2018年春节的时候。我对电视、麻将这些都不感兴趣，除了宅在家里做饭，就上上网。不去看八卦游戏什么的，主要看宏观经济和地产行业的文章。
地产发展到现在。经过了数轮起伏，其中有政策调控也有非典、地震等非人为的波动，老男人的视角，与只经历过地产上升期的小青年会不大一样。经过2016到2017年的这一轮上涨，尤其是四川2、3、4线城市正在进行的棚改，很多城市的价格洼地都已经抹平。碧桂园这种搅局者进入到四川三线甚至四线城市后，未来投资地产的机会已非常渺茫。
仅仅去分析成都或者四川的2、3、4线城市，未来从未如此的没有悬念。就当下的状况，如果不想和伪刚需挤着去天府新区摇号，地产投资方向应该如何确定？
我一直强调个人要顺势而为，才能事半功倍，现在我们能顺应什么样的“势”？直接决定了未来的方向。
个人觉得现在的“势”要从两个方面来看。一个方面就是中国的地域特征，地域是客观事实，不是通过发展经济可以改变，恰恰是经济越发展，越会因为这种地域特征催生需求，还可能会呈现井喷式的爆发。第二个方就是经济发展下的家庭状况，涉及到家庭的收入和年龄构成。随着一代代人的成长，年龄构成会呈现些什么样的变化，会产生些什么样的需求。
房地产归根结底还是一门生意，是生意就离不开需求分析。我觉得未来还是应该从地域特征与年龄结构，这两个方向来发现需求。
我这里只从两个方向去推导。房地产是与生活、社会、宏观经济相关联的。生活的方方面面，都会反映上来，涉及的因素就很多。在这里你要拿各种现象、政策等等来跟我说事儿，就搞成专业交流了，费劲！ 所以我在这里，只从这两个需求来推导，并不是说我忽略其他的因素。
熟悉中国地理的人都知道胡焕庸线和南北分界线，胡焕庸线决定了人口分布，南北地理分界线表达了气候分布。
胡焕庸线东面城市密集，西面地广人稀，人口分布有天壤之别。
南北地理分界线两边，气候截然不同：秦淮以北的大部分地区，冬季北风呼啸、河湖结冰，大部分的树会落叶，不落叶的树只有针叶树，北境甚至会有半年的漫长冬季。在秦淮以南地区正好相反，冬季不结冰，树木不落叶，一年四季常绿，分界洲以南还会稻米三熟，四季盛夏。
把两条线重叠起来就可以发现。九百六十万平方公里的中国，冬季真正能够避寒的地方，还真没有多少。为了简单点，我直接找了中国的全年日照图盖上去，这样冬天能够去的地方就只剩海南、云南和两广。
饱受雾霾蹂躏的北方人，冬季对日照很渴求，可这些北人南来，冬季气温降到十度以下，再加上点湿度，在暖气房里呆惯了的北人就彻底歇菜。所以查了日照之后，再沿着城市的一月历史气温这条线进一步推导，中国冬天仅有的两个热极，您不妨猜猜看。
中国北方的环境恶化，造成沙尘、污染、雾霾等一系列的环境问题。经济发展以后，有条件和时间的居民到南边避暑过冬，已经把海南那疙瘩变成了东北第四省 ; 四川人沿高速公路南下、一路攻城拔寨，过春节时很多县直接在云南开同乡会。五六十年代出生的人进入了退休高峰，交通的发展日益便捷，冬季出游的需求将会爆发式增长。
中国的退休金设置，因为建国初长期的低工资，改革开放以后又全面的市场化。所以中国在设置退休金时，其实是带有一定的补偿性质。相对于平均工资水平的比例，在全球对比都是比较高的。世界上很多国家的退休金，都是在维持温饱线的水准。如果一直维持现在的退休金比例，国家以后根本就无法支撑。
随着建国初期的一批批工作人员老去，社保不勘重负。要么降低退休金要么延迟退休，不过是朝三暮四的区别。现在五零后六零后进入退休潮，这批人既享受到改革开放红利，又享受了高退休金政策，还不受延迟退休的影响，身体倍儿棒，吃饭倍儿香，简直就是一群移动的财神爷!
北方的寒冷和雾霾把这群财神爷赶着往南边跑。布局医养地产的企业对着干瞪眼，这帮爷活蹦乱跳的压根儿就不进去。财神爷们还很挑剔 : 物价水准、气候条件、公共设施、城市素养、出游条件等等，城市要符合他们的需求很困难，所以我找了一个比较粗暴的办法：直接搜二手房价格。
地理位置相近的南方城市，二手房的价格直接反映供需关系，和当地的经济、城市发展水准相挂钩。基本上是处于可以对应的位置，一旦二手房的价格出现异常，多半是受到外来需求的催化。
在云南我搜了昆明、普洱、西双版纳、红河、蒙自、大理等一系列城市的二手房源。这里有省会城市也有非省会城市，昆明均价处于比较高的位置九千左右，大理处于云南的二线城市六千左右，普洱、红河、蒙自等处于云南的三线，四到五千左右。西双版纳处于普洱与红河中间，车程都是120公里左右，他的房价却是个特例，经过去年11月以后的一轮快速上涨，西双版纳的新房均已在一万以上，这是北方人民用脚投票的结果。
在两广我搜了防城、海口、湛江、茂名、惠州、汕头；在海南我搜了东西海岸线城市。海南有得天独厚的自然资源，临海进山都是康养圣地，我不喜欢东线一年几次的台风，也不喜欢冬天海上的北风对着西海岸线一直刮，岛上瓜果众多，但那疙瘩的海鲜我多吃两天就会腻。最后得出结论是：海南还有空间，可惜非我所爱。(后记:18海南限购后，北方投资客横扫沿海诸城，短短三个月，洼地不再，18年7月记。)
面对未来如此庞大的需求人群，和如此寥寥的目的地选择，当时还在想，未来会怎么样很快就见分哓。 正在我昏昏噩噩度日时，海南新政陡然降临，一时举国哗然。这也让我再次重视当初的判断，至于什么国际高铁、旅游布局、一路一带、国家战略，这些东西太复杂了。
泼水节已过，淡季就要来临，
吃货，走起，和我烤鱼去！
后记:数据对应2018年2、3月。
