4月18日，中国经济首季报出炉。
GDP增速4.8%！
央媒用了很谨慎的一句话来评价：“开局总体平稳”。
我认为其实是不及预期的。
今年定的GDP增速目标是5.5%。被疫情反复这么折腾，前面低于预期，那下半年的压力就会更大。
大家都知道，房地产是国家经济的压舱石（yehu），经济形势不好，房地产就要拿出来用用。
从近期频出的房地产政策就能看出，从中央到地方，楼市是真的松绑了。
图片来源：财政部官网
财政部：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
中国人民银行：决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，降准共计释放长期资金约5300亿元。从过往的经验来看，降准对房地产行业将产生直接的利好。
房贷利率已经先行一步下调，3月份全国103城中82城房贷主流利率下调。全国首套贷款平均利率5.28%，二套平均利率5.57%，已回归至去年3月水平，较去年高位累计降幅约25-30BP。
截至4月20日，上海、南京、苏州、青岛、南宁、郑州、福州、哈尔滨等超85个城市出台了松绑政策内容，调控次数超百次。
是不是有一丝熟悉的味道，仿佛回到了2015年。那一年，央行连续5次降准降息、取消“7090”限制政策、下调首付比例，一系列刺激举措开启了全国房地产的一波普遍暴涨。
那么，历史会重演吗？又到了该买房的时候了吗？
有几个问题需要看明白。
01 当前对房地产的调控并非“房住不炒”政策的翻转
4月17日，中央政治局会议重申了“房住不炒”，再次表明了调控口径不变的态度。广州的接力贷“一日游”，荆州稳地产新政“两日游”，目前已经有8个城市的房地产松绑政策一经颁布就被迅速叫停。说明当前对房地产的调控政策并没有发生翻转。
如果说过去40年，我们走的道路是：依托大规模城镇化，围绕房地产，一业带百业，推动中国经济高速发展；
那么下一个40年，我们要走的道路则是：实施创新驱动，发展硬科技，打造绿色低碳、安全高效的新型产业体系，以此来实现第二个百年目标。
这个方向、趋势是不会轻易动摇和改变的。
02 通胀上行、美元加息、汇率下跌的形势下，中国降准降息空间有限
前文提到，降准降息是刺激房地产的“大杀器”。但是与2015年的形势不同，当下受通胀上行与汇率下跌的掣肘，中国的降准降息空间变得越来越小。
2021年以来国际通胀水平明显上行，告别长达十余年的低通胀时代，特别是今年以来国际通胀水平进一步快速上行。3月份，美国居民消费价格指数（CPI）、工业品出厂价格指数（PPI）同比涨幅分别扩大至8.5%、11.2%，分别续创40年来和历史新高；欧元区CPI、PPI同比涨幅分别扩大至7.5%、31.4%，续创历史新高；少数国家甚至呈现恶性通胀态势。
这一波通胀上行，根本原因是逆全球化、新冠疫情、俄乌战争等多因素造成了供给短缺，同时货币超发造成流动性过剩加剧了通胀恶化的程度。
中国的通胀增幅貌似是比较低的，一方面是国家采取了一系列措施加强大宗商品保供稳价。另一方面，猪肉是影响中国CPI最重要的因素，没有任何其它因素可以和猪肉相比。2020年11月至今，CPI同比都处于较低水平，主要是因为猪肉价格一直在低位，所以有人讲“拿掉猪后都是通胀”。
降准降息会使得市场上的资金更加充裕，维持CPI的压力就会加大，这是国家谨慎使用这类手段的原因之一。
另一个原因是美元加息、汇率预期下跌造成的资本外流风险。
美联储在3月首次加息25bp，预计今年还有8-9次加息。
不知道大家有没有注意到一个奇怪的现象。过去一周，美国10年期债券收益率报2.905%，盘中一度触及3%。大家想想去年美债利率破1.5、破2的场景，美股直接崩掉了，而这一次利息直接干到了2.9甚至接近3，美股连个像样的波动都没有。
美国10年期债券收益率是个直接反映融资成本的指标。收益率越是上升意味着企业拿在手里的债券越是没人买，资金的利率越高。一般来说，利率下降股市涨，利率上升股市跌。然而为什么这次不一样呢？因为美元加息以及俄乌战争导致的资本回流美国，抵消了利率上涨的冲击，美联储估计已经笑得嘴都合不上了。
