片头

场景：（音乐起）1、**区人民法院正门；2、法庭走廊中，过往的法官、书记员；3、一个法庭隐约传来当事人的说话声，法庭的大门打开，当事人的说话声大起来……（音乐减弱）

推出片名：《买房风波》

场景一：法庭全景、审判席、原告席、被告席

原告席上坐着一老一少的两个中年男子，穿着深色的T恤衫，是常见的农村人的打扮，两人面无表情默不作声，脸分别扭向左右两侧，不愿意面对着镜头。

被告席上站着一个男子，中等身材，瘦长脸，穿被色短袖衫，戴一副金丝边眼睛，一身城里人的装扮。被告右手指着原告继续大声的说：“想想当初你是怎么央求我的，不是你哭着喊着说急着用钱，要我帮帮你。怎么着，现在倒成了无效合同啦！既然如此，当初干嘛要把房子卖给我？！你这不就是TM诈骗吗……”

镜头对着被告，一个青年女性的画外音：“你是李超华吧？好了，先不要吵了，我是法官助理张燕玲，审理本案的宋法官马上就过来。有什么话，等会儿你跟宋法官说吧。”被告一愣，嘴里都囊着什么，没再继续说下去。

镜头拉开，一个着法官夏季制服、短发的青年女法官，走上审判席，拉开座椅，在法官席上就坐，平和的说：“我是审理本案的法官宋薇，今天请双方过来商量一下，打算调解解决双方之间的房屋买卖合同纠纷。”稍停顿，继续说：“原告刘长河，你同意我来主持调解吗？”

刘长河将近六十岁，肤色黝黑，理分头，头发有些散乱，满脸皱纹。穿一件深蓝色T恤，上衣兜里塞着一盒红塔山香烟，双手粗糙。听罢，连连点头道：“同意，同意。”接着指着身边的中年男子说：“这位是我的女婿王东林，他是我的代理人。”

王东林约莫不到三十来岁，穿浅蓝色短袖T恤，短发、长脸，显得较为精干。王东林看着宋薇说：“是，我是王东林，我们都同意调解解决纠纷。”

宋薇法官看向李超华，李抱怨般的说：“调解就调解，这房子是我光明正大花钱从他手里买来的，我倒是想听听怎么个就无效啦！”

宋薇法官继续说：“好的，既然你也同意调解，我们就先把案情理理清楚。”接着对刘长河说：“你先来说说这个房子的买卖过程。”

刘长河有些紧张的、边思索边说：“这房子嘛……就是这个、这个……那什么，那还是二十年前的事儿……”

宋薇法官打断刘长河的话，说：“这样吧，我来问，你来回答。”

刘长河连连点头：“好，好。”

宋薇法官：“你们买卖的房屋具体在什么位置？”

刘长河紧张的结结巴巴的说：“那个……就是在我们村东头。啊，好找……那什么，从大道上一拐进村，右手第二家就是……”

宋薇法官微笑着和蔼的说：“别紧张，说一下房屋的具体地址。”

刘长河看着王东林说：“那什么……还是你来说吧，我嘴笨。”

王东林看向宋薇法官，宋薇说：“好吧，你来说吧。”

王东林不急不缓的说：“我岳父出卖的房屋位于大榆树镇10号，一共是三间北房，东西各两间厢房。”

宋薇法官鼓励般的说：“好，接着说一下房屋买卖的具体时间、价格与大致过程。”

王东林缓了一口气，说：“好，卖房子那会儿是97年夏天的事儿。李超华与我岳父家沾点亲，论起来我媳妇儿还要叫他一声老表叔。那会儿他经常开车来咱们这里玩，特别喜欢到妫河边钓鱼。时间长了就住在我岳父家，一来二去的看上了这个院子。后来，找人说合着就把这房子给买下来了。当时，跟我岳父说的价格是3万5，写下了房屋买卖合同，李超华一次就把钱给了我岳父。打那时起，那房子连宅院都给了李超华。“

宋薇法官问道：“宅子的小红本，就是那个宅院的集体土地建设用地使用证上写的谁的名字？”

