前几天，有伙伴咨询买房的事儿，他已经卖掉了北京顺义的房子，手里紧握着几百万的现金，准备在西城买一套学区房。

孩子是三年后上小学，按照西城的学区政策，只要前三年把户口迁入没问题，可是他却很着急。其实，这也能让人理解，对于普通的工薪阶层，最大的资产就是房子，现在房子卖了变现几百万，很多人会想如果钱放到房子上，心里更踏实。

可是，买房不是买菜，花光的不是零钱，而是全部积蓄，不可盲目购买。更何况，房价上涨是需要时间的，不会像炒股那样一下子涨的飞快。刚需要买得早，因为你有自住或学区要求，投资买房更加关注买对时机。这和证券投资是一样的，买好了长得快，买不好买了就跌，看着更闹心。

如果卖房变现后着急买，短期内，心里踏实了，可是买不好，房价过几年再降下来，这笔买卖是不合算的。

有数据显示，今年6月份开始，二手房成交量抬头，尤其对优质改善房的需求量增加。这与人们的需求密不可分，一方面，即便国家出台了多项政策控制一线城市学区房的房价增长，但是让孩子上更好的学校仍然是一些父母们的最大心愿；另一方面，由于今年疫情的出现，人们在家里的时间越来越多，对于居家品质要求也越来越高。他们会觉得自己房间数少、房屋面积小、功能空间差…...

刚需购房

对于没有房的刚需伙伴，越早买越好，买房后可能有两项支出：

1自己房的月供；2自己租房的房租

如果买来的房子不住，租金会帮你还月供，你要做的就是前期凑首付，几年后卖掉，赚房子增值的钱；如果买来的房子自住，你就少付一份租金。

不管买来的房子是投资还是自住，是刚需还是改善，有一点是不矛盾的，就是尽量让房子在购买之时或者未来增值。

优质改善住房

购买优质改善住房是一个复杂的过程，我们应该把它当成一个项目完成。经常有人纠结是先卖后买，还是先买后卖，这与你是否能承受住压力，即使有风险也愿意赌一把的魄力，还与市场状态有关。通常，市场下行期，先卖后买；市场上行期，先买后卖。如果求稳，就先卖后买。但是在市场上行期可能会卖不到更好的价钱。

卖房

假如你是先买后卖，不要告诉中介你已经定房，不然中介会一直催促你让你赶紧卖，房子容易卖不上价。

确立目标很重要，卖出原有刚需房产的目标是能让房子以尽量高的价格卖出。目标确立后，可以从以下几方面考虑：

（1）尽量做提升房产价值的事

能赚大钱的一个方法是改造和装修来提升房产价值，很多时候，只要增加一个车库或卧室，就能大大提升投资回报。

（2）定公平合理的价格

定价格是门学问，定的价格高，期待值高，没有人买，定的低，自己又赔了。要参考的因素有：

a.地段（周围配套资源是否齐全：教育、医院、公园、市场超市），交通（离地铁站远近）

b.楼层

c.户型、朝向

d.小区建成年代

e.楼龄、建筑质量、内外部装修

f.小区环境，包括绿化、水系、生活设施

g.物业，包括物业费

h.是否有学区

i.电梯

j.使用面积

k.均价

l.居住人群

m.房屋面积

n.车位

o.噪音

p.人车是否分流

q.小区成交量

通常，经过一番装修折腾，我们对准备出售的房子越来越有感情，对它的期望值也会不自主的升高。所以，很难做到买家第一次报价你就出手，除非你的刚需住房堪称完美。

定价格之前要想好降价策略，多久没有客户谈要降价，降几次，每次降多少，把握好出售节奏，时刻关注带看量、同户型交易情况，盯紧自己预先设置的时间期限。

（3）面谈

一般中介会撮合买家和卖家见面谈，如果双方都有意向，一般定在晚上7、8点，谈到后半夜，彼此基本都互相压榨的差不多了，房子也就签了。

这里可以参考我之前写的《包租打造被动收入-与房东见面准备&几个成功案例》https://mp.weixin.qq.com/s/dMUPS95YIXh4XBbciZlXAg。当然买卖房谈判比包租更重要，更要引起重视。不过，有过包租的多次谈判经验，通过刻意练习，我们已经具备了一定的谈判技能。最起码不会怯场，因为这是熟悉的场景。一定要在之前想好预期出手价格，相信自己的眼光，你的房子值这个价格，不要撼动这个价格，全力以赴去谈！另外还有一点要注意，不能为了缓解尴尬，一直不和卖家见面，让中介传话，中介传话时有些信息偏差。中介让买卖双方在空间上分开，是为了避免双方对总价分歧太大谈崩，但是到了细节，就要选择当面谈，并要把详细的约定写在合同上。还有一个小技巧是降价时不能很爽快的同意，爽快好，但是看用在什么上面，作为卖家，你越是爽快，对方可能会提更多的条件，可以降的痛快，但是不能让他觉得你降起来不费劲。

