11月25日，华润置地（01109.HK）发布旗下物业公司华润万象生活（01209.HK）在港交所主板独立上市的招股书，招股时间11月25~12月1日，一手入场费4460港元，预计12月9日在港交所挂牌交易，股份代码01209。以下是这只新股的IPO分析：

华润万象生活

1、招股信息：

2、新股简介

所属行业：物业管理

公司简介及行业地位：中国领先的物业管理及商业运营服务供应商。截至2020年6月30日，公司提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约106.6百万平方米，公司提供商业运营服务的购物中心建筑面积约5.6百万平方米。

根据弗若斯特沙利文报告：

• 按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，排名第五；

• 按2019年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心物业管理服务收入计算，排名第二；

• 按2019年所有在中国的购物中心运营服务供应商在中国所管理的重奢购物中心数目计算，排名首位；

• 按2020年上半年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心运营服务市场总收入计算，排名第二。

3、盈利业绩

收入主要来源：华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）为公司的前两大客户，所贡献收入合共分别占2017年、2018年、2019年与截至2020年6月30日止六个月总收入的31.2%、32.2%、 32.3%及36.0%。

不同客户类型及主要业务模式收入占比：

来源于独立第三方的住宅业务物业管理服务，占总收入的比重高达40%~50%左右，但近3年有下降趋势。来源于华润集团及华地置业的商业运营及其它物业管理服务的收入占比，在2020年上年半提升明显。

不同报告期内收入总额&净利润总额：

2017、2018、2019年报告期内收入年复合增长率：37%

1）其中18年、19年、20年上半年，收入增长率分别为41.61%、32.41%、18.68%。

2）其中18年、19年、20年上半年，净利润增长率分别为8.90%、-13.71%、76.14%。

总体来看，相较于恒大物业，华润万象生活的收入和净利润都增长比较乏力，优势则是外拓业务收入占比更高。

附综合全面收益报表：

近2年华润万象生活经营现金流仍为负数，2020年现金流负流入虽有下降趋势，但仍为负数。

附合并现金流量表：

据招股书说明，截至2020年6月30日止六个月，公司录得经营现金流出净额，主要有以下原因：

(i)开始商业化的商业运营服务使贸易应收款项增加

(ii)于一年中上半年的物业管理费收缴率与全年相比较低

(iii)应付薪金款项及代供应商收取款项使其他应付款项及应计费用减少。全球发售后，我们拟以业务经营所得现金连同全球发售所得款项净额拨付日后资金需求。日后我们打算通过增强及时（尤其是一年中上半年）收取贸易应收款项的能力改善经营现金流出净额状况。

(i)随着我们不断扩展业务规模、加强营运效率及提升盈利能力而自业务经营产生的资金；

(ii)减少应付关联方的其他应付款项等方式确保我们的营运资金充足。

公司招股意图很明显，我就是想要解决目前的现金流问题，以改善现在的现金流出净额状况。但是市场还买不买账，就很难说了。

4、发行估值

本次IPO，华润万象生活准备发行5.5亿股，招股价18.60~22.30港元/股，预计募集资金102.3~122.65亿港元。

计算公式：

募集资金=发行股价数量*每股价格

5.5亿股*18.60港元=102.3亿港元

5.5亿股*22.30港元=122.65亿港元

根据公司招股说明书披露，本次发行股份占公司全球发售后总股本的25%，因此，估算出公司IPO估值为409.2~490.6亿港元，若以中间价计算，发行市值在450亿港元左右，预计将会从全球发售收取所得款项净额约110.047亿港元。

市值计算公式：

新股市值=（新发行股份总数+已发行的股份数）*上市后每股价格

102.3亿/0.25=409.2亿港元

122.65亿/0.25=490.6亿港元

华润万象生活2019年净利润3.65亿人民币，折合港币约4.3亿港元，若按2019年的净利润来预估，对应PE值约为104.47倍。华润万象生活2020年上半年利润3.39亿人民币，全年预计在6.78亿人民币（7.99亿港币）左右，若按2020年的净利润预估，对应PE值约56.29倍。

PE=发行市值/年度净利润预估

450亿港元/4.30亿港元（2019年）=104.57倍

450亿港元/7.99亿港元（2020年）=56.29倍

450亿港元/9.19亿港元=48.95倍

在港股39家已经上市的物业管理服务公司中，保利物业与公司规模最为接近。截至2020年11月25日，保利物业公司市值为296.03亿港元。

2019年，保利物业收入59.67亿元，同比增长41.08%，净利润5.03亿元，同比增长49.73%。若按2019年的净利润来预估对应PE值约为49.92倍。2020年上半年，保利净利润约为4.11亿元，较2019年同期增长约28.0%，全年净利润预估8.22亿元。若按2020年的净利润预估，对应PE值约为30.55倍。

以2019年净利润来看，华润万象生活比保利物业的估值贵了一半多。即使以2020年最新净利润来预估，PE值依然贵了26倍左右。估值对比图如下所示：

对比今年上市的同行业物业股最新静态市盈率（PE），华润万家也相对偏贵：

5、风险因素

• 公司业务的成功取决于整体经济及市况。

•公司的商业运营服务作为独立业务的经营期相对较短，难以衡量前景或预测日后的业绩。

• 公司未能维持增长及盈利能力可能对公司的业务、财务状况及经营业绩有重大不利影响。

• 公司未必可按计划或理想的进度或价格取得新服务合同。

• 公司维持或提升现有盈利水平的能力取决于我们能否控制经营成本，特别是员工成本及分包成本。

• 公司大量服务合同终止或不续期或会对公司的业务、财务状况及经营业绩有重大不利影响。

• 公司营业记录期间的大部分收入来自为华润集团及华润置地所开发和╱或拥有的物业提供服务。

6、募集资金用途

• 所得款项净额约60%或6,602.8百万港元，用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购。

• 所得款项净额约15%或1,650.7百万港元，用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资；

• 所得款项净额约15%或1,650.7百万港元，用于投资信息技术系统和智能化社区；

• 所得款项净额约10%或1,100.5百万港元，用于营运资金及一般公司用途。

6、一手中签率

华润万象生活 ：香港公开发售2750万股，每手200股，合计13.75万手，在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配68750手。

华润万象生活初步预计申购人数会在5万左右，预计一手中签率100%。

7、申购建议

华润万象生活发行估值偏贵，加上近期还有更好的打新选择，小白个人不会重点参与华润万象生活。部分账户现金摸一手，以示参与。

近两周新股会比较多，京东健康、蓝月亮都要来了。华润万象生活12月1日截止认购（部分券商可能提前），如果搏冷申购，可以等最后一两天再做决定，看市场情绪及申购热度再决定是否参与。

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