近日，潘石屹、张欣夫妇在美国麻省理工讲座，地产大亨自然绕不过当下中国最热的楼市问题。其中潘石屹称，出台房产税是必要的，否则将造成巨大的浪费，他还说我知道北京有人买了100套房子，自己只住一套。这下震惊了全场。

100套房子什么概念，如果北京房价500万一套的均价计算，这哥们光房产就价值5个亿。而如果按照每套房1万元月租金计算，他一个月就收入100万，年租金收入超过千万，而如果他不出租，每年产生的物业费供暖费，平均仅每套房5000元，一年也不过是50万元。50万对于一个5个亿市值的房子来说，持有成本只不过万分之一。那么如果按照潘总所说，征收房产税呢？

我们先看看，这人如果在美国会怎么样：美国伊利诺伊州房产税最高达到2.67%，而在纽约州则也超过了2.5%，新罕布什尔州和新泽西也都在2.5%附近，而且美国是每套房都收，如果按照这个税率，100套房子，一年交2.5%的房产税，总市值5亿，一年交税将超过1250万元。月支出超过100万，可见几乎所有的房租收入，都被房产税吃掉了。这哥们拿着房子，根本没赚到钱，而且还如履薄冰，一旦哪个房客没伺候好，要是突然不租了，房子空上几个月，这损失可就大了去了。

当然这是美国税率最高的地方，还有些地方税率比较低，比如收入比较高的德州，税率反而比较低只有1.81%，而夏威夷一个旅游城市就更便宜了，只有0.31%，不过这地方跟中国海南三亚差不多，属于潮汐城市。在这买房的人本就少，房子有的是还很便宜。所以这么算下来，按照德州的税率计算比较靠谱，美国房产税大部分地区都是1-2%的税率，也就是说他一年的税也得有500万-1000万之间，平均每月50-100万的持有成本。

至于他能不能把租金涨一倍？有租房经验的朋友都知道，即使在北上广深的核心城市，如果房东给你的租金涨一倍，你会接受吗？我宁愿搬远一点，早起一点，不是我不想租，而是真尼玛租不起啊！500万的房子，他月租2万，基本上没可能，因为平均收入才1万，月租两万，他就基本上只有闲置的份了。而闲置了，就要房东自己去交房产税，所以房东宁可降价也要尽快租出去。所以，租金不但不会涨，弄不好还会降下来。因为之前的空置房都不敢再空置了。

当然，有人质疑了，美国能比吗？美国是70年使用权吗？至于产权的问题，之前已经有人解读《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而“自动续期”，含义就是无条件的续期，不必要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，民众自动地继续合法使用土地。而立法界也是这个意思，很可能会在近期就给予明确的司法解释了，意思就是说，你们不是觉得没有产权，不能出台房地产税吗？那我就给你永久产权，你敢要，我就敢给，但反过来我敢给，你真的敢要吗？

房地产税如果按照美国这个税率征收，对于大多数家庭来说肯定是一笔极大负担，本来就收入很低了，有的家庭年收入也就5-10万，如果一年让你叫5-10万的房产税，肯定连祖宗都骂了。所以，我们之所以迟迟没有照抄美国，还是为了保护住房刚需，但问题是，如果保护了刚需，那么地方政府又收不上来多少税，最后解决不了发展问题。房产税也就不疼不痒，有根没有差不多，可以参看上海的失败模式。

所以潘石屹建议了，那就是第一套不收，第二套2%，第三套3%，第四套4%，我不知道还会不会以此类推，那么再来算，100套房这哥们，一年交税4%，就是2000万，如果以此类推下去，那么他这个房子也就别要了，一年就全都被税务局收走了。那么你猜这哥们会怎么想，每年满打满算出租赚1000万，却要交2000万的税，这倒贴钱的买卖他还干么？所以这人会疯狂抛房，100套房，至少要抛掉98套，他的现金流才能为正，也就是说租房才能赚钱。而当这种囤房客都开始纷纷抛房的时候，房子又卖给谁呢？谁会傻到去买房，因为除了自己住之外，只要多买一套回来就是负债，每年租出去还要赔钱的，谁会花钱买一堆负债回家呢？

有人说了，我就是硬气，100套房我不交税，也不卖了，就租着他能把我怎么样？是不能把您怎么样，但会计算滞纳金，只要您还想过户就得把税补齐了，并把滞纳金一并交齐，你一辈子可以不卖，但下辈子呢，总得有人继承吧，如果这么一直赖着税，第一是信用扫地，第二房子也就不用继承了，等你百年之后，自然就被人家收走了。

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