前段时间，万科在广州推出了一款极小户型公寓：27-34㎡Loft+双钥匙设计

项目类型应该是酒店式公寓一类，所以层高没有超过4.5米，设计了2层。这个项目最大的卖点在于双钥匙设计。这就意味着投资一套房子可以自住一层，出租一层。或者两层可以同时租给不同的两家，投资回报率和空置率都会有所改善。

这和我正在运营的一套长租公寓的思路如出一辙。

因为接触到不少情侣朋友，普遍反映租房难。整组一套房吧，三、五千的房租，压力太大了。合租一个单间吧，个人的隐私又没办法保证，而且同住的小伙伴也觉得尴尬。

最近正好有套房是六楼带阁楼的，所以很是花了些心思去改造它。

1.楼下可以是2个房间使用，也可以是1室1厅1卫的格局。进门就是上楼的楼梯，所以对楼下的干扰很小。

2.楼上的格局更适合1室1厅1卫。由于阁楼的净高在2.1米左右，所以采光没有楼下敞亮。如果都是封闭的房间，不太有利采光，通风也会带来不便。

3.因为年轻人对于厨房的需求普遍不高，楼上、楼下共用一个厨房足已。

4.这样设计归根到底还是房租贵引起的。在有限的条件下，对人性的尊重才是良有方做长租公寓的初衷。可能也是设计带来的快感吧。

什么是“双钥匙房”？

双钥匙住房单位最早起源于1986年的新加坡建屋发展局(HDB)的概念。

当时政府有意推动多代家庭生活在同一个屋檐下。这类双钥匙单位一般是四房或五房概念，但设计成拥有一个母单元加一个子单元(套间公寓)，由一堵墙和一扇门将两个单位隔开。

不过，这类双钥匙组屋单位在推出不久后，就因为需求低而很快就被HDB叫停。

“双钥匙房”在新加坡

1.星狮地产公司(Frasers Centrepoint Homes)最早将这个概念引入私人房地产项目中（商品房），它在2009年2月推出的新项目水之轩(Caspian)提出来。

2.因为双钥匙单位后来越来越受欢迎，随后EC和CONDO都陆续推出Dual Key 单位。

顺带把新加坡的房产类型也一并介绍下

在新加坡,房屋建筑类型主要有以下三种类型（前两者为住宅）：

政府组屋/私人房产/商业房产

a.政府组屋大致分类

HDB flats

相当于国内的经济适用房。在新加坡有超过80% 的居民居住在组屋里，关于购买资格和条件，详见http://www.yan.sg/hdbdexiaobaiwendatie2/

DBSS（Design, Build and Sell Scheme）

Basically, the design, building and selling are done by private developers and agencies. When the project is done, it is handed over to HDB to manage the development.

类似国内的代建项目。

EC(Executive Condominium)

执行共管公寓，是新加坡政府推出的一种介于组屋与公寓之间的物业品种，旨在帮助处于夹心层的新加坡家庭以远低于市场价(市场价的70-80%)的价格拥有公寓。

b.私人房产Condo

Condo即为分户式产权公寓。CONDOMINIUMS的最大特征在于它是一个集合的社区，有着完善的生活配套和休闲设施。包括俱乐部、操场、健身房、游泳池、网球场和烧烤台等在内。

c.商业房产

包括办公楼、店铺、工业厂房等

新加坡房屋的产权有3种，分别是99年、999年、终身地契。

其中带土地的独立式洋房、半独立式洋房和排屋只有成为新加坡公民才可以购买，但是圣淘沙岛的别墅及排屋外国人可以购买。

3.数据表明，2011年至2014年首两个月期间推出的大型私宅项目共有74个。当中，多达35个私宅和EC项目拥有双钥匙单位。它们总共拥有1976个双钥匙单位，其中931个单位属于私宅项目、1045个单位属于EC项目。

”双钥匙房“的优势

1.功能多变，满足家庭的不同需求

a.成年孩子和父母一起住。

父母放心，孩子更自由。

父母避免不了要唠叨，但是孩子大了，总是会有自己的主见，那么“出家”不离家也算是个不错的选择。

b. 年轻夫妻和父母一起住。

既保证了各自的隐私，又能合家欢乐。特别是在一线城市。老人帮子女带孩子的现象还是很普遍的。但是对年轻人的生活方式又不能认同，那就眼不见为净吧。

c.自住一套，出租一套。

既缓解还款压力，又能解决居住问题。

d.一套自住，另一套做为工作室。

在“万众创业”的时代，家里有个工作室会方便不少。生活和工作合理的配置，适当的分离是很有必要的。

2.规避政策限制

在新加坡

双钥匙私宅单位无须支付额外税务，节省买家支付额外买方印花税（ABSD），最少7％起。发展商看准这类“买一分二”甚至“买一分三”的房产对投资者的吸引力，过去一年开始推出面积更小、更容易出租的单位。现在新加坡房产发展商为了吸引房产投资者，甚至推出“三钥匙单位”的私宅项目。

目前，国内很多的城市都实行了贷款收紧和限购等政策，很多手上有闲钱，希望投资楼市的中产人士也只有望“房”兴叹了。而双钥匙能很好的作为投资的补充。

“双钥匙房”的劣势

1.套内使用面积不足，功能过于紧凑

因为总价控制，想用一套的面积做出2套房，扣除公用的门厅等，实际使用面积比较小，违背了三代同堂大家庭一起居住的意义，也不利于单身人士长期租住。

2.单价普遍较高

高于普通住宅价格大约10~15%左右。

3.投资有风险，入手需谨慎

投资加自住的人士，需要留意租赁市场价格的起伏。如果利率上调或者房屋供应量大量增加，租金可能不足以偿还房贷，房贷压力增加。

4.对区位有要求

由于租客群的局限性，地点和优越和便利性也是“双钥匙房”要特别注意的。

”双钥匙房”在私宅中的形态呈现

1.秉承几代同堂，共处一套房的设计

2.比较“投机”的将原来的一梯四户，通过阳台联系变成了“双钥匙房”。很是中国特色

3.沪上首个双钥匙房项目为融创·香溢天地，投资的意味很浓。

“双钥匙房“在国内的前景预测

目前虽然有万科、融创等企业也在试水类似产品，但是市场对这样产品的反应不一。再加上国内各城市调控政策不一，也降低了开发商对此类产品推动的热情。

目前在大城市，年轻已婚子女和老人住在一起的意愿并不是很强烈。最希望是一碗汤的距离，而非每天和MORNING CALL般的打扰。

虽然自住市场的前景不明，但随着“被教育“程度和大城市老龄化程度的提高，市场总会有一定比例的类似产品。

而在投资租赁市场，“双钥匙”产品的灵活性等特点还是存在一定优势的。对于减少空置率和提高单位租金的作用明显。

结束语

一个理想化的产品，在物欲横流的社会，自住属性几乎荡然无存，而投资属性陡然增加，可悲又可叹！这和国内的商品房市场，住宅的“境遇”如出一辙。可能这就是时代造就一切吧。

但如果能将“双钥匙房“的概念运用到长租公寓里，解决年轻人租房难的问题，也不失为一剂“良方”吧！