Chester@丘爷房谈
2015年12月，美联储将联邦基金目标利率从0-25基点（一个基点=0.01%）提升到25-50基点，从而正式开启了新一轮的美元升息周期。这次加息，距美联储上次将利率降到0%，已经过去了7年，距离上次加息，则已经过了9年。
对于自住房购买者和地产投资人来说，加息周期中最为关心的问题当然是：买房贷款的Mortgage利率是不是也会随着美联储加息而逐步上涨，而上涨幅度和速度会怎样。这就涉及到Mortgage市场利率的形成机制。
对于大部分银行贷款产品来说，美联储加息的影响是立竿见影的。因为美联储利率是整个市场资金成本的基石。美联储加息的效果，会马上反映到银行的资金成本（基石利率+金融机构风险溢价）中，银行又会把这个成本传导到贷款者头上。最为极端的例子是信用卡。由于信用卡是浮动利率，美联储的加息在下一个账单日就会反映到信用卡的新利率中。而其他产品，根据其条款利率是否固定或者浮动，也会在以后以存量或者增量形式陆续反映这种变化。
但是Mortgage的利率生成和传导机制却和普通金融产品不一样。
美国最为典型的房贷形式是30年固定利率贷款（30 YR FIXED），占整个房贷市场85%以上份额。但这个30YR FIXED却是一种颇有美国特色的金融产品。在其他很多国家，比如中国，尽管也有长达15-30年期限的房贷，但是利率大多是浮动的，每隔3个月或者半年会根据市场利率进行调整。30年固定利率贷款对于买房者的好处是显而易见的：
•承受性好：30年固定房贷的利率相比于别的贷款产品，一般较低（后面会解释原因）。而特别长的还款期也减少了每月的还款额
•预期稳定：利率和还款现金流固定，不会出现还款额突然跳涨而断供的情况
•有弹性：提前还款没有罚金
但是对于银行来说，发放30年固定利率的贷款，却是一个天大的难题。银行不光要对贷款人的还款能力和违约风险进行评估，还需要对市场未来30年的通货膨胀率率进行准确预测。如果固定利率显著低于未来的实际通胀，银行就会面临负利率和亏损。
预测通货膨胀这个活儿有多难呢？2010年美国通货膨胀率为0，但是往前推30年的1980年，美国通货膨胀率是15%！而今时今日，又有谁能够预测2047年的通货膨胀率呢？
这么说起来，给30年固定贷款定价似乎是一项不可能任务。那么它又怎么会成为美国房贷市场的主流呢？秘密就是：银行们根本不用承担这个风险！他们找到了背锅侠——房利美和房地美。
Home Ownership（“自有住宅”）一直是美国梦和美国生活方式的核心要件之一，也是美国中产社会稳定的基础。当年“两房”的创设，就是为了帮助更多的美国人实现这个梦。“两房”推进自有住宅的手段，并不是直接去建设廉租房或者经济适用房，而是创造一个更宽松的房贷市场。两房的主要功能，就是从各银行手里收购符合标准的30年房屋贷款，将它们打包成住房抵押债券（MBS），然后卖给二级市场投资人。所谓的MBS，就是以屋主们的房贷还款为现金流的债券。
而这个系统中点石为金的一笔是：“两房”会为被打包的房贷提供担保，而这个担保几乎等价于美国政府担保。也就是说：两房债券的信用级别几乎可以与美国国债相比！之所以说是“几乎”，是因为“两房”的美国政府担保属于隐性。美国法律将两房定义为Government Sponsored Entity（GSE），可以说金融市场没有人知道这个词到底是什么意思，但是没有人怀疑政府会担保“两房”的债务履行。2008年以后美国财政部接管濒临破产的“两房”，更是明确了这种担保义务。
房贷MBS市场的另一个重要特点是：两房对conforming（“符合要求”）的房贷是敞开收购的。不管贷款人是张三李四，发贷银行是农村信用社还是花旗大摩，只要符合“两房”对于贷款的一些基本要求，比如FICO分数，LOAN TO VALUE比例，贷款额上限，两房都会敞开收购，然后打包成MBS资产包，在二级市场上拍卖。而二级市场投资人也根本不用去认识MBS背后的一个个贷款人，他们只要定期从两房收取债券付息就好了。
打个比方：各种不同地域，房型，贷款人，发贷银行的房贷，就像不同毛色、胖瘦的生猪。只要符合两房的最低标准，两房就会把它们收购进来，做成香肠，在运到超市去出售。而最终消费者根本不知道，也不在乎猪长的什么样子，他们只要认准“两房”牌子的香肠就好了。
典型的房利美MBS债券，如同食品配料表一样，标明了其中包含的各种房贷信息。但是一般来说，二级市场投资人由于有GSE担保，并不会去关心这些“配料”。
这样一来，银行根本不需要担心30年以后的通胀率如何。他们发放的房贷，只需要在自己账上呆几个星期，就可以转售给“两房”，资金可以回笼，继续发放新贷款。而两房对新贷款的收购价格，则是根据近期类似贷款MBS的拍卖情况来定的（房贷收购价=MBS定价-两房利润）。而两房MBS债券的价格，又是类比（稍高）于美国长期国债的。
所以住房贷款市场，其基石利率并不是联邦基金利率，而是美国长期国债利率。长期国债利率，又取决于市场的长期通胀预期。美联储只能通过公开市场操作影响短期利率，却无法决定市场的通胀预期。而由于“两房”的介入和担保，房贷利率的传导机制和普通个人消费和商业贷款也不同。国家担保抹平了市场波动和不同购房贷款人之间的各种差异，形成了稳定而廉价的贷款成本预期。
