美国《5月NAHB房产市场》指数 50，好于预期45和前值45，数据录得2022年7月以来新高。
现有库存的缺乏提升了建筑商的信心，导致建筑商信心在 5 月份稳步增长，尽管该行业继续面临若干挑战，包括建筑材料供应链中断和建筑贷款信贷条件收紧。
根据全国住宅建筑商协会 (NAHB)/富国银行住房市场指数 (HMI)，建筑商对 5 月份新建单户住宅市场的信心上升了 5 个百分点，达到 50。这标志着建筑商信心连续第五个月上升，也是自 2022 年 7 月以来信心水平首次达到 50 的中点。
NAHB/Wells Fargo HMI 源自 NAHB 进行了超过 35 年的月度调查，衡量建筑商对当前单户住宅销售和未来六个月的销售预期的看法是“好”、“一般”或“较差。” 该调查还要求建筑商将潜在买家的流量评为“高至非常高”、“平均”或“低至非常低”。然后使用每个组件的分数来计算经季节性调整的指数，其中任何超过 50 的数字都表示更多的建筑商认为条件好而不是差。
新房建设在市场上扮演着越来越重要的角色，因为许多之前以远低于当下抵押贷款利率得到贷款的房主选择《留下现有房屋》，这使得现有房屋（也就是二手房）的供应量保持在非常低的水平。
抵押贷款利率曲线
3 月份，33% 的待售房屋是处于不同施工阶段的新房。2000-2019 年的平均份额为 12.7%。由于可用住房库存有限，新房将继续成为未来几个季度潜在买家搜索的重要组成部分。
这在建筑商中引发了谨慎的乐观情绪，他们继续面临持续的挑战，以满足对新房不断增长的需求。其中包括变压器和其他建筑材料的短缺以及《美联储加息行动》导致住宅房地产开发和建设的《信贷条件收紧》。
【下图是2023年第一季度美国银行业对各类住房贷款的收紧情况。图中QM是符合一定标准的抵押贷款，Jumbo是大额贷款，supprime是次级贷，剩下的名字后面会讲到。
根据美国联邦储备委员会 2023 年 4 月 针对 2023 年第一季度银行贷款活动进行的高级贷款官员意见调查 (SLOOS)，银行报告称大多数住宅房地产 (RRE) 和商业房地产 (CRE) 的贷款标准收紧贷款类别。本季度所有类别的 RRE 和 CRE 贷款需求均有所减弱。在 2023 年剩余时间内，没有一家银行预计其大多数贷款的贷款标准会放宽，三分之一的银行预计会进一步收紧。
住宅抵押贷款标准收紧次级贷款的幅度最大，因为报告这些贷款收紧标准的银行净份额从 14.3% 攀升至 33.3%。银行还报告称，非 QM 非巨额贷款、非 QM 巨额贷款、QM 巨额贷款和 QM 非巨额贷款、非 GSE 合格 RRE 贷款大幅收紧。相比之下，符合 GSE 条件（+0.1 个百分点）和政府贷款（+0.1 个百分点）的贷款在 2023 年第一季度报告的标准比 2022 年第四季度更严格的银行净百分比均有小幅增长。】
随着利率从 2021 年起翻一番以上，HMI 调查显示，在这种新的经济环境下，激励措施在吸引买家方面发挥了关键作用，但是这些销售诱因的效用正在全面放缓：
建筑商降低房价的比例从 4 月的 30%、2 月和 3 月的 31% 以及去年 11 月的 36% 降至 5 月的 27%。
平均价格降幅保持在 6%，过去四个月没有变化。
54% 的房屋销售商受访者提供了某种形式的激励措施来促进 5 月份的销售，低于 4 月份的 59% 和去年 12 月份的 62%。
5 月份所有三大 HMI 指数均有所上涨（上图）。衡量当前销售状况的 HMI 指数上升 5 点至 56，绘制未来六个月销售预期的分项图表上升 7 点至 57，衡量潜在买家流量的指标上升 2 点至 33。
总结一下：随着美国银行业收缩房地产信贷，加上销售商刺激手段的退波，此次美国房产的小阳春更多体现是现房持有者由于过去的低利率占到了便宜的惜售心理从而导致二手房的供应趋紧，而并未是《整体住房需求有多么强劲》，所以反弹的持续性需要跟踪。
另外，这里有个一个很有意思的问题：既然信贷已经收缩了，美联储6月还需不需要再次加息？要不要暂停下来观察下收缩的效应再做评估？感兴趣的朋友请移步留言区我们进一步探讨！
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