掌握财务力#14
我最近看到很多个案，都是拥有小资金的一般购屋者，不论是买新屋或买旧屋，有很多人买下后又花上30万元人民币到40万人民币在装潢上。从我的角度看，我个人觉得很可惜，因为花这么多的钱在装潢上，通常不是投资用的屋主。
买房投资的屋主有两种，一种是赚资本利得，也就是买进，( 可能再装潢，但也不一定会再装潢)，等时机再卖出后，赚取买卖之间的差价。另外一种是赚现金流，也就是将房子出租，赚取将每月租金扣掉房贷后所产生的正现金流。
因为打算投资赚资本利得的屋主也很会用计算机计算，他们知道装潢后的房子，估价大约落在该区域过去半年或一年内，同大小物件的平均价跟最高价之间，大笔的装潢反而让自己的购屋成本提高，花大笔钱装潢完的房屋售价，一旦离该区域的平均屋价太高，没有人会愿意接手买下，反而投资者自己把自己的资金套牢。
打算投资赚现金流的屋主知道花这么多的费用装潢，也不一定能够将房屋的租金提升到多高，因为他们知道，租金跟当地的平均月收入有很大程度的正相关。所以当地产业结构不变，平均月收入不变的状况下，租金的拉升有限。我们跟他们都明白租金拉升有限，当地同大小物件的平均租金水位，大概就是此物件的租金水位。
单月租金再怎么想要拉高，超过当地平均每月薪水的50%到60%就很紧绷，因为租房子的人他们也是要支付生活中其他的开销费用。 ( 举例: 套房物件的单月租金，可能超过单人每月平均薪水的50%到60%就很紧绷，整层物件如三房一厅的话，单月租金可能超过双人每月薪水的50 %到60%就很紧绷。)所以单月租金拉高的程度真的有限，因为物件租金拉高到一定程度后，当地没有太多人租的起，房客一旦找到其他大小差不多，租金较便宜的物件就会想马上退租，导致房客的流动速度会非常快。
所以花多少钱做装潢后，可以推算需要用多少时间才能把装潢钱给回收回来。有多少人愿意等待，起码超过三年到五年，甚至是十年，房租扣除房贷后的获利，只是在把花出去的装潢钱回收回来，完全没有任何获利。
他们也知道，房屋价值跟租金有很大的正相关性，所以当地平均月收入不大幅变化的状况下，一旦租金的拉升有限。房屋的价值拉升也有限。所以花太多装潢费用，只是再增加自己的购屋成本，并没有增加房屋价值，并且大部份的装潢家具家电都会折旧，都会老化，未来有一天想卖，也很难反应在房屋价格上。
所以一般花这么多钱装潢的，通常大多都是自用的屋主。自用的话，花上30万元人民币到40万元人民币在装潢上，确实比较可惜。
假设如果每月薪水6000元人民币的一般人，在买房子之前，扣除缴房租费用，扣除其他固定支出跟生活花费后，可能每个月通常也许可以存1/3的储蓄(2000块人民币)的人，如果要存到这30万元人民币，代表他过去可能每个月存2000的话，起码要工作150个月( 300000 / 2000 )，也就是12年多的工作努力，并持续的都能把收入的1/3都储蓄下来，才能达成的。
在买房子之后，除了把原本缴房租的钱转换成拿去缴房贷，其他固定支出跟生活花费不变的状况下，过去的储蓄最后一次性都花在这些装潢上，又必须要重新开始累积储蓄，重新归零再开始，花这么多钱装潢值得吗?
或是另一种，这30万元人民币的装潢费用，是在这次买房的房贷中所超贷的，需要在未来去还房贷回去的，这代表他未来缴房贷的30年里，不只是缴自己的房贷，还加上这些装潢的费用，让自己未来30年里，可以作生活开支及可以存下来的钱更是大幅减少。我个人觉得是非常可惜的。
特别是房价租金比高的地方(我个人觉得超过30就算很高)。代表这边租金相较房价特别便宜，对租房的人特别有利，所以如同上段所讲，房价本身相对过高，打算将原本自己拿去缴房租的费用拿去缴房贷的人而言，大多数原本付的租金是不够拿去缴新买房的房贷的，他们需要支付更多钱，挤压到自己原本的生活支出跟可以储蓄的钱。代表买房后，一定只会让自己生活比过去租房时更苦。在上段案例中更是不利中的不利。
那我们该怎么评估装潢费用呢? 如同我在另外一篇文章中让您逃离每个月缴庞大租金跟房贷月付款灾难的有效方法：算出合理的租房或买屋预算所讨论的，关于如何评估装潢费用的总预算。一般而言，自己准备的头期款的数字要先扣掉25000到30000人民币的额度，这个是准备来做装潢跟家具家电的预算．也就是说，假设我们手上有20万人民币的头期款，先扣掉25000，这才是我们真实情况下可用来做头期款的预算．
因为通常不论买新房或旧房，大笔的家电就包含冷气，冰箱，电视跟洗衣机，进一步可能是原本物件有附或没付的有瓦斯炉跟抽油烟机，浴室抽风机，热水器．大笔的家具就有床框，床垫，桌椅，沙发，窗帘．加上装潢大笔的就是粉刷墙面，装纱窗纱门，水电管线整理． 25000是大致上充足来做基本装潢跟家具家电的预算．更详细的讨论，可以点击我写的另外一篇文章:让您逃离每个月缴庞大租金跟房贷月付款灾难的有效方法：算出合理的租房或买屋预算。
小结:买房的时候可以先评估装潢费用的总预算，看看买了这间房还要花多少钱装潢，是否超过自己的装潢预算数值，就可以评估这件房适不适合入手。不要买了250万的房子，又再花30万到40万装潢，这代表这间卖价250万的房根本没有这个价值，才需要花重金重新装潢。但这个案例活生生发生在我周围，不过毕竟是别人的人生，他们需要自己做决定，并且为自己的决定负责任。所以我希望我分享的内容能够帮助到您及您所亲爱的人，在做决定时可以多想想跟评估。
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