摘要

十四五时期，我国开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点取得了积极进展，已经进入了常态化发行新阶段，这为产业园区开发企业的资产运营盘活、资产证券化提供了新路径。行业头部企业积极响应政策导向，十余个产业园项目在REITs上市发行后在全行业起到了引领示范作用。跟踪研究园区开发企业和已发行园区项目的业绩表现，将对全行业的高质量发展具有很好的借鉴和启示意义。

十五五时期，园区开发企业面临更加复杂多变的内外部环境，需要从“研判市场形势、主动拥抱变化，盘点资源禀赋、发挥比较优势，根据发展阶段、调整功能定位，转换商业模式、资产分类盘活，做好增值服务、营造产业生态”等五方面前瞻谋划，高质量开展“十五五”发展规划。园区开发企业在主动开展商业模式与产品服务创新的同时，还需要重点关注企业管理创新与新技术应用的同步适配，确保总体规划与业务规划、职能规划的衔接和目标任务的分解落实，形成从战略规划到执行落地管理闭环。

一、基建REITs迈入常态化发行新阶段，为园区类资产盘活提供新路径

2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，基础设施REITs试点工作正式启动。2021年6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市。2024年7月26日国家发改委公开印发《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”）。1014号文的发布，标志着具有中国特色的基础设施REITs试点阶段结束，正式迈入常态化发行的新阶段。

在基础设施领域，产业园区作为服务地方经济发展的动力引擎，是地方政府开展基建投资的重点领域，承载着产业聚集、结构调整、发展质量提升的政策导向、空间载体和服务平台等特殊功能。从全行业来看，产业园区数量众多、开发主体多元、资产运营质量参差不齐。

十四五时期，受宏观经济形势、产业发展周期、房地产形势和地方政府“化债”相关政策的影响，产业园区增量开发建设周期已经接近尾声。随着已建成的产业园区陆续进入运营期，对于园区开发企业而言，迫切需要高效运营和盘活这些资产，将沉淀资本重新释放出来，用于存量债务风险化解、资本结构优化和增量项目投资发展。

截至 2024年11月，产业园区 REIT发行数量为已达到13只，占基建REIT发行数量和融资规模的比例分别为25%和16.67%。

今年以来新上市的园区REIT包括易方达广州开发区高新产业园 REIT、博时津开科工产业园 REIT、中金联东科创 REIT 等。

除此之外，中金重庆两江REIT、广发成都高投产业园REIT已获批进入询价阶段，还有另外4单在途，其中2单已受理（国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金、中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金）、2单已问询（中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金）。

上述产业园区REIT的顺利发行和持续扩容，对产业园区行业的高质量和可持续发展具有引领和示范意义。一方面，已上市项目为园区开发企业开展项目投资开发和持有资产运营能力设定了资本市场的新标准。另一方面，随着园区REIT底层资产扩容和常态化发行机制逐步成熟，有利于园区开发企业打通“投、融、建、管、退”全生命周期发展新模式。这一趋势必将进一步改变行业发展格局、重塑园区开发的商业模式、重新定义企业的核心竞争力。

二、园区“基金+REITs”新商业模式，对园区开发企业提出新要求

以1979年深圳蛇口工业区的建立为起点，产业园区行业经历了近45年的快速发展。以招商蛇口为代表的园区开发企业，主动适应产业发展需求，持续开展商业模式创新。

不同商业模式内在的资本运作逻辑和开发能力要求不同，企业需要根据行业发展阶段、客户市场需求和自身资源禀赋，适配商业模式，善于摸着标杆企业“过河”，“择其善者而从之，其不善者而改之”，少走弯路、不走错路。

“十五五”时期，基建REITs的常态化发行，将加快推动“产业园区投资基金+REITs”商业模式的普及应用，园区开发企业要注重在项目前期策划阶段，全过程谋划项目“投融管退”路径，注重对已进入运营期的园区资产分类施策，不断提升运营服务和资产管理水平，推动商业模式转型升级，打造投资运营“轻重并举、两条腿走路“的核心竞争能力。

三、产业园区行业发展的最佳实践，给园区开发企业的新启示

从产业园区行业头部企业来看，以招商蛇口、张江高科、中关村发展、联东集团、中新苏州工业园区等为代表的产业园区开发企业，坚持战略引领，以多元业态布局，依托自身的园区运营能力，在行业中保持了较强的竞争力。

