原创出品：

作者：你赚得多

一位20年以上房产从业经验+A股、港股投资达人，关注我，每周分享多篇房产+财富干货，让你跑赢“同龄人”!

冠君产业信托在2023年2月24日发布了《2022年全年业绩》公告，如果要解读其公告，从基本面分析看，离不开三张表：资产负债表、合并利润表、现金流量表

首先看资产负债表

经过计算，2022年资产负债率（负债总额/资产总值）27.6%，比2021年的27.8%有轻微下降。在目前美国不断加息的环境下，本人认为管理层在2023年可能致力继续降负债。

其次看合并利润表

表明来看，2022年和2021年均出现年内亏损，出现这个原因主要是“投资物业公平值”减少了，扣除这个干扰项，实际还是盈利的。只不过即使扣除了这个干扰项后，2022年的盈利还是比2021年的盈利低。管理层也分享了盈利减少的原因：

其中中环写字楼疲弱导致租金下降、融资成本上升这两个原因，本人认为2023年仍无法消除。

而且2023年需要偿还的债务，在未来8年属于第二高年份，本人认为可能会影响2023年利润表现。

最后看现金流量表

由于香港会计制度与国内不同，而且房地产信托基金最为关注的是其分派，所以大家一起关注其分派表：

由于租金下降，加上2023年应占合营公司业绩出现亏损，所以2022年的每基金可分派下降14%。2023年分派能否有所起色，本人认为这取决于2023年租金涨幅能否抵消融资成本上升带来的影响。目前来看，仍不乐观。

当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座！

免责声明：

1、本人并未推荐上述标的。举例中涉及到的部分股票，只是基于自己爱好研究并仅供自己参考。

2、举例中涉及到的部分标的并无抹黑或赞扬的意思，这样的对比均是基于公开的公告而得出的个人判断并仅供自己参考。

（以上仅是表达个人对资本市场的认知，不适合其他用途，各位请勿对此作出任何决定，如有违反,风险自担）。