1. 住宅开发：封闭小区vs开放街区

1.1 中国的住宅开发模式--小区型的住宅开发

政府控制土地
中间是开发商
最下面是买房的老百姓
设计院是开发商开发环节时介入的，提供建筑方案与施工图纸，具体建造则由施工企业负责。
中国的住宅开发是封闭式小区开发模式，
【超级深度】中国房地产为何走到今天？业主苦等、供应商崩溃、银行头皮发麻，开发商究竟怎么走到破产这一步？_哔哩哔哩_bilibili
厉害财经观点“大型社区的开发，是开发商不能承受之痛”

中国的小区开发最初学习自苏联老大哥，上世纪单位分房就很像"赫鲁晓夫房"
苏联解体后，中国瞄准了”香港模式“。1998年的分税制改革

1.2 欧美街区型住宅开发模式

西欧在二战后也面临住宅短缺问题，以法国为例，在上世纪50年代政府支持开发了大型社区，这反映了在工业化（或者恢复工业化）的过程中开发大型小区是共性的特征。但是西方的土地私有制决定了他们的土地开发商想要拿到大地块很困难，因此街区开发成为主流。

2016年《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作若干意见》提出新建住宅小区推广街区制，原则上不再假设封闭住宅小区
【中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见】-国家发展和改革委员会 (ndrc.gov.cn)

1.3 日本的住宅开发模式

房地产的国际经验：全球几种主要模式分析 - 知乎 (zhihu.com)
日本房地产的发展进程：从1947年开始的城市开发、城市化、住房短缺驱动的首波房价上涨，到1960-70年代人口红利带来的第二波房价上涨，以及1980年代初金融自由化带来的第三波房价上涨，最后到1990年房地产泡沫破灭，日本房地产市场经历了一个完整的周期。

2. 设计院之殇

如何看待建筑行业从业者过剩，设计院却劳动力短缺的矛盾现象？ - 知乎 (zhihu.com)
市场的问题是前少后多。具体来说即使前端土地只有地方政府这个几百个玩家的渠道，中端房地产几千到几万企业，后端设计几十万设计院，土地开发以整块小区为唯一形式。最后端的使用方，购买方几亿。最终购买使用房子的人民居然大部分不能直接介入自己的住宅的设计。甚至连间接影响都很微弱。这种上层基本垄断的市场，作为后端设计院必然是随着甲方的意图品质低高速度高加班高成本敏感性。我们随便拿个反例来说，日本，分散的产权造就了几千万的土地玩家，而这些玩家中最末端的自住房用户占了大头，自然会有几千万的设计需求，而这些自建房需求如果对时间成本敏感，市场上有大量工业化预制住宅可以供选择，并快速建成。而有设计需求的一部分对时间和成本相对不敏感。再这个上下对等的市场中，设计师的地位自然能得到保证，设计水平能够稳步提高。同时通过大量小项目低风险的前期积累建筑师可以更好的独立成活并完成逐渐向中大型项目发展的转型。这点在中国就是不具备的。只要中国能有大量城市中产阶级个人建房需求，那么设计行业大态势就会根本性改变。如果城市中产阶级追求在郊区自建高品质别墅型住宅，就会面临土地所有权的问题。地是国家的，私人买卖土地的使用权问题。

3 中国是否进入存量房时代？

任泽平的观点：长期看人口

城镇化进程开始放缓
人均住房面积和套户比达到发达国家水平
总和生育率不断下降

5. 破局之路

近景

扩容：一线城市都市圈扩容，《置身事内》兰小欢指出西部土地供给指标高但住房需求少，东部沿海一线供地仍不足。任泽平对比东京和北京、上海的人口容量，指出一线超大城市仍有较大扩容潜力。
自建房建设：农村宅基地自建房与城市郊区别墅建设
改造：大面积低品质住宅开发向低密度自建房、改造房开发；

2022-08-08 设计院与房地产