招商蛇口旗下的产业园区事业部作为专设平台主责产业园区的业务，深耕园区开发与运营，布局产业升级、战略新兴和消费升级三大产业主题，聚焦数智科技、绿色科技、生命科技、智能制造、文化产业五大产业赛道，全面为“美好生活承载者”赋能。产业园区事业部依据“投、融、建、管、退”的园区开发和运营的全价值链，针对全国园区，实施“一园一策”精准运营，着力打造空间规划、产业组织、生态运营、创新孵化、产融联动等核心能力。全国园区内已入驻超过2300余家创新创业企业，其中引入或孵化了30多家上市公司、独角兽、新三板企业；与49家创新孵化平台合作；集聚了400余家产学研机构、投融资机构、工商财税法服务等生态伙伴，综合实力连续多年位居行业第一。

张江高科作为张江科学城的开发主体、产业创新生态构筑者和产业资源的组织者，秉持“引领产业生态，共生科创所能”的理念，以打造科技产业投资控股集团为目标，构建产业矩阵、客户矩阵、服务矩阵、基金矩阵，建设基层党建品牌、企业管理品牌、资本市场品牌、创业孵化品牌。通过打造全生命周期空间载体，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业品线空间载体。通过布局全产业链的投资基金，实现从天使、VC、PE到战配、并购的全系列、全覆盖，全方位融入产业链和产业生态。通过提供无限链接的创新服务，打造创新服务生态圈。

中关村发展集团聚焦北京建设国际科技创新中心、中关村建设世界领先科技园区中心任务，围绕科技成果转化、产业化和科创企业发展的全链条需求，构建了包括科技股权投资、科技金融服务、科技专业服务、科技园区服务、国际国内协同创新网络在内的集成服务体系。中关村示范区经过多年发展，逐步形成了新一代信息技术、生物健康、智能制造与新材料、生态环境与新能源、现代交通、现代服务业等六大新兴产业集群，涌现出金融科技、无人驾驶、智慧物流、新零售等跨界融合新业态，构建了“一区多园”各具特色的发展格局，成为横跨北京全市16个行政区域的高端产业功能区。2023年1－11月，中关村示范区规模（限额）以上重点企业实现总收入72811.9亿元，技术收入18611.2亿元，产品销售收入14204.6亿元。

从头部企业操盘的典型项目来看，招商蛇口·青岛网谷作为招商蛇口走出深圳的第一个园区，聚焦战略性新兴产业的培育和发展，配有专业的运营服务团队，汇集产业服务资源，为不同成长阶段的入园企业提供全链条的基础服务、提速服务、产业服务等，致力于打造360°服务生命周期，配合特色行业差异化服务，形成园区产业孵化和产业培育的闭环。截至目前，青岛网谷已累计引进企业300余家，其中新一代信息技术占比60%、现代服务业占比20%、医疗医药占比11%、智能制造占比4%，园区产业集聚已初显成效。秉承“园区+资本”的运营理念，为创新企业提供全生命周期的金融服务，目前招商蛇口共参与设立8支产业基金，总规模逾60亿元，为园区企业搭建从天使轮开始、到企业上市的全周期的投融资平台，多种资金投入模式，保障企业稳定发展，以产融联动方式激发产业生成活力。

张江科学城已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业，以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局。其中，集成电路产业拥有中国大陆产业链最完整的集成电路布局。其生物医药产业也是中国研发机构最集中、研发链条最完善、创新活力最强、新药创制成果最突出的标志性区域。目前张江科学城汇聚24000多家企业，拥有外资研发机构190家，跨国公司地区总部72家，共计371家外资企业，近20家高校和科研院所，现有从业人员约50万。未来，将建设成为“科学特征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充满创新活力”的国际一流科学城。

中关村软件园是中关村国家自主创新示范区从事软件与信息服务业的专业园区。园区集聚了联想、百度、腾讯、新浪、亚信科技、科大讯飞、软通动力、华胜天成、广联达等知名企业总部和全球研发中心。2022年园区企业总产值达4759亿元，每平方公里产值达1830亿元。在新型IT服务、云计算、移动互联、大数据、人工智能、量子科学等方面形成了全国领先的特色产业集群。

从启示来看，园区开发头部企业始终坚持战略引领、不断创新商业模式、动态调整业务布局，持续深化产融结合，通过打通资产资本循环和一二级市场联动，来支撑大体量项目滚动开发，获取多区域布局的资源能力。具体到园区开发项目层面的关键成功要素，精准的产业定位决定了营销招商效率，高品质的运营服务需要以数智化技术支撑，发挥产业集群效应，营造良好的产业生态，即需要正确地制定战略，也需要坚定地执行。

