过去二十年，人口是由农村流向城市。未来，人口是由城市流向有竞争力的城市。我国第一波粗放式城市化进程基本完成。过去十几年是出口和投资驱动增长。08年后是投资驱动，各地方政府攀比GDP，各地发展欣欣向荣、百花齐放，这种模式显然不可持续。很多城市建完“新城“又建”新城“，每建一个新城都供应大量的住宅用地。十八大后政府工作重点改变，不再追求粗放的增长方式，一线和大部分二线城市市中心已经定型。对比全球核心城市，北上深的GDP、人口上升空间还很大。

以后，核心城市沿着轨道不断 向周边城市辐射，而形成都市圈。纵观全球会发现一个规律，房价与人口流入最相关。而决定人口流入是城市未来创造的就业机会，就业机会由城市未来产业走向与布局决定。20年前，爱丁堡的房价很便宜，伦敦房价很贵。今天，伦敦与爱丁堡房价差距更大。