登记在未成年子女名下不动产的相关法律分析
由于种种原因，未成年子女名下登记有不动产的情况屡见不鲜，但不动产作为价值比较大的财产，登记在未成年子女名下往往存在很多法律问题，甚至有时会影响到案外人的利益，有必要就未成年子女名下不动产的性质、归属及处分等相关法律问题予以分析：
一、将不动产登记在未成年子女名下的原因及其归属
（一）将不动产登记在未成年子女名下的原因
未成年子女由于其本身不具备取得不动产的经济能力，因此，登记在其名下的不动产往往来源于其父母或其他成年家属或亲戚、朋友等。
1、未成年子女因为遗赠、继承等原因取得不动产，从而将该不动产登记在未成年子女的名下；
2、未成年子女接受父母或其他亲属、朋友的赠与取得不动产；
3、未成年子女的父母为规避各种风险（如规避税费、规避债务风险等）将不动产登记在未成年子女的名下；
4、未成年子女的父母提前为子女准备婚前财产从而将该不动产登记在未成年子女的名下；
（二）未成年子女名下不动产的产权归属
1、未成年子女名下的不动产如果是通过遗赠、赠与等原因以及父母为未成年子女准备的婚前不动产都属于未成年子女的个人财产，其产权归属于未成年子女；
2、若未成年子女的父母为规避各种风险将不动产登记在未成年子女名下，由于该不动产登记在未成年子女名下，如果没有相反的证据证明该不动产的归属另有约定，根据我国不动产的公示公信原则，登记在该未成年子女名下的不动产的产权就归该未成年子女所有；
二、将不动产登记在未成年子女名下进行处分时的相应法律问题
1、未成年子女因遗赠、继承、赠与、父母为其婚前买房等原因取得的不动产属于未成年子女的个人财产，由于未成年子女尚属于未成年阶段，因此，由未成年子女的监护人代为管理，未成年人的监护人除为该未成年人的利益外不得处分该不动产，更不能在夫妻离婚或出现家庭变故时对该不动产进行分割或出售；如果为未成年子女的利益确需对该不动产进行出售的，处分人应该取得未成年子女的同意出售该不动产的承诺；
2、对于虽登记在未成年子女名下的不动产但有证据证明该不动产是父母的夫妻共同财产，那么，父母有权对该不动产进行处分即可以分割、出售该不动产。
三、父母将不动产登记或过户给未成年子女以前，为防止后续不必要的纠纷及维护自身的利益从而规避相应的法律风险，可以采取以下措施：
1、可以将该不动产共同登记在父母及未成年子女的共同名下，约定各自占有的相应的不动产份额，后续可以根据情况将该不动产份额进行变更，增大或减少子女名下的不动产份额；
2、通过协议约定该未成年子女名下的不动产产权归属父母所有或者父母与未成年子女共同所有、在未成年子女未成年之前或在父母生前归属父母所有，并可以到公证处进行房产公证；
3、在过户给子女之前，父母可以在房产上设立父母的居住权。