四、“十五五”时期，园区开发企业发展规划的重难点

十五五时期，园区开发企业面临更加复杂多变的内外部环境，需要从“研判市场形势、主动拥抱变化，盘点资源禀赋、发挥比较优势，根据发展阶段、调整功能定位，转换商业模式、资产分类盘活，做好增值服务、营造产业生态”等五方面前瞻谋划，高质量开展“十五五”发展规划。

1 研判市场形势，主动拥抱变化

产业园区作为服务产业发展的空间载体，是一项需要由“耐心资本”主导的投资运营活动。园区运营时间跨度可以长达40年，过程中难免会受到产业政策调整和经济周期波动的影响。因此，园区开发企业制定中长期发展规划时，在宏观上需要顺应国家政治经济形势，紧跟地区产业政策导向。中观上需要尊重产业聚集、产业演进的客观规律。微观上需要明确细分目标客户市场，理解入园企业需求变化。市场环境变化往往“危中有机”，关键在于“以变应变”主动应对。

例如，随着中美博弈加剧，出口关税壁垒升级，国际市场外循环面临较大压力，国内统一大市场建设滞后，内循环还有很多堵点，传统产业面临产能过剩的痛点，新兴产业面临科技卡脖子的难点。

这对于以外贸为主导产业的园区而言，企业或向西部省份转移或选择越南、老挝等东南亚出海。对园区招商和运营而言，固守不变是重大挑战，而组团出海、布局海外园区开发又是重大机遇。对于以科技创新孵化为主题的园区而言，科技创新相关配套产业政策、政策性金融工具支持、高水平研发人才的吸引力将成为制胜关键，其风险挑战在于战新产业的赛道已经过度拥挤、园区开发企业一窝蜂、同质化竞争严重、科技属性真假难辨，政策套利屡见不鲜。

2 盘点资源禀赋，发挥比较优势

产业园区开发必备的资源能力包括产业政策、区位条件、产业基础、资本实力、创新能力、服务体系和品牌效应七个方面。

例如，政府支持对于产业园区的发展至关重要。这包括但不限于税收优惠、财政补贴、土地使用政策等。良好的产业政策能够吸引企业入驻，促进园区内企业的成长与发展。同时，清晰明确的产业导向政策也有助于形成特色鲜明的产业集群。

地理位置是决定一个产业园区能否成功的关键因素。园区理想的选址应该具备便捷的交通网络（如靠近高速公路、机场或港口）、良好的基础设施配套（如水电气供应）以及合理的成本结构等因素。此外，考虑到生态环境保护的需求，环境友好型也是现代产业园区选址时不可忽视的一个考量点。

无论是园区建设初期的投资建设，还是后期资产运营管理，都需要强大的资金后盾作为保障。这不仅涉及到直接投资于硬件设施（如厂房建设、公共设施建设等），还包括为入园企业提供融资担保服务、设立VC、PE投资基金等方面。充足的资金支持有助于加快项目建设进度，提高服务质量，增强竞争力。

园区行业头部企业非常注重对产业园区的资源禀赋的综合平衡，找准自身优势、明确功能定位、营造产业生态、实现特色发展。

3 根据发展阶段，调整功能定位

产业园区项目通常经历“启动、成长、成熟、转型/升级”四个发展阶段，园区开发企业需要根据项目发展阶段、审视产业发展成熟度，动态调整自身的功能定位，合理设定发展目标，聚焦突破阶段性工作重点和难点。

当前，面对外部环境变化或自身发展需求，已经步入成熟阶段的产业园区或主动或被动面临产业政策调整、空间发展受限、基础设施老旧、企业淘汰更新、业务转型升级的压力。在此过程中，园区开发企业需要重新审视自身的战略定位，寻找新的增长点。通过调整园区产业定位、引入新业态、加强创新能力培养等方式推动园区高质量、可持续发展。

4 转换商业模式，资产分类盘活

产业园区开发按商业模式主要分为轻资产和重资产两大类。在基建REITs常态化发行政策背景下，具备条件的园区企业可对园区所属资产做全盘统筹、分类施策，实现商业模式“重轻”之间灵活转换。

以某产业园区为例，在园区资产组合中，包括住宅、商业等开发销售型业态，也包括标准厂房、写字楼、酒店公寓等持有运营型业态，还包括园内道路、公园绿化、停车场等市政设施的受托管理型业态和为政府提供资产代建服务的幼儿园、小学等公共服务设施。