（4）合同

主要交首付和余款，以及过户和物业交接等情况，把所有重要信息都看清楚，尤其还有把违约条款都要白纸黑字写在合同上的，合同太重要了。

（5）定金

双方谈好后要交定金，一般是房子总价的10%。有时候会遇到这样一个问题，就是租客当时能拿出的定金少，你该不该同意。可能是因为理财未到期，或者没想买但是却觉得合适要订房……我曾遇到过伙伴，当晚谈好只给了卖家2.5万就把380万的房子定下了，这样做也有一定风险，因为买家可能后续变卦违约，合同泡汤，那就得不偿失了，所以这个问题自己把握。

（6）配合过户，物业交接

如果房子有抵押，要先还清贷款，抵押一般分为：

a. 纯商贷、纯公积金贷、或组合贷。一般市管公积金解压时间很快，国管要慢很多，一定要提前咨询好银行。有的公积金还款审批时间很长，网上预约后要大约1个月的时间才能允许你还款解抵押，所以要提前弄清楚你是市管还是国管。一般商贷解抵押会速度快。

b. 抵押贷。这要和你是什么贷款有很大关系，但是不管如何，也要向银行申请提前还款的审批，按照操作就行，留好充足的时间。

当然，如果卖家拿不出那些钱，可以让买方配合帮你还贷款，这又无形撬动了一次购房者的资金杠杆，帮助自己顺利卖房变现。

买房

首先盘点资产，自己有多少，能借多少，算好总共能拿凑多少钱，不一定特别精确，从改善自住的角度考虑，要尽量往上够，买一次五年十年就不用再买了。

当你定下房子后，总价在那，还差多少首付和中介费，就给自己一点压力去挣钱。财商教育有个理念是你想买一件东西，不要考虑从自己的存款账户出钱，而是开动智慧，这是财商增长的好机会，因为是形势所逼你必须多赚钱。

以首房首贷为例，比如可以拿出200万左右首付，这里面的费用包括几部分：

a. 首付。你手里有200万首付，一般是总房款的30%，这样你可以买到660万左右的房子。

b. 中介费。交给中介公司，一般是1%-2.6%，一般大的房产公司中介费会高些，安全可以保证。也有一些靠谱的小中介，他们中介费低，所以平时可以积累这方面资源。

c. 契税。交给国家的钱。在过户时现场缴费，一般卖家家里只有一套房，契税只有1%。

d. 税费。也交给国家的钱。这个要看你买的房子是满五年还是满两年。满五年的房子没有税费，满两年的房子会有税费，这一点很重要，如果这个房子上一次成交和这次成交网签价差异很大，那税费就会很多，一定要事先问好中介和卖家。

e. 物业费。交给物业公司的钱，金额不多。

f. 房本制作费。过户时交给房屋交易大厅，金额也不多。

买房要考虑的因素很多，具体请参考前面卖房因素a-q。除此之外，你还要考虑所购小区周围的产业，周围居住的都是什么职业人群，购买力怎样，也就是有多少房子未来的接盘侠。

这是最重要的一步，选对位置很重要，富爸爸说虽然房地产投资本身就是很好的项目，但是利润产生在购买之时，另外，选的好房子过5-10年也有惊人的表现。

房子选好后，让中介约房东，同卖房一样，其实不用说，中介也会尽量主动撮合这桩生意，在朝目标前进的路上，见面谈是必经的一步，所以中介会尽量给大家见面创造机会，不要被中介的催促改变主意，减少犹豫的方法是把功夫放在平时，多了解市场，买房人应该比中介更懂市场，更懂房子，而不是因为中介话就犹豫不决。

买房谈判时有几种要注意的：

1、双方见面谈不拢，立刻把彼此分开，这是一般的模式

2、彼此分开后，中介的大戏才刚刚上演，他们还会催，盯着客户问，之后说去那边商量

3、他们最会制造紧张空气，这是心理战，你要有自己的价位

4、家具家电如果想要，一定要写在合同里，具体写清楚都有什么

5、准备充足的定金，确定后立刻转给对方，不拖泥带水。

谈合同后最后走所有的流程，物业交接拿房本。

以上就是卖房买房全过程，欢迎一起交流讨论。

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