王东林回答道：“小红本上写的是我岳父刘长河的名字，小红本当时都交给李超华了。”

宋薇法官接着问：“你们的诉讼请求是确认双方房屋买卖合同无效、返还房屋，是吗？”

王东林看了一下刘长河，刘冲他点点头，王肯定的说：“是。”

宋薇法官看向李超华，说：“对于刘长河的诉讼请求，本案的基本事实，陈述一下你的意见。”

李超华听罢，忍了忍，突然一下子站了起来，冲着刘长河大声说道：“他们……他们胡说八道！”

刘、王二人听罢一下子愣住了。

宋薇法官和蔼的说：“别着急，你先坐下来，冷静一下，有话慢慢跟我说。”

李超华一屁股坐下来，大口喘着气，平静了一会儿。缓缓的向宋薇法官说道：“这事儿是这样的……”

音乐渐起……

场景二：山山水水、二道河、山谷里的大片花海……

镜头里出现：1、李超华一身登山装，与驴友结队登山；2、李超华等人在河边钓鱼；3、李超华与几个朋友在一处农家院烧烤……

李超华画外音：这里的生态环境好，风景很不错，适合养老居住。在二十年前我就经常过来旅游，钓鱼，有时候就找农家院住几天。日子久了，就有想法当自己老的时候，长期在这里居住养老。来往的次数多了，我便结识了刘长河。

镜头里出现：1、李超华与刘长河等人在一起吃饭，刘向李敬酒；2、李超华与刘长河在一处农家院里，一起看着三间北房，刘边指点边说明，李认真的看着、听着，边点头；3、李超华带着几个人一起在农家院参观，李边指点边解说，有人听着摇头……

李超华画外音：刘长河名下有一处宅子，可是房子是上一辈儿人盖的，传到他这儿已经几十年了。他结婚时在祖辈的宅子上盖了新房，打那时起，他就跟老辈儿人住在一起，这处宅子没有人住渐渐的破败了。

镜头里出现：1、刘长河在某处医院急诊室门口，左手拿着一沓检查单、缴费单，右手持手机打电话，一脸的焦急；2、刘长河在一家宅院里，某人手里数着一沓子钞票，之后交给刘，还在叮嘱着：到时候你一定要还啊；3、刘长河在李超华家的客厅，两人在谈话， 边说笑边聊，神情不错……

李超华画外音：那一年，刘长河家遇到点事儿，急需用钱，他到处找人借钱，但都凑不齐。为这个，他专门找到我，求我买下那个宅子。说实话，那个宅子我早就看过，也推荐给其他的朋友，但是，大家都认为那个宅子上的房子太老旧了，都看不上……也是为了帮老刘一把，我连价儿都没还就的答应了下来，而且，把买房子的钱一次全都交给了老刘。

镜头里出现：1、在李超华家客厅里，刘长河将卖房合同、小红本交给李超华，地上放着刘长河带来的鸡蛋、蔬菜、玉米等农产品；2、刘长河数罢手里的现金，点头、鞠躬感谢李超华；3、刘长河搀扶着他的家属，一个中等身材的女人，拎着脸盆等装着日用杂品的提兜，走出医院大门……（音乐渐止）

镜头切回到法庭。

宋薇法官看向原告席，不急不缓的向刘长河发问：“刚才被告的陈述是事实吗？”

刘长河诚恳的连连点头答到：“是，是事实。老李说的没错。”

宋薇法官继续发问：“你的那个老宅子卖给了李超华多少钱？”

刘长河老实的回答：“一共卖了3.5万。老李说话算数，一次把钱都给了我。”

宋薇法官转向李超华问：“刘长河说的对吗？”

李超华回答：“对。是他说的那样。不过，我想提醒一下，20多年前的那个时候，三万五可是个不小的数目。”

话音刚落，就听刘长河接着说：“是，是。老李那时确实帮了我家的大忙！”

宋薇法官接着问：“李超华，宅子买来以后，你对老房子装修了吗？”

