据荔枝新闻报道，八十多岁的老人在其丈夫去世后，将其唯一房产以买卖房屋的形式过户给孙女，但实际上并未要求孙女支付购房款。不成想，孙女却将奶奶起诉到法院，要求其从房屋搬走。法院最终判决保障老人的居住权。

我们也曾接受过多次类似咨询，很多老人想将自己名下的房产在生前或者身后传承给后辈，但同时又很担心对房产失去控制后，该如何保障自己的合法权益。

针对此类问题，我们认为，可以采取以下几种方法：

第一，设立遗嘱

老人可以通过设立遗嘱的方式，在生前就将自己的房产根据自己的意愿作出处置。通过遗嘱，可以决定由子女等法定继承人继承自己的遗产，也可以决定由孙女等非法定继承人以遗赠的方式接受自己的遗产。

老人可以不将遗嘱告知后辈，而将其交给律师事务所或者信任的朋友保管都可以。这种情况下，即便是一些不孝顺的后辈，基于对遗产继承的期待，也会对老人多加照料。

而且，遗嘱形成后，并非一成不变，而是随时可以根据自己的意愿来修改。目前，《民法典（继承编）》规定的遗嘱种类有自书遗嘱、代书遗嘱、录音录像遗嘱、打印遗嘱、公证遗嘱、口头遗嘱等。需要注意的是，法律对遗嘱的生效要件规定地极为严格，且每一种遗嘱的生效要件均不相同，因此，一定要多加注意。

如果担心遗嘱的效力，建议到公证处做公证遗嘱，虽然民法典实施后公证遗嘱的效力不再具备优先性，但是很大程度上保证了遗嘱的有效性，因为公证处在对遗嘱做公证之前，必然会对遗嘱做全方位审核。

此外，老人还可以留下附义务遗嘱，所谓附义务遗嘱，是指继承人或者受遗赠人应当履行遗嘱中约定的义务，如果没有正当理由却不履行义务，经利害关系人或者有关组织请求,人民法院可以取消其接受附义务部分遗产的权利。老人就可以借助附义务条款保障自己的权益。

 第二，签订遗赠抚养协议

依据《民法典（继承编）》规定，自然人可以与继承人以外的组织或者个人签订遗赠扶养协议，按照协议,该组织或者个人承担该自然人生养死葬的义务,享有受遗赠的权利。

实务中，很多老人出于各种考虑，可能会考虑越过子女直接将自己的生养死葬事宜交托给孙辈。这时候就可以与孙辈签订一份遗赠抚养协议，约定由孙辈负责其生养死葬事宜，孙辈在其去世后享有受遗赠的权利。如果孙辈未能完成对老人的生养死葬，则不能接受其遗赠。

另外，老人还可以选择与村委会、居委会等基层组织签订遗赠抚养协议。

第三，设定居住权

居住权是民法典新设的一项权利，这其实也彰显了民法典对老人权益保障的关注。简单来说，居住权就是“我有居住权，不是我的房子，我也可以安心住；你没有居住权，是你的房子，你也住不了”。

具体到开头的案例中，如果老人在将其房产过户给孙女的同时，在房屋上为自己设定居住权，那么可能就不会发生这起诉讼。因为房屋虽然已经不在老人名下，但是老人对房屋享有居住权，那么任何人都无权要求其搬离，即便是孙女再将房屋出售给第三人，第三人也无权要求来人搬离。

在房价高企的今天，很多老人为了给子女买房置业，将自己的房屋变卖或者是无偿赠与给子女，更有老人用尽毕生积蓄为子女购房，但最后却落得个老无所居。这种情况下，在房屋上设立居住权就能够极大地保护老人的权益。

目前，居住权的设立主要是通过订立居住权合同和遗嘱两种方式，居住权需要到房产登记部门登记，居住权自登记时设立。

实际上，居住权的应用场景非常丰富。比如离婚时一方为生活困难的另一方设立一定期限的居住权；再婚老人为老伴设立居住权，防止自己去世后老伴无家可居；独居老人为家庭长期服务者（保姆、常年照顾自己的亲朋、邻居等）设立居住权，让他们可以无后顾之忧的专心照料自己。

另外，居住权还能帮助老人实现“以房养老”。对于一些独居老人或者只能领取较低退休金的老人来说，养老是一个极为严峻的问题，正因为此，才出现了众多“中安民生”及其类似事件，既严重损害了老人的权益，又造成了诸多社会不稳定因素。

而此后，年老无保障的老人就可以考虑将其唯一住房转让给暂时不需要使用房屋的机构或者个人，在获取收益的同时还能继续居住，既提高了生活质量，也保证了自己居有定所。