【商品房买卖合同篇】| 关于商品房买卖合同中定金问题的法律分析
一、今日问题：
在商品房买卖合同过程中，曹律会经常遇到有当事人咨询关于购房定金退还问题。而要求退还定金的理由却多种多样，有的是因为自身突然遇到经济变故无力购房；有的是因为因政策变动导致无法购房；有的是因为开发商拒绝购房者提出的补充条款，导致正式合同无法签订；还有一些当事人单纯因不想购房而要求退还定金。那么，商品房买卖过程中定金退还的标准到底是什么？法律依据又有哪些？
二、曹律解析：
（一）关于商品房认购书性质认定问题
在商品房买卖过程中，开发商都会在初期与购房者签订购房认购书（有些表述为：购房订购书、购房置业预算表、购房置业计划书等），而关于购房认购书性质认定问题。一般主流观点认为，购房认购书属于商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。原因在于：第一，一般购房认购书中会对交易主体、交易标的等进行明确的，甚至有些较为详细的购房认购书会对首付金额做出约定，但是购房认购书中的内容一般不会满足《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的内容，所以这类合同无法视为正式的商品房购房合同。第二，一般购房认购书中双方会在合同中明确约定签订正式商品房买卖合同的期限。即交易双方达成一致意思表示，同意在将来订立一定的合同。这也是此类合同被认定为预约合同的关键。
（二）签订商品房认购书后未签正式买卖合同情形下定金的处理原则
购房者签订商品房认购书后最终却没有订立正式商品房买卖合同的情况有很多种，基于不同情况最终会产生以下三种处理原则：
1.认定购房者为违约一方，适用定金罚则，购房者无权要求返还定金。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用<中华人民共
和国担保法>若干问题的解释》等法律规定，若当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。购房者违约认定的表现形式常见的为：在无正当理由情形下，单方面拒绝签订商品房买卖合同；在开发商已经充分履行正式合同告知义务与提醒义务情形下，依旧以正式合同条款无法达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同；在签订正式合同过程中，购房者单方面提出要求添加补充条款且添加内容双方未曾协商一致。
2.认定开发商为违约一方，适用定金罚则，开发商应双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》等法律规定，若收受定金的一方当事人拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。开发商违约认定的表现形式常见的为：在无正当理由情形下，单方面拒绝签订商品房买卖合同；在宣传内容对订立正式合同具有重要影响情形下，拒绝在正式合同中将宣传内容作为补充条款添加导致商品房买卖合同无法签订；在已经签订商品房认购书情形下，将上述房屋另售给其他善意第三人。
3.认定因不可归责于双方原因导致合同未订立，不适用定金罚则，开发商返还已收取定金。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。一般以下情况视为不可归责于双方：在正式合同签订前，比如因不可抗力原因如地震、海啸等自然灾害影响下导致标的物灭失的，又比如因国家政策调整如限购政策实施导致丧失购房资格的。除此之外，若开发商在商品房认购书订立时未尽到对正式合同内容的告知义务及提醒义务，那么购房者与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致的，购房者有权拒绝订立正式合同并要求开发商退还全部定金。
三、以案说法：
杜茂、许钢琴等与杭州金泓置业有限公司商品房预售合同纠纷(2019)浙0110民初15194号（不支持定金退还案例）
【基本案情】2019年6月13日，原告杜茂、许钢琴与杭州金泓置业有限公司签订《商品房认购协议》一份，约定二原告购买位于杭州市余杭区融创金成江南府5幢1单元603室商品房。双方约定预订期为7天，买受人应于2019年6月20日前前往售楼中心签订《商品房买卖合同》，并支付总房款的30%作为首付款。同日，二原告支付定金10万元。
2019年6月14日，原告以“先三成首付合同签下来再改成六成首付合同”没有法律保证为由，决定不再续签，并要求被告退还定金。被告回复称该方案系应原告要求为原告争取延期付款4个月而作出的让步。2019年6月17日，原告以签订《商品房认购协议》时未看清，对该协议第2.1条有异议、案涉工程有质量问题等负面信息及其延期付款4个月存在风险为由，表示不再购买案涉商品房，要求被告退还定金。被告称可申请退房，但定金不予退还。2019年6月18日，原告要求查阅案涉房屋的《商品房买卖合同》，后经阅看合同样本后，原告于2019年6月19日向被告发送相关意见，要求双方友好协商。2019年6月20日，原告以合同条款无法达成一致为由，拒绝与被告签订《商品房买卖合同》、拒绝支付首付款及签署延期付款申请。后经被告催告签约，原告仍以需要继续磋商为拒绝签约。2019年6月25日，原告向被告发送函件，并以双方对合同条款无法达成一致为由，要求被告退还定金10万元。2019年8月8日，二原告起诉要求被告退还定金。
