的法律适用原则。其目的是为了维护法律本身及法律秩序的安定性，保护原有法秩序下个体的信赖利益的必然要求。但是，该原则并非绝对，为了顺应社会发展变化对法律变革的要求，实现实质公平正义的需要，也存在例外，即该原则常被在一定条件下的“法可溯及既往”所补充。如：适用民法典的规定符合三个“更有利于保护民事主体合法权益、维护社会和经济秩序、弘扬社会主义核心价值观”标准的；或“空白溯及”，即法律事实发生的当时没有法律规定，《民法典》对此作了规定，为方便法官裁判，同时为保证裁判标准的统一，有必要统一适用《民法典》的规定进行裁判。本案即属于“空白溯及”例外，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。民法典第五百六十五条第二款的规定为，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，即对于施行前一方当事人未通知对方而直接以提起诉讼方式主张解除合同的情形，民法典具有溯及力。本案中张某直接以提起诉讼方式主张解除合同，故合同解除时间为起诉状副本送达对方之日。而对民法典施行前的法律事实引发的其他关于合同是否应当解除、解除后的法律后果等，仍应适用当时生效的合同法规定，民法典则不具有溯及力。因合同法还明确，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，故法院结合合同的履行情况、王某的过错程度、张某的预期利益及王某将案涉房屋出售并过户给他人时的价格等因素，根据公平原则综合予以衡量，认为双方约定的违约金过高，应当予以调减，酌定为6万元。