在房地产持续下行背景下，园区配套住宅用地在已拿地开发后，销售去化不及预期，回款速度持续下降。园区招商和产业导入推进较为顺利，为入园企业提供标准厂房、配套酒店和人才公寓占用大量资金，园内代建市政公用设施政府不能按期回购，导致企业现金流承压，影响园区整体开发节奏。企业需要通过争取政策支持、加快销售去化回款、提升资产运营质效、借助金融工具等多措并举盘活存量资产，才能为新增投资腾挪发展空间。

5 做好运营服务、营造产业生态

产业园区各类基础设施和空间载体只是硬件，而软性的政策平台、增值服务、创新服务更加考验园区开发企业招商和运营服务的内功。园区开发企业普遍存在“重招商、轻运营，重硬件、轻软件，重生产、轻生活”等问题，特别是在地方政府招商引资、清理税收优化政策的大背景下，由于政府能够为园区配套提供的公共服务和准公共服务趋于同质化，由园区主导的特色服务和入园企业之间的产业链、价值链协同效应成为园区运营服务设计的重点。

上海某产业园区持续优化产业服务内容设计，聚焦产业链的痛点环节，按照效率升级、成本节省、共享经济原则，围绕企业公共技术服务需求，由园区主导，整合生产性服务业客户资源，提供包括研发/中试、设计、设备共享、检验检测、技术认证、孵化、投融资、人力资源、物流服务、信息服务、管理咨询等增值创新服务。在持续赋能园区企业的同时，获得了可持续的服务收益，提升了园区资产估值水平。

五、“十五五”时期，产业园区开发企业管理创新的重难点

“十五五”时期，园区开发企业积极应对外部市场形势和产业客户需求的变化，在主动开展商业模式与产品服务创新的同时，还需要重点关注企业管理创新与新技术应用的同步适配，确保总体规划与业务规划、职能规划的衔接和目标任务的分解落实，形成从战略规划到执行落地管理闭环。

1 持续深化改革，激发管理创新

产业园区行业除全国型布局的十余家上市公司以外，更多的是地方政府性平台公司和有一定产业资源和资本实力的地方国企，企业与政府的关系十分紧密，在政策支持与资源获取方面具有先天优势的同时，普遍面临着承载主业以外的功能较多、业务资产关系不够清晰、公司治理和激励约束机制不完善、园区运营服务效率和创新能力不足、文化相对保守和人力资源结构性短缺等问题。上述问题是制约园区高质量发展和战略规划实施落地的核心痛点。

从行业最佳实践来看，上海某科技园区开发企业，持续深化改革、主动管理创新，具有很强的引领示范作用。

在治理结构优化与市场化转型方面，持续完善公司治理结构，加强董事会建设，提高决策的科学性和效率。推动企业从传统的产业园区开发向科技投行转型，以市场化手段整合资源，加大对科技创新企业的投资和服务力度。

在产业生态构建与创新服务体系建设方面，着重围绕集成电路、生物医药、人工智能等重点产业，构建了完善的产业生态系统，通过设立产业基金、孵化器、加速器等多种形式，为企业提供全生命周期的服务和支持。加强与高校、科研机构的合作，打造产学研合作平台，促进科技成果转化和产业化。

在资本运作与资源整合方面，充分利用资本市场，综合运用企业主体上市、项目REITs发行等方式，积极探索构建“基金+REITs”新模式，不断提升企业的资本实力和市场影响力。持续开展对外合作与资源整合，与国内外优秀园区和企业建立战略合作关系，实现优势互补和协同发展。

在股权激励与人才激励方面，实施股权激励计划，向核心员工授予股票期权，将员工利益与公司长期发展紧密结合，激发了员工的创新动力和工作热情。持续引进“懂地产、熟产业、善运营”人才，打造了一支具有创新意识和专业能力的人才队伍。

2 细分应用场景，加快数字化转型

产业园区开发建设业态多元复杂，园区建筑、交通、供水、用能、环保等资产运营和围绕入园企业、居民客户的共享、增值服务的场景十分丰富，是互联网、物联网、大数据、人工智能等新技术应用的重点领域。对于园区开发企业而言，无论是新开发建设园区的数字孪生，还是存量在运营园区的数智化转型，都是事关园区企业高质量、可持续发展的重难点，需要从“基础设施数字化、产业服务数字化、园区管理数字化”等三个层面，做好“顶层设计、试点先行”，避免陷入“盲目跟风、重复投入”的误区。

