资金存管

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一、签约认证

备注：如果用户在签署买卖合同前已经完成了签约认证，可以跳过以下步骤，无需重复认证

1、 签约认证

指导客户打开贝壳找房app，点击【我的】，然后点击用户头像，选择【身份认证】-【签约认证】，按照页面的提示选择【快速认证】或【银行卡认证】。

说明：其中手机号为贝壳找房app的注册手机号，不可修改。若手机号为本人实名手机号，使用快速认证，如果是本人银行卡的预留手机号，使用银行卡认证，非本人实名手机号也不是本人银行卡预留手机号的，请注销后使用正确手机号注册。

2、 上传证件照

点击验证信息后，点击页面中的【上传证件照片】，按要求上传实名认证证件的照片，点击【确认上传】。用户签约认证证件类型为身份证则自动审核通过，非身份证用户上传证件照片后系统提示已提交审核，审核结果短信通知用户。

二、创建协议

1、 Link跳转

登录link/A+系统，找到需要进行资金存管的合同，点击【去资管】—【新建监管】。

（也可以直接登录履约支付系统：ly.ehomepay.com.cn，登录后点击“履约定金/房款”—“新建协议”）

2、 选择签约方式

（1）Link/A+跳转后，相关合同信息自动同步，选择签约方式：电子签约或线下签约。

（2）核对系统中录入的房屋产权证编号与坐落详细地址是否与业主产证上一致，避免后续因录错信息导致审核失败。

3、 填写协议收付款信息

（1）在收款人下方勾选“是否由该卖方收款”，填写收款金额。

（2）在付款人下方勾选“是否由该买方付款”。

（3）如有共有权人、共同购买人或代理人，点击右上角添加。如少录共有权人、共同购买人或代理人，后续将导致审核失败。

4、 选择资金支付条件

选择各类型资金的履约支付条件，点击“提交”

5、 选择存管方式

按照页面提示选择资金存管方式

6、 协议编辑

协议创建后、买方付款前：点击“编辑”可修改协议内的所有可编辑信息；

买方付款后、解冻申请前：点击“编辑”只可修改收款人信息、房产地址信息、增加存管金额。

特别注意：若买方还未全部付款，也可以直接编辑减少存管金额，修改后的存管金额要求必须大于等于已付款金额。

7、 共有产权人和共同买受人

如房产证上存在多个产权人的情况，需录入房产证上的全部产权人，同时需全部产权人签字。

部分产权人无法签字的，需提供含有“代签”事项的授权委托书。

8、 买方发生变更

协议上的买方需与买卖合同保持一致，如买卖合同的买方发生变更，应及时变更理房通支付服务协议，或签署理房通买方变更补充协议。如解冻时发现协议上的买方与新房产证上的产权人不一致的，无法解冻。

9、 委托代理情形

如买卖双方存在代理人的情形，需在协议创建阶段，录入代理人信息，并根据委托事项，提供被委托人的授权委托书或公证委托书。

（1）如委托代理人代为签字的，提供被委托人签字的委托书或公证书均可。

（2）如需代理人代收款的，则必须提供带有代收款字样的公证书。北京、洛阳及全国公司客户不允许代收款。

三、 协议签约

1、 电子签约

如创建协议时选择电子签约，协议提交后系统自动提示协议生成倒计时，倒计时结束可以提醒买卖双方登录贝壳找房APP可视化 ，按照下面的操作完成电子签约。

特别提醒：资金存管协议中的用户手机号需要和买卖合同中用户手机号以及用户的贝壳找房APP注册手机号保持一致，否则会出现无法进入交易可视化或进入可视化后无资金存管相关操作的问题。

