房地产市场变天的真实原因
——需求端的变化
房地产市场所依托的客户大环境的变化已经发生，中国人口增速放缓、适龄购房人口逐渐下滑、城镇化进程放缓等也使得潜在的新增购房力量不足的总体趋势日益明显。
人口红利逐渐消失已经是不争的事实。2016年净增906万人，2021年的净增人口48万人，比5年前下降了94.7%。
根据腾讯房产发布的《2022中国居民购房意愿调查报告》（以下简称为“报告”），在接受调查的受访者中，63.15%访客拥有属于自己的房子，只有36.85%的受访者无自己独立住房，无独立住房的群体主要集中在90后-00后这两个年龄层。90后-00后这两个年龄层的人口总量，相对10年前20-35岁的年龄群体数量已经减少很多，并进入短期不可逆的进一步下降趋势。
伴随城市化率的增速减缓，新增城市人口数量也必然减少。统计局数据显示，2021 年中国城镇化率已经达到 64.72%。每年新增的城镇人口在 2019 年跌破 2000 万人，受疫情影响，2021 年全年新增城镇人口更是大幅回落至 1203 万人，整体呈现逐年下降的趋势。
自2019年新冠疫情持续反复，购房群体收入端不确定性加强；已购房群体虽然在限购限贷影响下，个人财务杠杆未出现进一步扩大的情况，但购房杠杆率已经位于高位。
借用百度指数的搜索指标，搜索失业保险的指数在半年内远高于存款、加薪，虽然不能说明什么；但间接反映了疫情反复等带来的不确定性，降低了大众的风险偏好，储蓄存款的需求可能高于加薪的预期。
如果对未来收入乐观，大家在当下通过向银行借钱等方式进行负债消费的。但当下大家普遍认为未来收入的不确定性很高，为了保障自己之后的消费水平，就会在当下增加储蓄，减少消费。来自百度指数，29岁以下的年轻人搜索悲观远高于乐观，作为购房的重要群体对于未来的预期可想而知。
毕竟在房价尚未发生大幅调整的当下，一般人买房往往都需要背负 10 -20年的房贷压力，在全球疫情持续反复、居民对未来收入预期偏谨慎的时候，居民的加杠杆动力会变得越来越谨慎。
已购房群体的信心更加不乐观，刚性的房贷每月要还，还款压力剧增之下，断供现象逐年增多。持续三年的疫情冲击下， 2019年法拍房数量为50万套；2020年全国的法拍房达到了127万套；到2021年底已高达160多万套。
目前居民部门的杠杆率已经处于较高水平，2021 年末居民部门杠杆率为 62.2%，再度触及历史高点。
总体而言，新韭菜不愿意被割，老韭菜没长出来。也正是由于市场需求端如此恶劣，对于个体而言也就出现了买好房上车的机会。
首先，作为购房个体而言，要避雷，买现房成为首选。
这两年，地产公司暴雷频频发生，部分房企的今年目标之一“保交房”，这些杠杆偏高的房企面临较大的资金压力采取项目停工，加上购房群体对期房销售的不信任导致销售遇阻、资金恶化陷入死循环，后期无力交房。
即使要买房，也要去买现房，而不是几年之后才交付的期房。
有些期房也是可以买，具体哪些开发商的期房可以买，可以私信问我。
其次，整体需求格局发生变化，反映到城市市场必然出现分化；如果注重投资属性，需要做好城市选择。“房住不炒”的政策基调下，选择买哪个城市的房子，必然影响收益。
之前大家愿意提前上车，就是认为之后房价会上涨，以后可能会买不起房，而且是全国普涨，所以才愿意提前背负债务。但是在政策的调控下，三四线城市房价上涨的预期越来越弱，即便是一二线城市分化情况也更加明显观望情绪占了上风。
后续我会尝试分析下，哪个城市更值得买房，欢迎关注后续更新。
再次，要从个人及家庭需求角度，选择适合自己所在城市用于居住的好房子。每个人的需求都各有各的不同，无法给出一个统一的标准；后续我将用地产投资人的分析方式，告诉各位如何选择适合自己的好房子。
最后，坎蒂隆的《通论》以土地是财富之源为开场白:“土地是创造一切财富的来源或物质”。“房住不炒”指的是住宅，其实在房地产领域有很多的投资标的，种类繁多有住宅、公寓、办公、商业、厂房、物流等，即便是元宇宙也是需要数据中心作为现实依托。如果您感兴趣不动产投资，请告诉我，我愿意分享我在不动产领域的各类经验。
