前言：

   今天是小白在到家了上班的第一天，全新的行业、全新的岗位，意味着全新的挑战！

    昨天面试结束后，小白回家路上的第一件事，就是打开网络，查了一下：什么是房地产经纪。

    纷繁复杂的信息太多，但其中有一段话，让小白深感选择做房地产行业的正确性。

    “在中国，二手房产业作为朝阳行业，才刚刚起步，具有无穷大的潜力！高额的提成、丰富的奖励，每天与不同的形形色色的人打交道，同样是卖东西，卖一套房子，会就有比卖普通商品丰厚得多的金钱收益，卖出一套房子，当月就能月入过万的案例一抓一大把，也正是这一点，吸引无数年轻伙伴争相进入房地产经纪行业。”

    小白听店长讲过，提成收益都非常可观，但问题是：

    ——怎么才能卖出去房子呢？

    小白心里十分忐忑

    这种惴惴不安的感觉，一是来自于对于行业的认知太稀缺，平日里没有过多的接触，完全不知从何处着手；

    二是房产交易是大宗交易，随便一套动辄就是上百万的价值，很多人一辈子就买一套房，这么高额的商品，能不能够卖得出去？卖出去了，又能不能够给到足够专业置业咨询服务，心安理得的获得这笔高额的佣金？……

    师傅大牛走了过来，一看小白满脸心事重重的样子，大手拍了拍小白的肩膀说：

    “我知道你在担心什么，不要着急，我会从熟悉商品开始，一步步教你、一步步学习，一定会让你成为专业的置业顾问的。”

    “谢谢师傅！”

    小白抬头看见师傅憨厚可爱的面容，只觉得心里一暖

    “师傅，我看到第一天我要做的第一件事情，是商圈熟悉，可是我不清楚，为什么要跑盘呢？”

    师傅微微一笑，说道：

    “小白，作为经纪人，第一，房子，就是我们的产品，只有对产品了解，才能卖出房子。你说对吗？”

    “是的，师傅，那我们熟悉了商圈，也就是熟悉了房产对么？”

    “不仅仅是这样而已，第二，我们只有对房子周围的各种情况都了解了、各种配套设施的位置都了解了，才能全面客观的做出分析，在客户提出周边配套等问题的疑问的时候，我们可以详细应对、专业解答，为客户提供详尽的周边信息。”

    小白点了点头，表示非常认同，师傅看小白听得认真，继续说道：

    “除此之外，第三，只有在熟悉商圈后，我们才能够快速带客户找到想看的房子，万一能找到简便快捷的小路呢？既能为客户节省看房时间，也能让客户认同我们对这片的熟悉程度。”

    师傅打开手中的杯子喝了一口，想起什么似的，补充道：

    “越是新人，越要做好商圈熟悉，做得比老人更细致。虽然你是个新人，但是对商圈十分熟悉，介绍得很细致，客户会感觉很放心你的服务，总的来说，商圈熟悉让你清楚便捷的带看路线，展现专业的商圈介绍。”

    小白暗暗觉得，原来一个商圈熟悉能带来这么多好处，师傅往小白面前再凑了过去，像是在透露什么小秘密的说道：

    “对了！小白，别忘了，在熟悉商圈的时候顺便熟悉我们的其他店面，还可以认识更多的到家了同事，方面以后和同事亲密合作，查看其他公司的所在位置，带看客户时可以尽量避免接触其他公司从业者哟。”

    小白听完师傅讲的话，对熟悉商圈有点谱了：

    比如，房子就是我们的产品，只有对产品了解，对房子周围的各种情况都有了解，才能客观的做出分析

    再比如，高标准的做好商圈熟悉，是夯实基础的第一步，对于新人而言非常有必要！

    小白拉着师傅问道：

    “那如果想要做好商圈熟悉，有哪些注意事项呢？或者，我要怎么样才算做好了商圈跑盘呢？”

     师傅笑了笑，说道：    

     “那你就准备好笔记本和笔，我们正式开始学习课程——《熟悉商圈需知+商圈作图示意图》，学完你就知道了。”

