还没过去的这个夏天，全国多地高温持续，很多地方的最高温度纷纷逼近或超越历史记录；而反观最近的房地产市场，仿佛已经提前立秋，一股萧瑟之气。
国家调控的阀门拧的死死的，丝毫没有松懈的意思，除了个别三四五线城市仍然像树上的蝉一样在鸣叫，其余一二线城市均已了无生气。可以预见，未来半年到一年，这种低迷将会持续下去，甚至，这个时间会延长到两到三年。
在调控不放松的掩护下，各地政府正在全力贯彻中央“建立房地产长效机制”的文件精神，于是你会看到诸如“租售同权”、“共有产权”等一个接一个的所谓“炸裂”、“重磅”、“突发”等夺人眼球的炫目消息，好似楼市要一夜变天，哀鸿遍野。
市场的悲观预期正在形成，这正是政府想要达到的目的。
经过几轮不断升级叠加的调控，再加上银行房贷利率的收紧，相当于隐性加息，现在政府终于成功控制住了房地产这头“灰犀牛”，而且朝着政府想要的方向发展，这就预示着这一轮房地产的牛市周期正式结束了。
不得不说，中国政府的政策工具箱太强大了，要知道，一个政府想要达到什么样的目的，就能很快达到，这在全世界范围内都不是一件容易的事情。况且，工具箱里还有很多更新颖的工具并没有使出来。
拐点来了，也就是对于大部分人来说，购房的窗口期关闭了（刚需除外）。而市场也开始反转，进入了买方市场。
所以这个时候刚需购房族，倒是可以定下心来慢慢地选房子了，不用再担心看过的房子一天一个价地跳涨了，反而可以多等等，多看看，多比较一下，更能选到心仪的房子。
扯远了。我们回到正题：在挑选房子时，哪些细节会决定房子今后的增值保值速度，但往往被人们所忽略？
我们今天主要谈谈二手房。但是新房有些地方也可以参考一下。
之前听一个做房产律师的专家讲过一个观点，他建议大家买房最好买二手房，8年之内的小区最好。因为期房是看不见的，无法知道它的品质，存在很多隐患，二手房可以通过各种渠道看到或者听到房子的品质，买的时候更放心。
虽然我不完全认同他的看法（毕竟新房会越建越好），但是他说的还是有一些道理，因为市场上有很多二手房的确一直在升值，口碑非常好，如果能通过一些方法选到这些保值增值较快的二手房，也是非常划算的一笔投入。
判断一个楼盘的二手房值不值得买，有很多因素。一般我们会从小区的地段、房龄大小、开发商的品牌、学区等这几个因素去考量。这是最显性的指标，也是最基本的判断标准。
在楼市火爆的时候，房子也像是风口上的猪，闻“风”起舞，不管是什么样的“老破小”，都能鸡犬升天。这个时候很多所谓的地段、品牌、新旧等判断标准已经失灵，因为猪一旦飞上了天，你就很难再用正常的标准去筛选。所以这个时候很容易选到“假猪”，即保值增值性差的二手房。
这些比较差的二手房产品，在房价飞涨的时候跟着上涨，但是一旦跌的时候也会最先跌，跌的幅度也最大。风一停，它们最先落地，而且，脸先着地。
买二手房除了要先从这些基本的要素去筛选外，还有很多细节可以直接或间接地反应一个二手房的好坏，也在很大程度上决定未来这个房子的保值升值潜力。
我们就按顺序，从进入小区的大门说起。
小区的门卫就是一个重要的衡量小区品质的观测窗口。大门是小区的门脸，给人的第一印象很重要。你看一个小区门口的保安，只要看以下两个方面就可以大致判定这是一个什么档次的小区：
保安是否足够年轻；
保安的站姿是否足够笔挺。
前天刚听说一个新交付的小区，开发商自己的物业。他们的标准是保安的年龄全部在35岁以下。
对比一下那些老小区的门卫，不是大叔就是老大爷，站的东倒西歪，有的干脆就一天到晚坐在凳子上，抽着烟喝着茶，真的只是个门卫而已。这就是差别。
别小看这一点，将来会直接影响你房子在二手市场的价值。这涉及到小区的管理品质，以后是会在二手市场上留下口碑的，好的坏的都会留下。
进入小区后，你会观察小区的整体环境，楼间距、行车路线、绿化等。这些都是很容易通过观察得到直观的体会的。这里面有两个细节值得注意：
观察一下小区里面是否有人在两棵树之间拉一根绳子晾晒被子和衣物；
是否有人在小区公共区域晾晒萝卜干或其他腌制类的菜。
如果答案是有，那请你对此小区进行减分，原因无需多说。如果你竟然觉得这种行为可以理解，甚至认为这是小区比较人性化或者有生活气氛，那么对不起，我们没有共同语言。
还有一种情况，如果你是在傍晚或者晚饭过后去看房，这时候还有一个细节需要留意：
请观察是否有穿着居家服或者睡衣在小区散步走路的居民？
如果有，请减分。居家服或者睡衣，顾名思义，只适合家里穿。虽然没人规定你不可以在外出的时候穿，你也有权力在任何场合穿，但是一个和谐的社区，讲究的是不给别人造成压迫和不适。
这还上升不到道德层面，但却关乎一个小区的文明素养。不能说穿睡衣去楼下散步的人就是素养不高的人，但从概率上来讲，越高档的小区，这种情况越少。所以请记住，你选的不只是房子，还有你的邻居，这会影响你未来的居住幸福感。
看完小区整体环境，这时候你就要去一幢楼里看房子了。进入单元门之后，又有两个细节需要注意：
电梯的乘坐体验（轿厢内是否干净整洁、电梯性能是否完好？多层不带电梯的老小区不在讨论范围）；
楼道或者门口墙上是否有牛皮鲜（开锁、通下水道之类的小广告）？
电梯的重要性不言而喻。一部经常罢工的电梯会让住户崩溃。所以你要特别留意电梯的使用性能，跟别人多打听对电梯乘坐的满意度，或者自己多体验几遍。
在一些没有电梯的老小区楼道里，你会经常看到门口贴的小广告，俗称牛皮鲜，非常令人讨厌。个别小区楼道里被贴的密密麻麻，简直是重灾区，不但影响美观，更令人担心居住的安全性。这会严重降低小区的品质。
我们今天的观察角度有点特别，从一些比较小的细节去洞察可能影响二手房未来增值空间的因素。虽然认清这几点并不难，甚至非常容易观察到，但往往被大多数人忽视。
我们要做的，就是跳出大多数普通人的思维，从更为犀利和专业的角度认清二手房的真面目。
