1.

商业地产（综合体）以前是众星拱月，现在是弃之如履。曾经“一铺养三代”，如今“三代养一铺”。为什么变成了烫手山芋了？

讲白话就是三方面：

第一，国内商业地产严重饱和，商业体量虽然大，但是交易并不活跃。

第二，居民消费习惯在发生改变，主力消费群体已经从线下消费转到了线上。

第三，人口红利的逐年走低，区域消费群体被增长的新商业综合体分化。

2.

商业综合体过去多以主力店(1)、零售(1.25)、餐饮(1)、休闲(0.7)、配套(0.3)几大类及比重。经过10来年的演变进程，逐步到现在的体验式商业为主体，不得不说万达在商业地产领域尝试和创新，赢得了消费者的认可，成为了近5年来商业转型的主流。

今年疫情之后，天猫双十一成教总额较2019年，暴涨185%，是天猫近5来最大增长比。这背后是依托了电商提供的全场景购物以及精准数据营销，已经从技术层面远超传统商业综合体营销模式，当下的社会拼的是“链路”，营销链路越短，选择成本和销售成本越少，供应商和源头商资金流动越快，当然价格也就越亲民，真心这种比较都不是在一个纬度上的，如果以客户为中心点，两者都仅仅是“不同消费方式”罢了！

3.

16年，体验式商业和主题式商业大行其道，被行业内人看作是应对电商冲击人流量应对策略，新商业老商业都在业态配比上增加了，休闲、餐饮、娱乐，甚至体育场馆、博物馆、儿童游乐设施等新的业态或比重。通过所谓的行业互联网思维，从“收益换流量”向“IP主题化”发展，甚至多数商业综合体开始削减营销支出，减少广告投入，减少营销人员，减少活动等支出，这些所见即所得，有货有温度的传统营销强项，被摒弃或削减投入比例。纷纷拥抱互联网，但结果大多数难掩销售窘境。

4.

18年，是过去历年来对于教育培训行业整治最严苛的一年，平均每月一规。这个赛道也同样面临着流量的问题，也因为行业“特点”每月都需要新流量的销售转化，导致于这个行业浮躁和成本的上升，多数由“种树”型转向“砍树”型，通过钱换流量，在同一片“森林”的伐木工越来越多，竞争越来越大，获客成本越来越高，最终通过周期性的（多为年）提升产品售价来拉平成本，同时增加了家庭子女综合年度教育支出。

在这窘境下，教育行业的“激进派”和“保守派”，形成了两种模式:第一“商圈旗舰中心店”；第二“精致社区店”，重点说一下第一种，这一派的教育品牌从写字楼，勇敢的走进了有着“自然人流量”的商场，这一刻两条平行线交集了，商场看上了教育业态的“1拖X”客群，教育品牌看重了商场的“揽客能力和自然人流量”，但好景不长往往在第一个租期到的时候选择分道扬镳，互相撂下一句话“你不懂我”。

5.

分开不久，商业综合体突然想到了教育业态的“好”，当下我们能接触到的大宗商业，很多时候都是地产公司开发完成后交由商业公司运营，这时候“地产思维”，通过资本迅速集聚产业从而使物业增值的能力，开始自寻出路与头部教育品牌合作，通过强强联合磨拳擦掌准备大干一场，他们的大儿子“教育综合体”走上了历史舞台。

待续…