1）现状：大部分物流园区基本仍为租金+服务，互联网+平台为趋势。
2）物流园区价值：
实现了物流企业的线下物理集聚，尤其为中小企业，运力等的集合，形成了规模经济。
效应：快速融合了人车货的集聚，尤其在互联网+运力的情况下。能把线上不能集聚的转到线下。同时能够精准地对租户进行定位，如集合了信息部、黄牛、中小物流企业等。
3）物流园区的分类：
专线集货市场；
货运综合型市场；
停车场：主要大宗物品几散货为主；
综合性的物流园：国家政策资金支持下的园区，如钢铁物流园，边境城市的物流园；
仓储+停车场的园区：比如普洛斯，一般周边都有停车场。
4）物流人对物流园区的诉求：
地理位置有优势，租期稳定；
租金合适和增幅恰当；
集聚物流要素，社区经济典型：涵盖很多商业元素，如代收代付，如螺蛳湾周边有很多物流园区，专线，三产等，还有一些有车后，党员活动社等。
依托物流园区让自己的生意越来越好：如传化，临安。
5）物流园区快速发展的原因
互联网快速普及：物流园区从单个个体发展变革到综合性园区，利用PC端的信息网；
移动智能的快速普及：助力实现行业变革。如信息交易卡位的慢慢消失，因信息部、黄牛都能在家里办公，而不用在园区里面对面的交流，而在移动端来寻找运力。冲击：租金及增值服务减少。
6）物流园区的抓手
产品：围绕人车货
人：精准定位群体，如黄牛，三方，司机。产品如保险，人、责任、货主保险；
专线：最典型的是运力，加上金融，实现了园区内快速整合，如整合油卡、ETC；
运费：物流行业里最大的机会，因为行业里很多都是现金交易；很多园区开始做贷款、租赁等。
7）物流园区变革的关键点
1，布局合理性是关键：如仓库档口的布局，专线用的仓库和仓储型企业的仓库是不同的；
2，主营业务是基础：如租金、物业等。只有等主营业务打牢的基础上，切入到物流园区的交易场景，那么才会有更多的增值服务，而不是只玩流量、佣金。
3，园区业务多元化，增值服务成为园区抓手：如连锁型的物流园区，能搭建物流网络。如中大型的物流园区，本身具有揽活的服务的物流园区，能给到内部的园区的租户一些业务。如金融服务，外雇运力一定是现金结算，因此有的话会有吸引力。
4，从单一身份到多重，身份从收租金的房东到做渠道的商人：单个个体园区的老板形成了联盟。希望能形成渠道的商人，即是地网，就是运力的集合。渠道的商人能控制A到B的运力。
5，关注线上忽视线下到关注实体体验：比如把坐商转变为行商，去宣传，去招商，关注服务体验。
6，物流园区并非提款机：实际物流园区是靠着服务和实际管理带来效益的场所。实体园区很难做到主流，单个个体如果服务、经营、产品做得好，也能做到比较好，但是做到主流就很困难。
另外：
1）物流新模式：物流企业自建物流园区，给到平台型企业来运营。
2）园区的服务和定位对园区的发展会有很大的影响。
3）一二线园区远未饱和，三四线城市的机会也会有机会，三四线城市的城市型园区基本上是园区仓储+配送。
