房产创富读书会第三期，进入实战--包租。讲课老师：张国旺，人称旺旺，从事包租6年，杭州包租60套+。
包租分为前期选房、拿房、装修、出租、管理租客。本期讲选房，后面还有四期。
一、 准备两个APP
1. 58同城APP，获取租房信息。每个城市根据自己的流量最大APP。杭州还有咸鱼租房、豆瓣、19楼。
2. 装修图库 APP。了解软装搭配，色彩。把房间收拾的漂亮，让租客有家的感觉，出租时溢价高。
没有布置的房价租金1800，花20分钟布置，拍照上传，来看房的人多了很多，租金变成2200。
后来自己每套房都花心思布置，基本都能房价+100，也缩短空置期，客户来一看就喜欢下定，也省掉带客户看房的时间。
二、包租的种类
1. 仓库
2. 店面也可出租。南京的朋友把一个大店面装成四个小店面。
3. 办公楼，一层包下来，分成N个房间出租。
4. 集中式公寓，类似魔方公寓。门槛较高。
5. 民宿、短租
6. 床位，对接企业，做员工宿舍。也有青旅。
7. 住宅出租，旺旺从事的类型，市面上统称二房东。
住宅出租市场
简单来讲，包租就是：把人家的房子拿过来，装修出租，赚差价。
以前房东不了解，风格是粗犷野蛮，能隔多少隔多少，比如120方隔11个房间，租客看完房在里面都迷路了。这些房现在都算违规。
自如、氰客等进入包租市场，对二房东冲击较大，难度变大。但只要用心，10套左右个人做利润还有保证。
目前主要做合规，杭州是N+1，客厅加1间房。两室一厅，客厅加1间，变成三室一厅出租。
三、包租的好处
1. 增加现金流
2. 拿房子练手，增加房感。为买房打基础。看到一套房就知道能租多少钱。
3. 租售比高的房子，风险小很多。
4. 锻炼处世能力，包租要和很多人打交道：房东租客保安工人阿姨派出所家电，碰到各种人各种事。当然，这些人也是你的资源。以旺旺为例，最开始接触的有钱人就是房东，后面给自己不少帮助。
四、怎样做包租--市场调研
1. 市场调研，确定区域。上班的朋友，选择自己住的地方，或者公司附近，以此为圆心，画一个圆。电瓶车15分钟可达。这两个区域你熟悉，方便管理，也便于处理突发事项。
看房人时间不确定，需要你随叫随到，如果你没时间就看其他房子，在别人那成交。
通常，地铁口，超市、万达等商业体旁边的房子好租 。
2. 实地看房。 最好看个人、二房东，了解房间大小、配置、价格、隔了几间。小套看三四间，整套。以租客身份看，就知道几间租出去什么价格，计划出租金差。
有一个好的捷径，看房时认识一批二房东，想方设法跟他拉进关系，成为朋友。让他带路。他的装修师傅、家具家电，如何分割，资源都可以给你利用。
杭州心灵创富几位女生都已实操，赞。大家拿房不确定时，可拍视频或实地问旺旺。对杭州、嘉兴熟悉。可提供网购渠道。
3. 另外关键人物是中介，以后拿房、出租打交道多。也要留意别被套路。确定区域后，把所有的中介跑一遍，包括小中介。
进中介门时，别直接说二房东，就说租客，或者跟朋友合租。老的中介手上有合作二房东，可以找新手。把中介约出来，请喝饮料。
杭州行情，给租金一半，利润高的房子给租金一个月。跟几个中介搞好关系。有好房源找你，出租也先帮你。
五、 怎样做包租--选房
1. 建议拿回迁房，年久的房子。避免新小区，拆过违规租房的小区。高档小区，分割容易造成投诉。
2. 了解楼上楼下邻居状况。避免后续被投诉或增加其他管理成本。
3. 楼梯房，建议1~4楼，6楼不容易出租，装修成本也高。 1楼出租价格低，可以增设卫生间。
4. 户型选择方正、窗户多的房子，分割后没有暗室，大大影响价格。
5. 价格基数。如果7000收进，11000租出去。另一套4000进，8000出。但房子一旦租不出去，7000的空置成本高。尽量拿房租低的房子。旺旺在嘉兴一套房，140平1500租进5000租出。
6. 面积。建议拿100方以上，三室一厅两卫，这样可做4方。如果200方以上，分割很容易风险大。
7. 利润赚2000左右的，装修不下功夫，主要软装。旺旺每套房4000利润，最高一套7000利润 4个房间。
听完包租1，知道怎么起步。接下来继续选房、拿房，目标2月拿一套。期待接下来的课程。
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房产致富读书会
【内容安排】
1. 书目《富爸爸穷爸爸》，《货币战争3》《世界是部金融史》《不公平的优势》
2. 五期内容讲解包租，教你如何选房、谈判、装修，从0开始包租。
3. 如有经济动态，当周解读
4. 王琦在微信群语音讲解，每周四一章。
形式：线上内容讲授+问答互动+作业
主讲人：心灵创富上海主席王琦
时间：1月18日开始，每周四19:30~21:00 微信群内容讲解 21:00~21:30互动答疑
费用：作业版699元，免作业版899元，有效期一个季度。
