余泳泽，张少辉. 城市房价、限购政策与技术创新[J]. 中国工业经济.
中国工业经济，2017(06): 98-116.
摘要
本文利用2004—2013 年230 个地级市及1272 家上市企业的数据，采用工具 变量法和双重差分法（DID）,在考虑房价蔓延的空间效应基础上，检验了城市房价上涨与蔓延以及限购政策的实施对中国技术创新活动的研究结果表明:城市房价的快速上涨显著抑制了地区整体和企业个体的技术创新产出；在考虑了房价蔓延的空间效应时，由于创新活动存在显著的正向外溢效应,房价蔓延对周边城市技术创新活动产生了负面影 响；利用DID 研究显示,限购政策的实施有助于缓解城市房价上涨所带来的负面影响。中 间机制分析表明，城市房价的上涨会导致投资结构的扭曲，通过对创新资金的“挤占效应” 抑制了地区的技术创新水平。限购政策的实施并未显著影响房价，而是通过抑制房地产过度投资缓解了房价上涨对技术创新活动的负面影响。
(一) 研究背景
当前中国经济面临着实体经济“萎靡不振”与虚拟经济“过度膨胀”的双重困境。一方面，随着中国经济迈入新常态，实体经济产能过剩及资本回报率低的问题凸显。另一方面，随着中央经济工作会议提出的“去库存”战略实施，各地对房地产政策的松绑导致房地产投资及居民房贷爆发式增长，诸多一、二线城市房价涨幅呈现出非理性化趋势。在房地产业高回报的吸引下，实体经济部门将资金大量投入高利润的房地产行业，进一步挤占了实体经济部门的资本。
(二) 内在机制与假设提出
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城市房价上涨及蔓延对技术创新活动的影响机制
1. 泡沫理论：房地产等资产泡沫对经济存在两方面的作用，即信用缓解效应（房价上涨提高了企业自有房地等资产的抵押价值）和挤占效应（高利润的吸引下企业更愿意将资金投入获利高的房地产部门，抑制企业的创新投入水平）。
2. 城市房价上涨对创新人才行为的“负向激励作用”：一方面，房价的快速上涨推高了个人的生存“门槛”，在收入预期增长较缓慢的情况下降低了个人的相对效用水平，从而阻碍了人口向城市或中心地区的集聚。另一方面，不同年龄结构的人口与创新之间的关系存在差异性，过高的房价收入比加重了年轻人口的生存压力，不可避免地降低了城市的年轻人口规模。中心—外围理论：城市房价的快速上涨使劳动力就业蓄水池中小微企业压力骤升，一旦大量迁出会降低整体劳动力水平。
3. 城市房价的蔓延负面影响技术创新活动：技术创新活动具有显著的空间外溢性，城市房价不仅受到本地经济的影响，还会受到邻近地区的影响，由于城市房价的蔓延特征，一个城市的技术创新活动会受到来自周边城市房价上涨的空间效应。 -
限购政策实施对技术创新活动的影响机制
1. 抑制房地产的过度投机性需求，缓解了信贷机制的错配：一方面，限购和限贷政策针对非户籍人口的投资行为起到了“硬性约束”，对创新资金产生了挤入效应。另一方面限购政策的实施会对房价产生调节作用，抑制房价过快上涨的趋势。
2. 限购政策会通过产业链的关联间接影响实体部门的创新活动：限购政策的实施降低了房价的市场预期，倒逼房地产关联企业“去库存”以及增强其创新升级的动力。 -
假设提出
1. 在中国情形下，城市房价上涨对宏观城市及微观企业的技术创新活动都会产生显著的负面影响，并且房价的蔓延会收紧本地技术创新对周边城市的“溢出效应”。
2. 在中国情形下，房地产限购政策的实施会对城市及企业技术创新活动产生正面影响，缓解城市房价上涨及蔓延对技术创新活动的负面作用。
(三) 研究设计
变量设计
1. 因变量：城市整体技术创新水平：使用中国各地市本地单位从业人员的发明专利授权量
企业技术创新活动指标：研发专利
2. 自变量：城市房价变量。区分总体房价和住宅市场房价。
3. 控制变量：城市变量：人均货运总量，外商投资，财政自主权，人均GDP，产业结构
企业变量：企业规模，经营性现金流，所有制，企业年龄
4. 工具变量：人均建设用地出让面积的滞后一期变量
(四) 实证检验
1. 房价对技术创新活动的影响
(1) 房价与城市整体技术水平的关系
(2) 房价与城市技术创新活动之间的空间关系：空间动态自相关模型（SAR），利用三种空间矩阵：邻接矩阵、地理距离矩阵及经济地理矩阵。
2. 限购政策对城市技术创新活动的影响
双重差分法，选取实施限购的城市作为实验组，未实施限购政策的作为控制组，模型设定两个虚拟变量，城市是否属于实验组和限购政策实施前后。
3. 房价、限购政策对技术创新活动影响的中间机制检验
(1) 城市房价（限购政策）与房地产投资比重回归
(2) 房地产投资比重与技术创新活动回归
(3) 城市房价、限购政策与房地产投资比重同时与技术创新活动回归
(五) 稳健性检验
- 为保证结论在微观企业层面上的可靠性，利用1272家上市企业的匹配数据检验了房价与上市企业技术创新活动之间的关系，在控制了时间效应、城市效应、地区效应和城市及企业的特征变量后，结果显著。
- 用住宅房价替换了原来的总体房价变量，利用OLS法和IV—GMM的方法对城市房价与技术创新活动水平之间的关系进行计量分析，结果稳健并显著。
(六) 研究结论
1. 城市房价上涨显著抑制了城市整体技术创新活动，并且微观企业的创新投入及产出水平也同样受到抑制作用。
2. 由于创新活动存在正向外溢性，城市房价的蔓延在抑制本地创新活动的同时，会对周边城市技术创新水平的提升产生负面影响。
3. 房地产限购政策的实施对创新水平产生显著的正面影响，原因在于限购政策的实施抑制了过高的房地产投资，激励了人才的创新创业行为，从而缓解了房价上涨过快对技术创新活动的负面影响。
(七) 本文的研究贡献
1. 研究数据的时间跨度选取在2004—2013 年，将重要的时间节点如2008 年金融危机、2010 年限购政策的实施纳入研究范围，这有助于更好地研究近年城市房价上涨的现实对中国技术创新活动的影响；
2. 研究样本上既采用了城市宏观数据对整体技术创新活动的影响， 又采用了产业结构更健全的上市企业的匹配数据分析城市房价对企业技术创新活动的差异化影响，以探讨城市房价对技术创新活动的深层次作用；
3. 研究内容上考虑到城市经济活动的空间相关性，采用了空间计量模型分析城市房价蔓延对周边地区技术创新活动的影响；
4. 研究方法上进一步地采用双重差分法（DID）验证了限购政策的实施对于技术创新活动的影响，以此从外生政策冲击角度研究城市技术创新活动的差异。
