集体停贷这事儿，是因为银行没有把钱转入监管账户，资金被房产商挪用导致的吗？个别银行是有违规行为，但全国发生的超过百起集体停贷案例中，银行违规放贷的案例并不是多数。也就是说，即使钱都进了监管账户，某些房子该烂尾照样也会浪费。所以，期房的资金链究竟是怎么断的？集体停贷到底是不是最好的解决方案？这件事我们还得从开发商是怎么取出监管账户中的预售资金等说起。系好安全带发车了。正常合规的流程中，开发商支取预收款是应该严格按照工程节点设置用款额度的。比如完成基础和地下结构工程，开发商可以取出20%，完成结构封顶，再取出20%，直到完成商品房所有权初始登记前，专用账户的结余金额不得少于已收存的商品房预售款总额的5%，并且有明确的专款专用。比如哪部分钱是用来付工资，哪部分钱是预付款。但规矩是规矩，实际操作起来也有问题。

首先，监管银行是由房企来选的，而选择的银行往往也都是有业务往来的。正所谓欠银行 100 万是孙子，但欠 10 个亿你就是VIP。所以这银行既要有业务往来，又要有监管职责，监管就容易被架空。可即使银行公平公正，开发商想从监管账户中挪用资金，还是有办法。比如开发商前期建设会外包给建设商，那么这里的前期建设资金大部分是由建设商垫资，而开发商可以拿着和建设商的合同，向监管要求在某个工程节点从银行取出专款来进行支付，但实际上和建设商又是约定项目周期结束统一结算，而银行又没有能力核实这笔钱的最终流向。

所以，即使我们不断出台调控政策，对房企去杠杆制定更加严格的预售监管政策，但项目烂尾的情况始终频出。这一方面是监管始终存在空子给开发商钻，另一方面则是预售制遗留下来的通病。地产商可以通过少量资金拿地，然后用预售款和银行贷款进行建房，最终开发一个楼盘的钱可以开发出 10 个楼盘。某大某创搞高成本发债、高杠杆运营融资，本质上就是当年的这一套打法的延续。虽然预售相当于是将融资和建设风险转嫁给了业主，但要知道一个地产项目的周期从拿地、建设到销售普遍需要七八年，而有这个实力靠自有资金建楼盘的地产商，可以说是凤毛麟角。如果实行的是一个萝卜一个坑的限售制，那要发展成今天的城市几乎是不可能。那为什么同样的预售只在以前就能是推动城市化的功臣，而现在却成了问题本身深。主要是我们已经在由住宅供应短缺的卖房市场进入到存量房过剩的买房市场。 2021 年，我国的新建住宅近 1200 多万套，但我们的新生人口才 1062 万人，一人一套还有的剩。再看我们的人均住房面积 41 平方米，甚至超过了英国、法国、德国这些发达国家。

可以预判，未来我们对房地产很难再有大规模的需求产生，所以开发商再试图用这种十个锅九个盖的多元化投资的旧方法来玩新时代的房地产，可以说几乎是死路一条，但烂未落的事情已经发生了。尽管有过业主通过与房产商解除购房合同，成功拿回首付款并且成功停贷的案例，但这样的方式一来需要仲裁时间，可能会拖很久甚至好几年，二来着开发商不一定有资金偿还收入和贷，更别提这次是业主集体清单。所以这样的操作本质上没有办法解决所有业主的烂尾的问题。

但是目前银保监会给出了解决方向，首先关键在于保销楼，而解决方案就是要用市场化的方式化解风险，不出意外的话，首先各地应该会通过引入龙头房企代建解决浪美楼，把工程做下去，这钱从哪来？由政府出面协调或银行给出专项授信，都是可选的方案，只要保交楼能盘活一个项目，就能带动下一个。

其次是解决停贷业主的现实问题，银行可以跟有困难的购房者协商缓解月供，让他们先有钱过日子，慢慢还贷，这样既可以安定人心，也可以用时间换空间来化解风险。而最后，设施开发商当然不是满时代机，他们无法保交楼的话，那按市场规则，不但项目会被龙头房企兼并和取代，还将面临无法逃避的法律风险。最后的最后，还是希望受害的业主们可以避免最差的结果，并且不不要进入征信名单，让那些应该为此事负责的责任方受到应有的审判。好了，到站下车，这里才能说。转说你听得懂的话，记得点赞加关注。