小时候，白雪公主和七个小矮人的故事很流行。小矮人代表着普通平凡人的善良，口蜜腹剑，衣着高贵的王后则是邪恶和丑陋的代表。

商业地产中的售后返租式商铺，就是这样一款外表美丽诱人，实则的徒有虚名的产品，而那些地产开发商，就像故事中的王后一样，外表冠冕堂皇，实则贪婪自私，将这些项目作为敛财手段，最后让购买人上当受骗，成为高风险的牺牲品。

在中国，这些售后返租式的商铺项目，绝大多数的运营都是失败的，业主根本拿不到承诺的租金回报。

其实要分两种情况来看这些项目，有些项目可能本身就不符合市场需要，开发过剩，导致后期无法正常出租运营，这种属于市场风险，开发商和个人购买者一定要有眼光和判断力，判断失误则带来投资无法收回。

而还有一些项目，项目本身是有优势，有市场需求，很有经营好的可能。但是即便这样，个人想要获得投资回报也会失望而归，原因就在于这些开发商，也就是项目的经营者，绝大多数都有着一颗充满个人私欲的心，这就是人性的阴暗。

这些开发商的管理者，大多数情况下，本身并不懂项目，缺少真正的项目运营经验，缺乏对市场的了解，仅仅自己有家族性企业，有些投资资本，就想要短期内获得盈利。即使运营前期有些租金盈利，这些管理者不是将资金用于项目更好的运营，而是想尽办法通过私下渠道将资金转移他处，中饱私囊，先把自己的投资成本收回来，在账面上留下巨额亏空。业主想要拿到承诺的返租金，还是两个字：没钱。业主们根本等不到合同期结束，项目就已经出问题，经营不下去了。

在中国，有能力又有意愿想要创造市场价值，具有人格魅力的企业领袖，企业家，真的是少之又少，凤毛麟角而已，绝大多数都是在办公室摆个红木家具，弄个高档茶具，装个有品味的样子，实则无能无信，玩个资金游戏。当某一天资金玩没了，游戏玩不下去了，资金链断裂，企业破产倒闭。

可以破解吗？

通常，这种统一运营的售后返租型的商铺一定要经过两步走，甚至三步走，才能逐渐进入正常使用状态。

第一步：

售后返租商铺在合同期内就发生了租金不能偿付的问题，与开发商签订的合同工根本得不到履行。于是大量业主集中维权，找政府，找开发商，讨要租金。开发商无法履行合同，只能进入破产倒闭状态。

此时，商铺是空置贬值的。

第二步：

法院在破产重整过程中，会指定会计师事务所审计清算资产和负债，同时积极寻找投资人，投资公司接盘。遇到有眼光有魄力有资金的企业或投资人，看中项目的位置或者周边资源，愿意投资进行项目调整，之后引入新项目盘活旧资产。

有时候，这个步骤会经历两次，三次或者更多次。如果新投资人引入的新项目同样不能正常运转，就需要再找投资人，再变更新项目。

像以前在七莘路上有个规模很小的家具城，一直没生意很冷清，最后停掉。再之后转成了汽车用品商城，但是运作也不好；现在改成了电子产品交易商场，不知道现在能维持多久。这几次项目调整差不多花费了将近10年的时间。

第三步：

一直到有一天，新投资人引入的新项目与周围市场需求能够匹配，投资人的管理团队也有能力比较好的管控运营，同时该运营团队与商铺实际业主之间能够达成委托管理协议，至此，这间商铺才真正进入正常租赁状态，获得真正的市场价值和投资回报。这之前业主所花费的时间和精力都是浪费的，租金也是浪费的。

在浙江嘉兴的汽车客运中心对面，2012年的时候开发了一个嘉兴名品城项目，销售的时候看上去形势浩大，红红火火。但是仅仅两年后就运营不下去了，业主维权，控诉开发商。最后在政府主导下，引入了另外一个项目，现在名品城已经不存在了，更换成了一个酒店。在写有酒店名称的外墙上，还依稀能看到旧的名品城三个字的痕迹。

以上几个步骤是返祖型商铺逃不掉的宿命。

即使进入了正常租赁状态，售后返租的商铺还存在一个法律风险。这类商铺虽然有产权，但是商铺面积通常是虚拟分割出来的，在实际中，是与几个其他的商铺面积合并在一起成为一间实际的独立使用的商铺，一个房产证只是这一间商铺中的一部分。

如果在使用中，如果其中一个权利人因为个人债务导致商铺被抵押，拍卖，这些法律事务将直接影响到合并在一起的其他权利人不能正常出租自己的产权面积。这些风险都是很隐蔽的。

当然，这类售后返租统一运行的商铺项目也有运营的好的，最典型的例子就是90年代开发的一些产业源头地区的项目，比如：浙江海宁皮革城，绍兴柯桥的轻纺城，义务小商品市场等等。这几个在90年代开发出来的商铺项目，因为依托当地的产业基础，处于该产业的源头地位，商铺需求大，价值被极大拉升，获得了几十倍投资收益。

但是除去这几个有品牌知名度的项目之外，大量想要模仿这条路径的项目都是失败远远大于成功的。

作为个人投资者，如果自己不是对投资很有判断，对风险很有承受力，如果没有创业者，企业家一样的冒险精神，投资这样的房产多数会让自己后悔不已的。

投资商铺有风险，售后返租式的商铺风险更高更隐蔽，没有投资经验的普通人要三思而行，不要轻易去碰这类看上去很美的商铺。普通人，伤不起，还是买个商品房更安稳。

（作者：韩枫，华东师范大学/法国里昂商学院工商管理硕士，欧美企业人力资源总监，个人自媒体公众号：枫语倾听， ID：fyqt1111，希望以自己的人生感悟帮助都市人聆听自己的内心，做最好的自己。）