首先进入可视化，然后找到资金存管部分，选择签署协议。在签约进度中可以查看其他人的签约情况。

2、 设置自动提现卡

协议中的收款人需要设置自动提现，电子签约完成后，点击页面提示【设置自动提现卡】，添加银行卡，若还未绑定按照页面提示添加银行卡，再输入银行卡开户行等信息即可确认

经纪人可以在履约系统的协议列表中查看当前的电子签约进度

3、 线下签约

如创建协议时选择线下签约，在协议列表的协议信息预览栏中，点击“查看协议”，在协议预览页面的右下角点击“打印”，协议一式三份彩色打印后，让买卖双方按照要求签字。

4、 企业客户电子签约

企业客户电子签约只能通过PC端登录理房通官网完成。

路径如下：

第一步：指导企业客户登陆理房通官网（https://www.ehomepay.com.cn/），点击右上角 【履约支付】 找到相对应订单，点击 【我要签约】。

第二步：核实协议信息，点击 【立即签约】。

第三步：浏览协议内容，点击 【确认签署】，获取验证码，输入之后点击 【确认签署】。

说明：若为企业客户，验证码发送至理房通协议中录入的联系人手机号。

四、 客户付款

1、 客户刷卡订单号的生成

协议签约完成后，点击“付款”，输入本次的刷卡金额，按照页面提示完成刷卡。

2、 付款要求

① 多笔付款：分多次创建付款订单即可，如总金额为100万，第一次输入付款金额为20万；

② 刷卡人要求：不限制必须为买方付款，只要是带有银联标致的普通储蓄卡都可以用来刷卡，买方本人银行卡或其他人的都可以。

③ 银行卡要求：刷卡不可以使用信用卡，部分带有理财功能的储蓄卡可能也不支持，详情可以联系银行客服确认。

④ 刷卡额度：单次订单的付款金额必须小于1000万，超过1000万请分多笔付款。令不同银行卡也有刷卡限额，详情请咨询发卡行。

⑤ 付款后下一个工作日的16:00左右资金到账。若为银行存管，资金到账后的下一个工作日约10:00后可以下载首付款凭条。首付款凭条与付款订单是一一对应的，也就是分成两笔刷卡会生成两个首付款凭条。

五、 上传附件

1、 上传附件

协议签约，点击“上传附件”

2、 附件要求

将以下证件和文件拍照上传至履约系统，照片务必清晰、小于4M大于20k：

（1）买方身份证照片：上传买方身份证的正反面照片。

（2）卖方身份证照片：上传卖方身份证的正反面照片。

（3）代理人身份证照片（如有）：上传代理人身份证的正反面照片。

（4）卖方房产证：至少需上传卖方产证的产权编号页、产权人姓名及地址页、附记页。若该房屋为多个产权人有多个产权证，那么如果产权证附记页能够体现所有人的产权信息，上传任意一个产权证照片即可；如不能体现，则所有产权证都需上传（图片上传位置不够可以考虑使用拼图软件拼图或将多个房产证并排放置在一起拍照）。

（5）授权委托书（如有）：客户如有代理人，须上传客户委托代理人办理相关事项的授权委托书，委托书的委托事项应涵盖协议里约定的代办事项。

（6）资金存管协议（仅线下签约）：线下签约后需要将协议拍照上传到附件处，必须上传协议的所有页面（包括协议最后的产品条款部分），未完整上传将导致审核失败。

（7）录入补充材料：当经纪人上传的材料出现瑕疵，需要其他材料进行辅助证明，且系统无对应上传位置时，可以将辅助证明材料上传至补充材料位置；补充材料举例：通审单、居间方情况说明、地址一致声明、补充协议等。

初审阶段特别注意事项：

1、 协议主体签约注意事项

初审阶段重点审核协议主体是否全部签约，如有一方未签约则该协议效力待定，需其他协议主体补充签约后，协议才会生效。因此线下签约时，一定要核对协议是否已签约、是否仍有空白项未填写。

正确示例图如下：

错误示例图如下：

代理人签约示例如下：

代理人签约说明：代理人在代签约的买方/卖方处填写原买方/卖方姓名，并括号书写代理人代，即：买方姓名（代理人姓名代）。

2、 委托代理的注意事项

协议中添加代理人的，需将代理人的身份证件及被代理人的授权委托书一并上传，特别注意：

（1）委托书的委托事项应涵盖协议里约定的代办事项；

（2）如协议勾选代收款的，则需提供公证委托书；

（3）如协议仅勾选代签字的，则提供公证委托书或个人授权委托书均可。

3、 未成年人客户注意事项

未成年人买卖房产必传材料：

（1）未成年人的身份证或户口本本人页；

（2）监护人的身份证正反面；

（3）监护关系证明。

监护关系证明包括：监护公证/法院指定监护人判决书/能够体现出监护关系的户口本（监护人信息页+未成年人本人页）/出生证明+户口本（监护人信息页+未成年人本人页）。

未成年人本人不能签约，必须由其监护人（协议录入的法定代理人）代为签字；

未成年人可选择本人收款，也可约定由其监护人收款。如约定由一位监护人代收款的，则理房通协议必须由所有的监护人签字，如只有部分监护人签字的，则需取得其余监护人的书面授权。

未成年人监护人的确定：可以通过监护公证或法院判决书及能体现监护关系的户口本来确定。

需注意！法定监护关系不会因婚姻关系的变化而发生改变，离婚后，父母依然是未成年子女的法定监护人。

4、 无民事行为能力成年人的必传材料

（1）法院认定无民事行为能力的判决书。

（2）监护关系证明（如法院出具判决书的同时指定监护人的，则不需再提供监护关系证明）。

监护关系证明包括：法院指定监护人的的判决书/公证机构出具的监护公证/村委会或居委会开具的监护关系证明。

5、 港澳台客户的必传材料

港澳通行证和台胞证。

6、 外籍客户的必传材料

外籍人士需提供有效护照及中文译本公证。

注意！外籍客户如果是在国外做的公证，须办妥中国驻该国使领馆认证手续方能在国内使用，外文部分仍需做译本公证。

使领馆认证页示例：

六、 解冻申请

1、 解冻申请及审核

刷卡资金到账，且初审（如有）通过后，点击协议中“解冻申请”