稍停，李超华叹了一口气，说：“哎！那个宅子不收拾怎么能住人啊。”

镜头出现：1、李超华带着人丈量宅院，一个中年男子边看边在笔记本上记录；2、在院子里，几个人忙碌着划线、锯木头、刨木板、安窗户干活；3、几个工人在房间里抹墙，铺地砖，安装空调、热水器等；4、李超华与几个男女一起在院子平整土地，洒蔬菜种子；5、收拾好的房子窗明几亮，院子里的西红柿、黄瓜、豆角、辣椒……红红绿绿长势喜人。6、几个男女小孩在园子里嬉戏的摘着西红柿、茄子，几个城里人模样的人在厨房忙碌着做饭；7、李超华双眼微闭，躺在一把摇椅上，一边摇着一边扇着扇子，旁边的小桌上摆着茶壶、茶碗，一台老式半导体里传出单田芳说评书的声音……

同时，李超华画外音：买了这处房子我就没有闲着，找人装修、翻盖，添加电器，收拾园子种瓜、种菜……城里的房子越来越贵，这里的生活成本比较低，我把这里当做养老的住处了……

镜头切回到法庭，李超华的特写。

李超华愤怒的说：“可是现在……”李提高了声调说：“他们竟然说什么合同是无效的，要把我辛辛苦苦收拾出来宅子交给他们，这是不就是诈骗吗？！”李超华向着刘长河喊道：“你说说，你还有良心吗？当初如果不是为了帮到你，谁稀罕要这个烂宅子！”

法庭上一片沉默。

宋薇法官对李超华说：“别着急，你先平静一下。你说的这些情况都是事实，没有人否认。”

王东林接过话茬说：“是啊，是啊，李叔对我家有恩，这个我们从来都不否认，都认账。那会儿，要不是李叔帮我们，能不能治好我丈母娘的病都说不好。”

刘长河边说边点头：“是啊，是啊。”

看到刘、王不断的道歉，说好话，李超华的情绪逐渐平静下来。

宋薇法官看了双方一下，说：“你们买卖房子的时候，不知道农村的宅基地不能买卖吗？”

听罢，刘长河犹豫了一下，吞吞吐吐的说：“这个，这个……那啥……嗯……我也说不清楚，还是让东林说吧。”

王东林见状对法官说：“我来说一下行吗？”见宋薇法官向他点头，接着说：“这种事情在我们村挺普遍的，家里有多余宅子的，都卖给外村的人了。这些年，经常有城里人过来买房子，我们家不是头一家买房子的。那个村东头老翟家、老村长他家大小子，还有那谁家，都把房子卖给城里的人了。俺村主任说了，没事。”

李超华接过来话茬对法官说：“宋法官，我能来说一下吗？”看到宋薇法官同意，就接着说：“大家都知道农村宅基地不能买卖，可是，我们买卖的是房子，没有买卖宅基地啊？”宋薇法官听罢微笑着解释：“呵呵，这种说法是一种误解，房子都是建在地上，‘地随房走’是处理房屋纠纷的一个原则。形式上双方买卖的是房屋，但是在整个交易中已经包含了建造房屋的占地面积。而且，整个宅院都已经依据房屋买卖交易转移交付了。所以，尽管双方在合同中只写明了房屋交易，但实质上已经涉及到该处房屋的农村宅基地使用权的交割。”

宋薇法官缓了缓，大家都在认真的听着，宋接着讲：“农村宅院属于集体土地建设用地，无偿划拨给村集体组织成员使用，带有福利划拨的性质。因此，原则上禁止农村宅基地，或者说禁止建造在农村宅基地上的房屋的买卖。当然，同村村民之间，因各种缘由没有获得宅基地成员的房屋买卖合同，可以认定为有效合同。除此之外，不符合这个条件农村房屋买卖一般均为无效合同。依照法律的规定，无效合同不受法律保护。”

