最近房地产松绑政策不断,但是对于很多人来说，差的不是几万块补贴，差的是几十上百万的首付啊。
脚踩人字拖，手拿一盘钥匙去收租的日子更是遥不可及。
最近，随着政策出台、机构申报，简简单单收租的日子快到了!
目前市场上的REITs产品，可以细化成四小类：产业园(产权类)、仓储物流(产权类)，高速公路 (特许经营权类)，生态环保 (特许经营权类)。
但这些底层资产都不涉及“房”，所以国内的REITs当初问世，和大家想象当中的房地产投资信托基金还是有些差距。
马上这个格局就会发生变化，第五类REITs产品，保租房REITs，即将和大家见面。
在介绍保租房之前，我们要先了解一下“新市民”的概念。
“新市民”一般包括外来务工群体和高校毕业生等等。他们为城市注入了新鲜的活力，但城市却没有回馈给他们相应的归属感。
租房难是他们面临的首要问题。因此，保租房呼之欲出：
保租房的产权所有人是政府，出租的对象是无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民。
保租房的特点有两个：便宜、出租率高。
比如厦门住房局就要求保租房的房租定价不高于同地段同品质租赁房房租的95%。
便宜的租金也换来了较高的出租率,中金厦门REIT的两个保租房项目,时点出租率都超过了99%。
相比同为产权类REITs的产业园、仓储物流，保租房REITs的优势非常突出：现金流稳定性极高。
除了稳定性之外，保租房REITs还有一个特点，那就是成长性。
自2021年6月至2022年3月，中金厦门的两个保租房项目都实现了超过4%的租金单价增速。
目前的两个保租房REITs, 一个在厦门，一个在深圳，均属于沿海经济发达地区，房租上涨还是有一定持续性的。
更为重要的一点是，保租房REITs属于产权类REITs，在产品清算时能享受到物业的处置收益，这也是一笔颇有想象空间的期末现金流。
风险与挑战
虽然保租房REITs看起来非常美，但是产品层面还是面临一些问题：
发起保障性租赁租房REITs需要事先获得保障性租赁住房的认定，而目前大多数城市尚缺乏具体实施细则。
保障性租赁住房REITs在土地性质界定、产品架构、交易费用、税收支持体系等方面仍然存在一些有待深入研究现实性问题。
所以，保障房REITs产品的发行和扩容，可能没有想象中的那样迅速。
而且，对于投资者来说，越好的东西越难买到，市场早已对保租房REITs虎视眈眈，结果就是产品的定价可能会比较高，甚至有可能出现溢价。
第一批保租房REITs究竟有没有投资价值，还需要等待配售价格公布，届时我也会为大家做一个详细解读。
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