选择需解冻的资金，然后按照要求上传解冻材料，点击“上传”

解冻申请提交成功后，理房通会在0.5个自然日内审核完成，

如您在上午12:00前成功提交申请，理房通将在当天18:00前完成审核，在当天12:00后提交申请，理房通将于第二天的12:00前完成审核。

理房通审核结果会以短信的形式发送至经纪人手机中，同时支持经纪人在履约系统中查看审核结果及失败原因。

2、 解冻材料说明

根据协议约定，上传相应解冻材料：

（1）定金解冻材料

核房证明：

注意事项：房屋状态正常，无查封、异议登记等限制，房管局盖章并原件拍照上传。同时，需特别注意，核房时间与上传解冻时间间隔不能超过约定的时效。核房证明时效一般是4天（含查询当日），个别城市除外。

过户回执单：

注意事项：过户回执单上的权利人应与协议中的买方一致，如过户时权利人信息与协议约定的买方不一致，需及时联系买卖双方补签理房通买方变更补充协议，否则无法解冻，容易引起客户投诉。

新房本：

注意事项：新老房本地址应为同一地址，同时新房本的产权人应与协议中的买方保持一致，如新房本的产权人与协议约定的买方不一致，需及时联系买卖双方补签理房通买方变更补充协议。

（2）房款解冻材料

过户回执单：

注意事项：过户回执单上的权利人应与协议中的买方一致，如过户时权利人信息与协议约定的买方不一致，需补签理房通买方变更补充协议。

过户回执单需原件拍照上传。

新房本：

注意事项1：新老房本地址应为同一地址，同时新房本的产权人应与协议中的买方一致，如新房本的产权人与协议约定的买方不一致，需及时联系买卖双方补签理房通买方变更补充协议。

注意事项2：新房本的产权编号页、产权人姓名地址页和附记页必须上传，若买方为多人有多个新房本，则如果产权证附记页能够体现所有人的产权信息，上传任意一个产权证照片即可；如不能体现，则所有产权证都需上传（图片上传位置不够可以考虑使用拼图软件拼图或将多个房产证并排放置在一起拍照）；

