2017年11月，九龙仓集团将九龙仓置业分拆上市，九龙仓置业退出内地地产市场，内地地产由九龙仓集团负责。
此举在当时被解读为九龙仓对内地地产与香港投资物业之间进行风险隔离，毕竟当时香港黄金地段的投资物业带给九龙仓稳定丰厚现金流的同时，风险系数极小。
2年后，保守的九龙仓是否高枕无忧了呢？
本文仅记录九龙仓集团在中国内地投资物业。
2020年，九龙仓集团实现收入209.97亿港元，同比增长24%，营业盈利111.04亿港元，同比增长41%。主要得益于中国内地发展物业项目增加落成期数而上升59%以及下半年内地投资物业从疫情中强劲复苏及投资收入增加。
其中，由于疫情引起第一季度零售销售急挫导致分成租金暴跌，以及九龙仓向商场租户提供超过人民币1.3亿元租金减免，中国内地投资物业上半年收入负增长。然而，得益于下半年的复苏，2020年全年收入依旧增加7%至港币42.01亿元，营业盈利增加11%至港币25.73亿元。
那么，中国内地投资物业占据九龙仓集团板块的百分比是多少？
2020年，九龙仓总营业资产（不包括银行存款与现金、金融及递延税项总产）增加11%至2361亿港元。其中，内地投资物业估值570亿港元，占总营业资产24%。
九龙仓在中国内地的投资物业组合主要是商场、写字楼及服务式住宅。
2020年，商场部分主要的业绩增长源自长沙IFS和成都IFS。其中：
长沙IFS收入增加25%，营业盈利增加55%，全年零售销售上升42%，年末出租率100%。
成都IFS收入上升6%，营业盈利上升12%，全年零售销售上升18%，年末出租率稳企97%。年内新引入高端品牌超过120家，数量升至历史高峰，其中全国、地区或本地首店超过70家。国庆黄金周单日客流峰值近30万人次。
最后，总结两点：
1、九龙仓对内地投资依旧放缓，尽管内地业务在去年为九龙仓集团业绩做了极大贡献，然而，九龙仓近两年并未在内地增加土储。
2、九龙仓保守又谨慎。2020年九龙仓集团负债净额为255亿港元，净负债比率仅15.6%。