李超华听罢脸色不大好看。

王东林见状急忙解释道：“李叔，您也别着急，这事是我们家做的不合适，但是也不能全怪我岳父。事情是这样的，这个宅院的房子是我岳父祖上留下来，我岳父现在住的是我媳妇爷爷名下的宅院，我岳父一家在那个宅院新盖的房子。我是上门女婿，我们一大家都住在那个宅院。这个宅院由于长期无人居住就卖给李叔您。”

王东林陈述时，镜头切换到刘长河、李超华的特写。

刘边听边点头，时不时跟着说：“是、是”。李超华渐渐平静下来，仔细听王东林陈述。

镜头切回到王东林的特写，王东林继续说：“村里的规矩宅基地只分给儿子，不给女儿。而且，二十来年前就不再批宅基地了。我上门到刘家以后，开始住着不觉得，现在，我们的孩子已经长大了，住的地方就觉得窄吧吧的啦。”

王东林说到这里小心翼翼的看了一下李超华的脸色，看到李并无太多气愤的表情，才接着说：“当然，我们都知道李叔为了这个宅院投了不少的钱，花费了不少的心血。这个尽管请李叔放心，我们必须给您补偿。”

宋薇法官听罢，向双方解释道：“现在，涉案农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。依据我国相关的司法解释，房屋出卖人应当承担大部分的责任。就本案的具体情况来说，原告理应向被告进行经济补偿。听清楚了吗？”

宋薇看向双方。刘长河、李超华纷纷点头。

宋薇法官：“既然如此，原告打算怎么补偿，你们的具体补偿方案是什么？”

话音未落，李超华突然插话道：“30万！不给够30万我绝不答应。”

刘、王闻听一愣。

宋薇法官听后，仍然平静的说：“李超华，你接受刘长河的意见吗，同意由他们对你进行补偿，你把宅院退回刘长河，是吗？”

李超华肯定的说：“是。我可以把宅院退回给刘长河，但是，他们必须给我补偿，这二十来年我给这个宅院投了不少的钱，总不能按照原来的价格了事吧？”

宋薇法官继续问：“你的意思是要求原告补偿你30万元，对吗？”

李超华回答：“对。30万，一分钱也不能少！现在的房价涨了多少啊，这个价格应当很公道吧？”

刘长河、王东林相互对视了一下，之后，刘长河有些尴尬的对李超华说：“老李啊，我们家的人都念你的好，你帮过我们家的大忙，可是……这个、这……”就说不下去了。

王东林接上说：“李叔，我们家的情况您最清楚，现在让我们拿出个十几二十万的还行。可这一下子就是30万，我们还真就凑不出来啊。李叔您……”

宋薇法官听罢，接过话茬说：“这样吧，既然双方就房屋退还问题已经达成了一致意见，至于给被告的补偿，是不是需要对现有的房屋进行一次评估。之后，根据评估结果再来商量具体的数额。大家看这样行不行？”

刘长河、王东林连声说：“好的，好的。”

李超华不太情愿的说：“好吧，”紧接着又向刘长河找补了一句：“哎，30万啊，不给够30万可不行。”

宋薇法官：“好，今天先谈到这里，大家回去都好好想一想。有什么问题我们电话联系。”

场景三：法官办公室。办公室内，两三个法官、助理坐在各自的办公桌前用电脑打字，或者在电脑上查阅资料。法官助理小张看着电脑，在打电话。

  小张对着电话说：“对，对，就是拆迁房屋的补偿标准……对，大榆树镇地区的……好，好的。谢啦！”

小张挂了电话接着拨另外一个电话，对着电话说：“喂，喂……是区住建委吗？我是延庆法院，有个案子的事情需要向你们了解一下……”（音乐起）

镜头里不断出现：1、小张拨电话、打电话；2、小张上网查询；3、宋法官、小张一起走进挂着XX区XX机构牌子的办公楼；4、宋法官、小张一起在有关机构办事窗口查询……

宋维法官画外音：经过一番调查，大致弄清了相同地区、类似涉案房屋的基本估值，为保证公平的调解提供了可靠的基础。

镜头切换到小张的特写。此时小张坐在办公桌前，面对镜头，面前的办公桌上摊开着一些带有数据的资料。

小张：“宋法官，房屋的估值基本弄清楚了。按照房屋拆迁补偿的办法，涉案房屋的区位补偿价、重置成本价计算，涉案房屋的价值大约有28万元。”

