住宅户型的演变历史作为基础性的知识，是需要有所了解的。一直以来，住宅的发展与户型的变化不仅仅与居住需求有关，还受到国家住宅政策、土地资源、经济条件等影响。
1住宅发展历程概述
新中国成立以来，我国市区住房发展历程如下：
楼层越来越高
01. 1950s-1960s时期住房
02. 1950s-1970s时期住房
03. 1980s时期住房
04. 1990s-2000s时期住房
05. 2010s时期住房
建筑容积率越来越大，容积率由0.6到2.5及以上，国家规定了日照标准，日照距离为1-1.7倍前排房屋高度（一般越往南的地区日照间距越小，往北则越大。因为气候及太阳高度角不同导致的）
住宅配套越来越好 占8%（1950s）15% (1980s) 2006年公共面积平均每人3.3平方米/人
随着时代的发展，城市人口越来越多，住房需求量倍增，建筑容积率不断提高，居住区的配套也越来越完善。
2 住宅发展不同时期
我国住宅受住房需求、土地资源、政策等条件的影响，与社会发展息息相关。改革开放以来，我国城镇住宅发展可以分为：住房紧缺时期（1950s-1970s）、福利分房改革探索期（1980s-1990s）和住宅商品化全面发展期（1998-）
通过01 社会的背景及国家住宅政策； 02当时社会背景下出现的住宅楼栋形式、以及相应的户型，两部分展开描述
2.1住房紧缺时期（1950s-1970s）
当时国家倡导的社会背景：“先治坡、后治窝、先生产、后生活“。要实现“一人一张床”这一基本目标。1950-1970s 的楼房，建筑标准是人均居住面积4平方米/人， 住宅楼栋为2-3层 的砖混结构低层住宅，人均面积小，住房拥挤。连年轻人谈恋爱都只能去大街上，“压马路“这个词就是这么来的。《邻居》电影的筒子楼，就是当时的真实写照。
50、60年代典型户型：合住型公用厨房和卫生间
2.2 福利分房改革探索期（1978-1998）
改革开放后，为了解决住房问题，国家提出2000年目标一人一套房，按照级别、工龄、年龄、人口来分配使用面积。
国家按照标准制定分配策略，这种房子的户型并不好，老百姓也没有挑选的余地，这时典型的户型为：方厅型
因为当时电器还未普及，没有考虑预留冰箱和洗衣机等电器的位置，对现在住在里面的人来说改造起来麻烦，居住不方便。当时的住房存在分配不公的问题，人们对单位的依赖性过强，政府的财政负担也比较重，住房的供需矛盾无法得到根本的解决。
2.3住宅商品化全面发展期（1998-）
01 1998-2003终止福利分房
为了改善老百姓的居住条件，解决住房的供需矛盾，将房地产作为支柱产业带动国民经济的发展，国家终止福利分房政策，以“货币化、私有化“为核心，促进全民住房消费，大力发展住房市场。提出新的住房目标：一人一间房。住房需求从“有房住”---"住好房"，人们对住宅的品质要求大大提高，房地产业快速成长，规模迅速扩大。住房条件迅速改善，住房的供给方由原来的政府组织单位变为房地产商，在市场机制的作用下，从户型设计到住宅质量都大为改观。
98年典型户型安居型：
2003年典型户型：舒适与个性化：
02 2004土地招拍挂
全面推进住宅商品化的过程中，人民居住环境大大改善，但也出现了一系列问题，例如协议供地引发的腐败，开发商大量圈地囤地，造成了土地资源的浪费。2004年3月，国家发布土地“招、拍、挂”政策，要求通过招标、拍卖、挂牌等方式进行土地使用权的出让，提高土地圈地市场的透明度，抑制开发商的圈地热。该政策导致了土地价格的上涨，房价上涨，导致市场供应结构转向了以大户型豪宅为主。
“招拍挂“后的典型大户型
03 2006国六条
2006年，国家为了限制房价上涨的势头，要求90平米以下住房须占项目总面积70％以上，引导小户型成为主导。出现了一梯多户的塔式高层发展的方向。
04 2007住房保障体系
房价“高烧不退“导致买房难，拉开了重建与强化住房保障体系工作的大幕，政府提出大力建设保障房，缓解低收入人群的居住压力，面积控制在50-60平米。
2007年保障性住房小户型
05. 2008至今 调控房价
为了解决更多人的住房问题，又加上对小户型政策的限制，住宅形式由多层、小高层走向了高层，一梯多户为主。从2008年至今，政府一直在根据市场的变化，进行宏观调控：2010限购令、2014解放限购令、2016重新限购。频繁的政策对土地利用和房地产市场发挥了重要的引导作用，对房价也造成了很大的影响。
北京华清嘉园房价走势：
3 各阶段住宅比较
在住宅建筑的发展过程中，楼栋和户型并不是完全依照住户的真正需求而实现发展的，这其中还有很多其他的影响因素，包括城市化率的提高、人口的增长，经济的发展等等宏观因素。随着社会的发展及人们生活水平的提高，全国城市化率、住宅房屋的竣工面积、人均住房面积都在逐渐增加。
不同时期典型户型：
从宏观的角度回顾我国住宅发展历史，了解到住宅的设计发展受到众多条件限制，户型无法按照生活的需求，随心所欲的发展，或者达到自己想要的理想状态，面积也不可以无限增长的。在未来的家庭核心下，户型小型化的趋势下，提高生活质量，最关键的也许并不是面积因素，而是舒适度，设计从生活出发，住宅精细化设计和人性化设计。
以上内容整理自清华大学周燕珉老师的住宅精细化设计课程
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