最近因为工作原因，研究了一下新城控股在新加坡发行REITS的案例，结论还挺让人吃惊的，那就是作为一个住宅加商业地产双轮驱动的开发公司，竟然在商业物业的抵押这件事上如此有战术克制力。我现在任职的企业，旗下的购物中心基本上全部进行了超额抵押，这是以住宅主导的房企在扩张期都会采用的策略:将杠杆率和现金流用到极致，快速的跑马圈地，做大规模，寻求上市。这种策略在以前是非常管用的，也因此缔造了很多传奇，只不过现在政策方向已经彻底改变了，昨日的蜜糖已经变成了今日的砒霜，超融问题彻底影响了三条红线调改的进展，不得不刮骨疗毒，甚至断臂求生。反观新城控股，由于早期并没有超额融资，现在可以直接去新加坡寻求上市退出，从而为手里近100个吾悦广场的后续退出铺垫道路。数据上而言，经过非公开渠道了解，新城控股拟上市的9个购物中心，整体估值在70-80亿元人民币，负债率占估值的比例在30%左右，真实派息率接近8%，这在国内已经上市的几个新加坡REITS当中，已经算是非常亮眼的数据了。
新城的战术克制力确实让人吃惊，毕竟前面有坑大家都不会跳，但是如果前面有糖呢？大部分肯定都会想试一下的，糖吃多了，怎么会不蛀牙呢？目前我任职的公司其实可以算是之前地产公司的一个缩影，只重视住宅开发和销售，不重视非住板块，基本上持有型物业唯一存在的价值就是拿来融资。而多次融资甚至成为了考核融资团队的一个指标。
现在三道红线出来了，需要将负债了，怎么办呢？老板的意思也很简单，能卖的都卖。那超融的怎么卖呢？老板说，他要求也不高，比超融的价格高一点就行。嗯，行吧，你高兴就好，谁让你是老板呢。