（3）物业保证金/户口保证金

物业结清确认书/户口迁出确认书可以直接在系统中下载文件模板，相关信息自动填充，经纪人下载后指导买卖双方、商圈经理和见证人签字后拍照上传即可。

3、 审核记录查看

除通知短信外，经纪人可以通过点击“审核记录”，查看该笔协议的审核结果及失败原因

解冻阶段特别情况

变更买方

如在初审阶段未及时变更买方，在解冻环节提示失败的情况下，需补签理房通买方变更补充协议，否则无法解冻，容易引起客户投诉。

因此，如过户前买方发生变更的，一定要及时联系买卖双方重签协议或补签理房通补充协议。买方变更方案如下（二选一）：

（1）经纪人在线上编辑协议，并联系用户重新签约；

（2）如协议无法编辑的时候，及时联系各方签订补充协议，同时上传理房通买方变更补充协议、居间方买方变更协议、新买方身份证件。

常见失败原因及解决方案

1、 协议上的物业地址/产权证编号与业主产权证信息不一致的情况如何处理？

解决方案（四选一）：

（1）经纪人编辑协议，买卖双方重新签约；

（2）买卖双方签署地址一致声明；

（3）居间方提供通审单说明情况，通审单需各级领导审批签字。

（4）物业、建委、派出所等机构出具的其他能证明地址一致的辅助材料；

2、 协议上的物业地址和产权证编号均与业主房产证不一致的情况如何处理？

解决方案（二选一）：

（1）经纪人编辑协议，将信息修改正确后买卖双方重新签约。

（2）提供买卖双方签署的地址一致声明；

3、 协议主体（买方或卖方）一方未签署理房通协议，经纪人如何操作？

解决方案：

理房通协议任何一方未签字或盖章的，协议不生效。因此，如协议一方未签字的，需联系未签字的一方及时补签。

4、 共有权人未签署协议被审核拒绝，怎么办？

共有权人未签署协议被审核拒绝，一般分两种情况：

情况一：协议中的共有权人未签字，本人补签即可；如本人无法签约，由代理人代签的，需提供该共有权人的授权委托书；

情况二：解冻环节，发现该房屋存在共有权人且共有权人未录入协议的情况，（此种情况一般发生在共有权人未出现在房本上）。

解决方案（二选一）：

（1）经纪人编辑协议，增加共有权人，重签协议；

（2）如无法编辑的情况下，提供共有权人的身份证件及共有权人《同意出售房屋的证明》。

风险提示：未经共有权人签署的合同效力待定，一旦共有权人否认，合同即为无效合同。

5、 线下签署的理房通协议因上传复印件被拒绝怎么处理？

协议主体一方在复印件上签字会导致协议无效，因此，线下签约协议需原件拍照上传。

6、 核房单超过规定的时效怎么处理？

注意！核房单的查询时效为查询之日起四个自然日（含查询当日）-个别城市除外，因此，经纪人上传前要先确定核房单的查询时效是否已超期，如超期，即使上传也会被退回。

如已被退回，则经纪人需重新提供有效期内的核房单。

以下城市可通过线上核房方式实时获取核房单：廊坊、济南、临沂、开封、合肥、福州、广州、佛山、惠州、东莞、重庆、赣州。

7、 新产权证上的买方与协议约定的买方不一致怎么处理？

解决方案：

需提供理房通买方变更补充协议、居间方买方变更协议和新买方身份证件申请解冻。

8、 过户后的新房本中物业地址和老房本的物业地址不一致怎么处理？

解决方案（三选一）：

（1） 可以由居间方提供各级领导审批签字的通审单，对变化情况进行说明；

（2） 提供买卖双方签字的地址一致声明；

（3） 物业、建委、派出所等机构出具的能证明地址一致的辅助材料；

9、 物业结清确认书/户口迁出确认书地址与协议不一致怎么处理？

解决方案（三选一）：

（1）买卖双方在错误的地址旁签字或按手印；

（2）重新签署物业结清确认书/户口迁出确认书；

（3）可以由居间方提供通审单对变化情况进行说明；

七、 业主提现

1、 买方确认付款

解冻审核通过后，通知买方打开贝壳找房app可视化，在“资金存管”找到该笔协议，点击【去支付】按钮，勾选资金类型，然后点击【确认付款】

买方确认付款后，资金自动提现至卖方设置好的银行卡中，提现没有任何手续费，最晚确认付款后T+1日24:00点前到账。

八、 解除申请

1、 解除申请说明

a) 协议已经创建但是买方还没付款的，如果不做资金存管，直接点击【作废】就可以了

b) 协议已经创建，此时想要增加存管的金额，点击【编辑】修改收款金额就可以了

c) 协议已经创建，此时想要减少存管的金额

① 假如协议存管金额100万，已经刷卡50万，想要修改存管金额为80万，点击【编辑】修改收款 金额就可以了

② 假如协议存管金额100万，已经刷卡80万，想要修改存管金额为50万，点击【解除】掉30万，剩下50万可以正常发起解冻申请解冻

d) 协议已经创建且买方已经付款，不想做资金存管，点击【解除】

2、 解除操作流程

解除退款的流程为：填写解除金额→核对放款金额→选择退款方式→填写退款信息→打印解除协议上传解除附件→申请成功

填写解除金额：资金存管中房款物保户保都支持部分解除，定金仅只能全部解除；部分付款（如总金额100万只付款50万）下也可以进行解除申请

选择退款方式：解除后退款只能原路退回，刷卡金只能退回到原付款的银行账户。

退款至银行卡：① 退款银行卡包括付款时使用的所有银行卡，补充银行卡信息（务必正确），填写退款金额后点击【确认】；② 解除的金额可以根据买方意愿退款至多个刷卡银行卡中（注意单个银行卡退款金额不能大于付款时的刷卡金额）；③ 原刷卡银行卡已经销户的，可以选择退至新卡，新卡要求与原卡的开户姓名保持相同；④ 退款银行卡信息填写确认后，点击【下一步】（备注：退至新卡需要提供原卡注销证明、新卡开户证明、持卡人授权书、持卡人手持身份证、持卡人身份等资料（详情见系统中上传附件提示））

解除协议签约：① 买卖双方需要签订解除协议，买方需要签订退款凭证，需注意，退款凭证上持卡人姓名需与银行卡实际所有人姓名保持一致；② 若资金存管协议选择电子签约，则解除协议和退款凭证同样在APP上进行电子签约即可。③ 线下签约正常拍照上传。（若想修改签约方式，需先编辑资金存管协议的签约方式，解除协议签约方式同步修改）。

3、 其他相关操作

① 解除编辑：修改解除金额和退款等信息，请点击解除编辑

② 撤销解除：该笔资金存管不用解除了，正常全部解冻出金给买方，请点击【撤销解除】

③ 解除申请提交后理房通审核（0.5个自然日），审核完成后需卖方登录贝壳找房APP可视化，在【资金存管】中点击【确认解除】，卖方未点击则系统24:00自动确认。

④ 卖方确认后，资金最晚T+1日24:00前退款到达银行卡。经纪人可以点击【交易记录】查看