镜头切换到宋薇法官特写。宋薇法官问道：“计算没有问题吧，千万不要算错了。”

镜头切换到小张的特写。小张：“您放心吧，算过几次了，还请老张给核对过了。”说罢，找出办公桌上的一张纸，仔细看着说：“涉案房屋的区位补偿价一共是11.4万元，按照70%计算是7.98万元。重置成本价是20万元，两者相加共计27.98万元。”

镜头切换到宋薇法官特写。宋薇法官：“这就是说，刘长河应当向李超华支付差不多28万元？”

小张答到：“是的。”

宋薇法官：“尽管双方买卖房屋的合同无效，但是，出卖人应当负有相应的责任。今后，涉案房屋一旦拆迁，也能得到不少于这个数额的补偿。既然这样，那就按照这个数额动员双方和解吧。”

小张答到：“好的。”

镜头切换到场景三。（音乐起）

镜头里出现：1、小张给刘长河打电话；2、小张给王东林打电话；3、小张给李超华打电话；4、在法官办公室，宋薇法官与刘长河、王东林谈话；5、在法官办公室，宋薇法官与李超华谈话……

同时，宋薇法官画外音：“经过背靠背的调解工作，原被告双方逐渐就补偿数额达成了一致。”

音乐渐止，李超华面对镜头的特写。

李超华拿着手机说：“那好，就看在宋法官的面子，我答应了，25万元，一分都不能少，一周之内交钱。”

宋薇法官面对镜头的特写。

宋薇法官：“那咱们就说好了，一周后对方准备好钱，我通知你过来签调解协议。到时候，你把那个宅基地的小红本带过来还给对方。对了，你要准备好收款的银行卡。”电话里传来李超华的声音：“好嘞，谢谢宋法官！”

字幕：一周过后……

镜头切换到场景一：法庭全景、审判席、原告席、被告席

宋薇法官居中端坐，前边坐着书记员小张。画面左边原告席坐着刘长河、王东林，右边被告席坐着李超华，众人面带微笑，法庭气氛轻松、愉快。

宋薇法官：“经过将近一个月的调解工作，原被告双方互谅互让，就涉案房屋买卖合同纠纷事宜达成一致意见。而且，刘长河已经当庭实际履行了向李超华支付补偿款25万元的义务。为此，我们制作了民事调解书。小张，你把调解协议的正文向大家再次宣读一下。”

小张：“本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：

一、被告李超华返还原告刘长河图号13300号土地使用权人为刘长河的《集体土地建设用地使用证》（已当庭履行）；

二、被告李超华于2018年7月31日前将**市**区大榆树镇西街东巷10号院落及房屋腾退完毕并返还原告刘长河；

三、原告刘长河于2018年6月3日前给付被告李超华各项费用250000元（已履行）；

四、本案受理费333元由原告刘长河负担（已交纳）。

上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。本调解书经双方当事人在调解笔录上签名和捺印后即发生法律效力。”

宋薇法官：“原、被告当事人听清楚了吗？”

刘长河：“听清楚了。”

李超华：“听清楚了。”

宋薇法官：“好，如果没有问题就请各位在调解笔录、送达回证上签字。”

众人纷纷起身道：“好”、“好”。

王东林上前拉着李超华的手诚恳的说道：“李叔，以后有空您就过来玩。这房子还跟以前一样，您随时都可以来住，我们欢迎您。”

李超华：“那敢情好，那我就住在这儿赖着不走了。”

众人听罢哈哈大笑……

镜头中定位在审判庭的国徽，拉开，逐渐显现审判庭全景，音乐响起：

宋薇法官起身收拾文件，原、被告起身到书记员小张身旁，小张手指向签字处引导原、被告签字。

宋薇法官分别与原、被告握手……

推出字幕：本片根据北京市**区人民法院XX法官调解成功的案例改编