美国十年期国债收益率与标普500走势（图片来源：海银财富）
与此同时，近期人民币也面临单边下跌的压力。截至4月22日收盘，人民币对美元突破6.5大关，上周二到周五累计贬值近1500点，是自2019年8月以来最大的单周跌幅。
汇率的贬值预期会加剧资本外流。原来投资1美元价值6.4元，人民币贬值意味着了你要拿6.5元才能换回当初的1美元，资本不走等什么？
所以，在通胀上行、美元加息、汇率下跌的影响下，中国对降准降息会非常谨慎，绝不会盲目地以此来刺激房地产经济。
03 需求收缩、预期减弱是流动性困局的根本原因
需求收缩与预期减弱是相关联的。购房者因为疫情反复和对未来经济发展的不确定预期，是导致房地产流动性困局的根本原因。
收入降低，老百姓都没钱了，谁还会贷款买房？
疫情封控管理，谁还会出门看房买房？
对于房企这一端也同样如此。购房者惜购、银行惜贷，“量价齐跌”的市场行情下，房企投资的意愿和信心受到严重冲击，无奈只能选择“躺平”策略。
所以，单一的货币宽松政策或者楼市松绑政策都很难扭转房地产的颓势。老百姓消不消费、买不买房核心还是看兜里有没有钱。如何提振经济，帮老百姓增加收入，重拾信心才是将市场拉出负向循环，实现有效循环的关键。
04 三个“两极分化”值得关注
一是城市的分化。
房地产市场核心还是看人口和购买力。
人口往都市圈、城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走，符合国际规律。
目前，副省级以上城市为主体的“头部城市”进一步固化。
全国GDP前20城市的人口和GDP占全国比重分别从2010年的16.76%、32.72%上升到2018年的18.01%、34%。
中心城市的龙头作用更加突出，北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安，也包括深圳，以全国不到2%的土地面积创造了超过20%的GDP。
针对这些人口净流入、人均收入高一二线城市，区位优越的高品质房产是具有稀缺性的，称得上是核心资产，具有长期抗通胀和保值的功能。在楼市政策刺激下，有进一步上涨的可能。
二是房企的分化。
3月16日，银保监会主席郭树清提出要重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
这一政策，预示着一大波房企整合即将开始。
中国的房产商有9万个，比全世界加起来都多。以后肯定是大鱼吃小鱼，该整合的整合，该注销的注销，该转行的转行。
房地产开发的A股、港股股票，伴随行业调整，最近几年跌得都非常惨。
今年，随着一系列稳增长政策出台，这个板块热度、活跃度应该会重新攀升，目前已经出现明显的反弹。
所以这一波整合之后，必会有几个龙头房企留下。招商、保利、中海、中粮、金茂、万科、金地、远洋几个有国资背景的大概率问题不大。但能不能变成金凤凰就还需要拭目以待。
三是人群的分化。
疫情反复、俄乌战争、美元加息等内外部形势叠加之下，资本与劳动收益加速分化是必然趋势。
对于富豪来说，每一次放水都是一次财产增值的机会。
社会就像一个金字塔，钱总从顶端往下流，富豪们接的盆满钵满了，才会溢到中产这一层，最后流到普罗大众手里的可能就只剩一点点了。
虽然扎心，但事实确实如此。
关于这一点大家有兴趣可以看看我的上一篇文章：一觉醒来，我成了无收入群体。。。
以末治财，以本守之。
富豪们赚了钱当然是要买房了，【樱桃大房子】一篇关于豪宅价格跳涨的文章就是写这个。
即使是去年很多城市楼市成交量都在下滑的情况下，豪宅成交量却大涨。总价3000万元以上和5000万元以上豪宅的成交总量分别增加了6%和31%。
如果是首套刚需人群，该买还是要买。房价不会大起大落，你指望暴跌抄底几乎是不可能的。
房子是你分享你所在城市发展红利的一个重要标的。如果把城市看做一个公司，这个城市的房子就是公司股票。你不买股票，这个公司跟你一毛钱关系没有，你住在这个城市只是使用它的产品而已。
预算不足的时候尽量垫脚够一够，在负债风险可控的范围内尽量买大城市、区位条件好和小区品质优越的房子。
