买房，就成为了业主。小区的品质如何，前期取决于开发质量品位，更重要的是后期管理。后期管理如何，直接决定了生活的家园如何。长期以来，许多业主对小区管理是忽略的，这就会造成管理的缺失。就像一个家庭一样，家庭的每一个成员都需要积极，才能把这个家经营好。
物业服务大家谈，今天来谈小区的管理单位。
首先，要弄清楚一个概念。就是物业管理区域。
什么是物业管理区域呢？《江苏省物业管理条例》规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”什么叫“物业管理区域”？物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
简单说，就是在同一小区内、同一家物业公司管理的所有的区域就是一个物业管理区域。都是住宅的，好理解。商住混合的，可能麻烦一些，怎么办？看规划设计。建设单位在开发时，规划部门应当听取物业管理行政部门对物业管理区域划分的意见。新建物业出售前，建设单位应该向物业管理行政主管部门——市房管局备案，并且应该将物业管理区域在商品房买卖合同中明示。所以，业主要搞清物业管理区域，只需要看自己的房屋买卖合同。
已经划定区域并实施了物业管理但没有向物业管理部门备案的，由物业服务企业负责向物管部门备案；已投入使用，但未划定物业管理区域的，由物业主管部门会同街道（乡镇）向业主征求意见后确定。
物业管理部门应当建立物业管理区域档案，载明物业管理区域的地理位置、四至界限、结案筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
第二个，来了解下小区管理的几个单位名词：业主、业主小组、业主大会、业主代表大会和物业管理委员会。这5个名词中，最常见的词大概是“业主委员会”了。但对这5者之间的关系，很多人弄不清楚。我们来梳理一下：
要弄清楚什么是“业主委员会”，首先得弄清楚什么是“业主”。业主，就是房屋的产权人。一个小区，正常的房屋产权会有两类，一是住宅，二是商业，二者其一或者兼而有之。这些人都是小区业主。
业主小组。同一物业管理区域内有两幢房屋以上的，就可以幢、单元为单位成立业主小组。这个小组由这个单位内的全体业主组成，负责推选业主代表、决定区域范围内共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。选出来的这个代表的职责类似于我们说的楼道长，只不过他应该由业主选举产生。业主小组不能违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。
业主大会的成员就是这个小区的全体业主。根据规定，只要房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%或者业主入住的比例达到50%，就应当召开业主大会或者业主代表大会。业主户数超过300户的，可以成为业主代表大会，履行业主大会的职责。
谁来负责组织召开业主大会？街道办事处（乡镇人民政府）。
谁来主张成立业主大会呢？建设单位或者十人以上的业主公开联名。在实践中，建设单位一般是不积极的，那么，首批联名的业主就很重要。街道办事处应当在收到筹备业主大会的书面申请的60日内，组织成立首次业主大会的筹备组。筹备召开首次业主大会所需要的经费由建设单位出。
业主委员会，自然是由业主选出来的自治组织。由谁选举产生？业主大会！
综上，业主、业主小组、业主委员会、业主代表大会、业主大会，是一个从小到大的组织结构，而从时间的产生顺序看，业主买房，有了足够多的业主可以申请召开业主大会或者业主代表大会，如果是召开业主代表大会，则先由业主小组选出业主代表，最终选出业主委员会。
你应该注意到了，之前我们少说了一个组织——“物业管理委员会”，这是一个什么样的组织？这是可以来代行业主大会和业主委员会职责的组织。它由街道办事处、社区（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成。在什么情况下可以成立这样一个组织呢？必须是不具备成立业主大会条件，或者具备条件但是未成立业主大会的住宅小区，经行业主管部门或街道办事处指导后仍然不能成立的。这些人员的组成，都必须在物业管理区域内的显著位置公示。
那好，业主大会干什么？主要做十件事：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。这里需要强调的是，业主们一定要关注业主大会的议事规则、规约的制定。而业主委员会需要注意的是，物业的服务内容、方案，物业企业的选聘和解聘，共有部分的用途的改变、共有部分的经营和分配、使用，一定要经过业主大会确认。业委会是代替全体业主来管理小区的，但界限要清晰明确。如果有不明确的，需要经过业主大会确认。
所以，从小区管理的角度来说，开好业主大会是至关重要的。而业主大会的关键作用就是制定和修订议事规则、选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘或者解聘物业服务企业，分配和使用经营性收益。这些都是业主的权利，也是小区正常运转的保障。
那么，怎么开好业主大会、选好业主委员会呢？下次再说。