在基础设施数字化创新方面，苏州工业园建立了综合能源服务平台，通过部署大量的智能电表、水表、气表以及各类能源传感器，实现了对园区内能源消耗的实时监测和精准分析，能够为入园企业提供个性化的节能建议。从效果评估来看，选用此项增值服务的入园企业，平均实现了 15%-20% 的能源节约，同时减少了二氧化碳排放，提升了园区整体的能源利用效率和可持续发展水平。

在产业服务数字化创新方面，中关村软件园搭建了面向软件企业的云服务平台，提供软件开发、测试、部署、运维等一站式云端服务。企业可以根据自身需求灵活租用计算资源、存储资源和软件工具，大大降低了企业的信息化建设成本和研发门槛。效果评估来看，该平台吸引了众多中小软件企业入驻，加速了软件产品的开发和迭代速度，提升了园区软件产业的整体竞争力。据统计，使用云服务平台的企业，其产品研发周期平均缩短了 30%-40%。

在园区管理数字化创新方面，成都天府软件园打造了集园区资源管理、企业服务、项目跟踪、活动组织等功能于一体的数字化运营管理平台。通过这个平台，园区管理人员可以实时掌握园区的运营状况，企业可以在线提交各类服务需求和问题反馈，实现了园区管理的高效化和精准化。从效果评估来看，该平台使园区的管理效率提高了50%以上，企业满意度达到了90%以上，同时也为园区的招商引资和产业发展提供了有力的数据支持。

3 战略规划解码，目标任务分解

相较单一功能的基础设施或房地产开发而言，产业园区用地面积大、业态多元复杂，通常涉及“园区配套市政基础设施、科研设施、工业厂房、商业配套、人才公寓、写字楼、酒店”等多功能、多业态、多个项目集中并行开发，需要园区开发企业持有运营或受托运营的资产类型较为复杂，这会给企业中长期发展规划的目标分解、关键举措与重点任务的优先级安排，带来极大挑战。

某跨区域布局的园区开发企业，组织架构设置包括集团本级和项目公司两级法人，项目公司作为园区投资运营主体，内部分设“前期规划、投资管理、设计管理、工程管理、地产营销、成本管理、招采管理、产业招商、运营服务、智慧园区、人力、财务、办公室”等十余个专业部门，跨越规划与执行鸿沟的关键在于通过战略解码，明确战略主题、目标任务和责任主体，构建“从战略规划到实施落地”管理闭环。

一方面战略规划需要按组织维度、管理层级和专业条线分解，纵向对齐。坚持目标责任纵向对齐、按部门专业分解到岗位。前期规划要为土地指标获取和权证手续办理负责，投资管理为项目全过程策划与投资收益结果负责，设计管理为空间利用和技术经济负责，工程管理要为进度、质量、成本、安全、环境负责，营销招商要为品牌市场、销售回款、产业类项目导入负责，总部和项目两级部门与部门之间横向目标责任分解不重不漏，条线内部各项指标任务向岗位分解纵向穿透到人，动态优化目标责任考核评价机制，实现考核评价得分（百分制）与部门及岗位奖酬金分配挂钩。

另一方面战略规划需要按项目维度，从开工建设到运营服务，横向拉通。要根据外部市场形势变化，动态调整开发节奏、分期拿地、分期开发、同时操盘多个项目，坚持以项目投资管理策划为核心依据，各项目团队目标责任横向贯通，按业务流程和项目类型分解到角色。加强流程责任制与项目责任制“双维度”分解，项目管理团队为目标成本和期间费用负责，项目精益管理、成本费用结余给予专项奖励；流程管理团队为流程绩效负责，流程高效运行、降本提质增效给予专项奖励。实现考核评价积分（赋分制）与项目团队及流程责任制主体奖酬金分配挂钩。

参考文献

1.《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，中国证监会、国家发改委；

2.《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）国家发展改革委项目常态化发行的通知》；

3.《中国产业园区改革开放40年发展历程》，同济大学发展研究院；；

4.《基础设施公募REITs专栏及项目动态》，上海证券交易所；

5.招商蛇口、张江高科、中关村发展等相关公司年报、社会责任报告及公开报道；

6.博时招商蛇口产业园、华安张江产业园等REITs招募说明书和年度报告；

7.《产业地产四大商业模式》东滩智库；

8.《产业园区数字化转型先锋案例》全国信息和标准化委员会；

9.联合资信《中关村发展集团股份有限公司2024年跟踪评级报告》；

10.AMT企源咨询相关专题研究。

本文作者：AMT企源MTC板块华北大区丁晓巍