房价年年都在涨，高价的房价对购买者来说全款买房基本不大可能，所以对于大多数购房者来说，基本都是采用：首付+贷款的方式来买房，对于买房贷款你又能知道多少呢，今天就让我们一起来探讨一下吧

一：贷款条件

    银行的钱不是谁想贷就想贷的，也不是想贷多少就贷多少的。这个贷款人必须符合银行的放款要求才能给你放款的，银行对于贷款人都有哪些要求呢？

  1）、信用记录良好。征信差贷款不通过，或者贷款额度低。信用差，就有可能不按时执行还款，银行不会冒这个风险的，毕竟银行的钱也不是大风刮来的

  2）、个人或家庭有稳定收入，月银行流水必须要在月还款额的2倍以上（个人或家庭都可），因为银行怕你没有还款能力，所以要你所在的单位开具贷款人的收入证明并有盖章

  3）、有首付款资金（30%起），有合法有效的购房合同。因为你贷款需要你购买房子作为抵押的，在你后期没有还款能力终止还款的时候，银行是可以没收你的房子进行拍卖来偿还贷款的，而且银行贷款最好金额也只能贷款总房款的70%(所以为什么说首付要付30%，这个不是开发商要求的，开发商只管拿钱不管你的钱是哪里来的)。

  4）、年满18年—60周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明。

  5）、有贷款资格，一般首套和二套房可以贷款，第三套房银行就禁贷

  6）、贷款银行的其他规定条件

二：贷款利率

  首套房和二套房的贷款利率是不一样的，不同的银行的贷款利率也不会不同，但是公积金的利率是比银行要低不少呢。

  1）、二套房贷款的贷款利率是比首套房的贷款利率高不少的。

  2）、就公积金贷款而言，二套房贷款的贷款利率，是要在首套房公积金贷款利率的基准上，上幅10%。

  3）、其他商业贷款的二套房贷款利率，要以各商业银行规定为准，但总体来说，都是比较高的，例如目前大部分银行首套房贷款利率是九五折，而二套房贷款利率是基准利率上浮10%，其中的差距可想而知。

  4）、公积金贷款比银行低很多，但是由于公积金管理处放款时间比较的长（有的会半年才能下来，这样开发商就不愿意了），没有银行快，所以开发商基本不愿意让购房者使用公积金贷款，哎，处在最底层的人民生活真的太难了，给你福利，但是会卡你一下，反正就是不会让你那么顺利，不顺利开发商不愿意等所以你也就不能用公积金了，笔者买房开发商就不让使用公积金，装修的时候也不让提取公积金，都现在公积金的钱我都不知道怎么使用，有人说再买房可以用呀，想的好，房价高的离谱，首套房都把很多人压半死，还二套，二套给不给你用公积金你还很难说，基本别指望了。

三：贷款额度

      二套房贷款的贷款额度比首套房的贷款额度低很多。根据新政，首套房借款人最高可贷7成，首付3成，公积金贷款最低首付可至2成（多数都是二般人才能有机会走公积金贷款的），但二套房最高借款人仅能贷6成，首付要4成。具体的贷款额度，跟借款人的资质有关联

四：贷款年限

  贷款年限最高三十年，但是在贷款购买二手房有可能就不能贷款这么久了，买二手房的话,房子房龄也会影响贷款额度。通常要求是20-25年,相对宽松点的会要求30年,严格点的是10年-15年,房龄大的二手房贷款额度可能会被降低,房子越“年轻”越易获得贷款,且额度也比房龄大的高

贷款年限最后选择多少年，这个要视实际情况而定，也不是说我家有钱我就要全款，或者我付更多首付，有的人愿意尽可能多的从银行贷款，自己的钱留着投资，比如投资的回报率比银行的利息要高的多(投资有风险，需要谨慎操作)。

只有银行对你的资料进行审核通过，接下来就会通知你去银行去办理贷款了，去到银行后业务经理会给你两份合同，简单的跟你说明一些贷款的事，然后就是让你签字和按手印，基本都不需要你做其他的事，有的时候业务经理会跟你提一下贷款的还款方式(等额本息和等额本金)，他们默认会给你选择等额本息，为什么呢？因为等额本息每个月还款金额一样相比较会低(等额本金前期还款比较的高)，还有一个最重要的原因是，最终还完所有的贷款等额本息比等额本金要还的多(自己可以用软件自己算一下自家贷款两种方式最后还款总额是多少)，在以后手里有钱了还是可以提前还款的，关于提前还款银行会告知，提前还款是要支付一定的违约金的，这个金额相对比较的低的。

银行贷款合同签字完成，就可以等着放款了，接下来就是银行和开发商的事了，就没有我们什么事了，还有就是银行业务经理告诉你什么时候开始还款。

五：还款方式

  1）、等额本息还款

等额本息还款法是银行默认的还款方式，是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。

等额本息还款计算方式：

[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

2）、等额本金

  等额本金还款是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。

等额本金还款计算公式：

每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

3）、那种还款方式比较的好呢？

等额本息还款的特点是每月还款的本息和一样，这种还款方式虽然容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。这种还款方式适合一般的工薪族。

等额本金还款的特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。

等额本息和等额本金每个月要还多少的大多数银行app都有相关的功能，只要输入相应的信息，就可以计算出来了

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