第一章

★熟悉商圈需知★

先从一段视频来认识——熟悉商圈

（请在WIFI模式下观看）

一、准备工作

工欲善其事，必先利其器，出发前必须做好准备工作。

熟悉商圈的过程，是需要用双脚丈量商圈的每一寸土地，才能获得最真实的信息，除了准备一双柔软的平地鞋之外，以下准备工作，也要做好：

最后别忘了准备好一颗奋斗之心

经纪人最开始熟悉商圈的过程不会轻松，一定要准备好吃苦耐劳的心态，准备好收获满满的归店，再出发！

二、熟悉商圈流程

（一）出发前——准备充分

1、首先需要先请师傅为您划定本店主推商圈辐射范围（核心商圈），并为您制定熟悉商圈的详细路线。

2、师傅制定熟悉商圈路线的路程，需要满足以下目的：

①主要目的：摸清本店主推商圈内主推楼盘的具体所在位置；

②辅要目的：以熟悉周边乘车路线、公交站、地标性建筑、大型生活服务配套。

（二）熟悉商圈过程中——依照沿线，详细记录

第一次商圈熟悉过程中，首要任务是先采集到周边大型的配套的重点信息。

一定完整记录周边配套的详细信息，记忆越多，给客户介绍的时候就越丰富，你的专业能力就显示得越强。

1、熟悉商圈过程中，新人主要针对以下商圈信息加以落实、记忆：

①楼盘名称、出入口、所在位置；

②地标性建筑名称、位置；

③周边车站名称、位置；

④大型生活配套名称、位置（商业体、写字楼、超市、商场、菜市场、医院、公园、娱乐场所等）；

⑤银行名称、位置（后期成交过程中快捷方便）。

2、熟悉商圈的过程中，新人有可能遇见以下问题：

①熟悉商圈时走错路→打开导航，跟导航走。

②不太明白这个建筑是做什么的→可网络查询或直接问询周边居民、工作者。

③心理对商圈没有什么大的概念，越走越懵→先看整体地图，有整体映像后，再继续熟悉。

④记不住这么多信息→善于用手中的笔记本、拍摄视频或照片形式均可记忆。

（三）熟悉商圈后——悉心整理，努力复原

商圈熟悉结束后，需要将所采集的信息整理，形成最终版本的手绘商圈图。

按照以下顺序，在草稿纸上绘制出第一稿初稿，调整各项细节都标注无误后，再绘制到《实习员工七天作业指导手册》中，努力复原每一点细节。

三、商圈熟悉配套信息收集重点

商圈熟悉的过程中，有很多信息需要记录，路只走一面，但记录却要丰富而多面，这就需要新人理解，哪些是在跑盘过程中应该记录、能为以后业务开展起到重要作用的的重点信息。

（一）商圈信息重点详解

1、商业 重点信息记录

☆酒店

☆超市

☆商场

☆大型标志性建筑（写字楼、大厦、地标性建筑）

☆娱乐场所（KTV、游戏厅等）

2、银行 重点信息记录

☆各大银行营业厅的名称和位置

☆ATM机的所属银行和位置

3、医疗机构（包括大型医院、社区医院等等）重点信息记录

☆医疗机构的名称、位置

☆回店后可以上网查找或咨询师傅/店长：医疗机构的评级、医疗特色、是否能使用医保等等

4、学校 重点信息记录（为小孩读书而买房的客户最关注）

☆学习信息采集：学校的位置、名称、入口

☆跑盘后可额外丰富的信息（可通过学校官网、咨询资深招生老师或师傅、店长了解）：

-招生条件-哪些楼盘是“学区房”（重点）

-学校规模

-学校知名度（排名）

-收费标准

-教学特色

-学校的上下学时间

5、交通 重点信息记录

☆每个公交站点/地铁的位置、站名

☆各公交站点有哪几路车/地铁站通几号线，以及线路（起始点）

温馨提示：交通信息收集越详尽，越能为客户提供乘车路线

6、公园、景点 重点信息记录（家中有老人的客户最关注）

☆公园/景点的名称、位置，周边经常开展的活动

☆收费情况（门票免费或是收费）

四、商圈熟悉注意事项

（一）熟悉商圈概况的一般顺序

1、找地段中心高点：鸟瞰整个区域，形成整体印象；

2、对照地图做标识：理论联系实际，明确各关键部位位置及实际形象；

3、从整体到细节逐步完成对地段的了解：点（立足点、着眼点）→线（道路及交通路线，从主到次）→面（整个区域平面布置）→体（细部、立体特征），以点带面，提纲挈领，逐步丰富细节。

（二）注意事项

1、商圈一定要用双脚去走一遍，才算是真正的熟悉。

2、如果遇到以下情况：

①其他人说风凉话（跑盘无用论）；

②第一次跑盘太辛苦；

无论何种情况，所见即所得，请你坚持认真对待跑盘，跑盘的扎实程度会对你今后的工作带来很大的影响。在跑盘期详细记录时吃的苦，终将在您后期做专业置业咨询时得到回报。

第二章 

★绘制商圈地图实例图★

一、商圈熟悉卫星地图

商圈地图绘制前，可以先从网上、地图上做出初步整体认识，基本有个轮廓感再开始手绘草稿图。

有一个对商圈的大致轮廓感之后，再结合已收集到的信息，开始手绘商圈地图。

二、手绘商圈地图示例图

以金融城附近商圈为例，手绘最终结果高清图如下：

商圈图最重要的标准就是——详细！

这样的商圈手绘图算是基本完成，新人可以参照这个完成商圈地图的绘制。

一份亲自熟悉后，亲手绘制的详细完善的商圈图，将为后期经纪人工作的开展奠定优秀基础。

越详细越优秀，越准确越优质！

课程总结：

优秀的经纪人能够对商圈的每一栋楼栋名称、位置都了熟于心，对周边各类生活配套所在位置都能一一数来，这离不开长期的努力熟悉，以及作为新人时期高标准的熟悉商圈。

做专业的经纪人，一定是从熟悉商圈开始的。

再次温馨提示您：一定要做好相关准备，记得换上一双轻便的鞋子，请师傅制定好跑盘范围、跑盘时间、跑盘路线，再开始熟悉商圈。

我们期待每一个房地产经纪行业小白的优秀表现！