【法院认为】该认购协议虽系被告提供的格式条款，但协议第2.1条对“签署协议前应详细阅读的《商品房买卖合同》及补充协议”用加粗的形式提醒二原告。且第2.2条及2.3条用加下划线或加粗且加下划线的方式提醒二原告“双方就第2.1条中的《商品房买卖合同》及补充协议、《装修管理协议》等文件无需进行磋商及以对文件内容有异议，无法达成一致意见为由拒绝与被告签约或要求重新磋商的违约责任”，故被告金泓公司已经尽到了提醒二原告注意的义务。而原告在2019年4月16日已阅看案涉项目的商品房装修交付标准清单，并未向被告提出异议，且其自认系在阅看无误且认为没有问题的情况下签署了案涉《商品房认购协议》，故案涉《商品房认购协议》内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据到庭当事人的陈述及现有证据可知，二原告多次向被告提出解除案涉《商品房认购协议》，并找各种理由要求被告退还定金，均遭到被告拒绝，后又以合同关于装修部分的条款无法达成一致为由，拒绝与被告签订《商品房买卖合同》并要求重新磋商，二原告的行为显属违约。根据《商品房认购协议》约定，若原告以对约定文件的内容有异议，无法与被告达成一致为由拒绝签署或要求重新磋商有关条款的，被告有权在未通知二原告的情况下将本协议项下的商品房转售他人，定金不予退还。现二原告以签订认购协议时未阅看《商品房买卖合同》及《装修管理协议》，被告不同意重新磋商，存在违约为由，主张被告退还定金10万元并支付相应利息损失，缺乏依据，本院不予支持。
卢梅、陈志刚等与杭州恒和蕾束置业有限公司商品房预售合同纠纷(2019)浙0110民初16925号（支持双倍返还定金案例）
【基本案情】：2019年8月6日，原告卢梅、陈志刚与被告签订《定金合同》一份，约定二原告认购被告开发建设的杭州市余杭区依山郡山庄69幢01室房屋，总价3863556元。当日，二原告交付定金10万元。
2019年9月8日，二原告前往售楼部协商签订商品房买卖合同事宜，后双方因是否将花园使用面积写入商品房买卖合同产生分歧，故未正式签约。2019年9月9日，被告通过微信向二原告发送《通知函》，要求二原告于2019年9月17日前办理《商品房买卖合同》签订手续并支付相应房款。2019年9月13日，被告通过微信向二原告发送《关于解除定金合同挞定函》，告知二原告因其拒绝签订商品房买卖合同，被告将解除双方签署的《定金合同》，并不予退还定金。后二原告随即通过微信向被告发送《敦促开发商依法签订购房合同的函》，表示被告拒绝将花园使用面积写入合同附件构成违约，应双倍返还定金，且被告未明确通知二原告签约时间。后被告再次通过微信向二原告发送《通知函》，要求二原告于2019年9月15日前办理《商品房买卖合同》签订手续并支付相应房款。2019年9月12日，二原告起诉要求被告支付双倍定金。
【法院认为】原、被告签订的《定金合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《定金合同》明确约定甲方同意将发布或提供的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为《商品房买卖合同》的附件，甲方未遵守该条约定，乙方拒绝签定商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。虽然《定金合同》中标的物仅为预测绘面积为154.08平方米的商品房，并未涉及“私家花园”，但被告在其宣传资料中已有“近200方的花园面积”等表述，被告在庭审中亦认可关于花园使用面积的承诺，且即使该“私家花园”系公共绿地，亦属配套设施范畴。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告上述表述可视为其就房屋及相关设施所作的说明和允诺，足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，应当视为要约，现被告拒绝将花园使用面积写入合同附件已构成违约，应双倍返还定金。二原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持。
四、曹律建议
商品房认购书的订立对于双方都具有一定约束力。对于购房者而言，一定要仔细阅读商品房认购书内容，并且有权要求开发商展示正式合同，对于正式合同相关条款，特别是违约责任承担及合同解除条款要着重注意。开发商宣传内容若正式合同中无法体现，则需要另拟补充协议加以明确。对于开发商而言，若购房者单方面要求解除合同，退还定金，则需要把握购房者的真实退房动机。除此之外，最好在签订商品房认购书时将正式合同予以展示，防止法院将预约合同中的部分条款认定为格式条款而被免除效力。
[if !supportLists]五、[endif]法条依据：
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
