要想明白政策效果，就要明白行业发展与运行逻辑，政策的效果是未知的，比如美国物价实际上并没有因为川普的关税政策引发极速上涨，因为苏联，中国，美国国家的富裕程度不一样，导致物资积累周期不一样。

苏联是一个月不到，计划经济体制下，一切资源被控制，追求效率，过剩资源不被允许空置，但因为人的能力受限，处理与安排不过来了，导致惊人的浪费行为。

市场以利润作为驱动，同时对抗市场经济的波动性，但过剩资源允许被闲置，有利润的时候再出手，中国与美国库存物资在一个月以上，当然越富的国家，允许这种闲置资源的情况会越多，两种浪费的逻辑是不一样的。

如果没有疫情，房地产企业会收到美国货币政策的影响更多一点，有了疫情之后，对中国的财政政策影响会更加多一点，疫情是企业现金流危机的加速器，2025年之后才出现政策根本性改变的话。

我有一种直觉，就是让这些过去的大房开商破产，然后再轻装上阵，但我还是觉得保留一两个没有那么大问题的房开商，全军覆没不太好，还是要制造一两个百年房地产企业的。

一些房地产商也觉得自己在2020到2022年拿地成本太高，继续修建不赚钱，被动性烂尾，烂尾了，老百姓期房不愿购买，预售制玩不下去。

在疫情前的房地产逻辑是这样的：房地产公司向境外发行美元债，获得美元，为中国吸引投资，对房地产行业与企业的现金流困难的时间判断是在2025年。

叠加拜登加息的政策，这个时间节点提前了，所以万科在19到23年没有太大负面情况，而在2024年面临问题，在没有疫情的情况下，知名房地产公司也会在2025年面对债务偿还问题。

如果民主党没有疫情的情况下，加息节奏不会被打断，房地产公司也会出现问题，那么也是在2024年左右开始暴雷，而恒大的扩张太快了，也会是最先倒下的。

在疫情之后的房地产逻辑是这样：疫情减少经济流动，资金流动也在减少，由于债务偿还压力还没有达到巅峰，恒大也是美元债先暴雷，然后整体暴雷。

当时许多人认为是恒大步子迈的太大了，但其他房地产企业还能运转下去。

但疫情导致的地方财政支出增加的同时，地方财政收入随着未来经济活动预期减弱而减少，疫情影响了房地产销售额，房地产商无法估计拿到土地之后的建房——销售周期，对土地拍卖兴趣不大。

当时的地王都具有国资背景，这是左脚踏右脚，武当梯云纵，不能长久。

同时在以后的三道红线政策，就是对付不听话的房地产企业，这个政策的试验对象就是万达，万达的幸运在于过早的遭受到了三道红线，倒霉之后，还有同行抄底。

万达的不幸在于因为行业还不错，在2019年之前，同行都在笑话王健林。

命运无常啊。

预售制度的房地产行业叠加资金监管不力，最后就演变成烂尾楼众多，在两年前的文章中我说过，房地产唯一利好消息是取消预售制，其他的货币政策与财政补贴政策都效果不大。

第一种思维逻辑，小小的惩罚不听话的房地产商，反正万达也没有倒闭，伤筋动骨，但不致命，后面政策取消之后，或者整白名单。

行业经济依然继续发展，没有预料到烂尾楼普遍且遍布全国，动摇了老百姓对房开商的信任，货币政策与财政政策失效。

第二种思维逻辑，是结果，结果就是优质地段的土地以极低的价格被回收，交由国资背景的当地小开发商开发，是一场房地产行业的重新洗牌。

而国企接手一个烂尾楼预期的房子，对于许多购房者来说，许多民营房地产公司倒闭了，但不明白其逻辑，国企还是值得信任的，也会稳定一下自己的心情。

中国大多数房地产开发商的破产逻辑，疫情导致交易行为减少，连买菜都是几天几天一起买，这种节奏对于企业现金流来说是一种考验，房地产销售额减少。

同时严禁大规模聚集行为，导致房屋建造周期变长，成本上升，一方面是收入下降，另一方面是成本上升，企业利润下降。

当然因为封控政策时间的不确定性，企业不会多买地，没有土地财政，为什么要保护房地产开发商？

所以三道红线政策敲打房开商，结果大多数房地产的现金流出现问题，烂尾楼全国出现，房地产进一步衰弱。

这个逻辑的关键地方在于，疫情之后的房地产企业受地方财政影响较大，而与美国货币政策影响不大。

这个就是房地产复苏的逻辑支撑，我群友里面体制内的有一点多啊，因为我在以前写过文章，说未来地方财政以国债为基础，做地方财政转型，他在后面发现有这种转变，问我：这个是什么趋势？

现在地方财政主要以国债数量为基础，那么恐怕各个省份都会被动的强省会战略，国债是财政政策，受行政级别影响比较大。

当然江苏的强省会战略不太顺利，因为苏南地区的省会是上海而不是南京，还有一点就是东部省份的财政与资产状况比较好，对国债财政模式也没有那么大依赖，这种财政模式会极大偏向行政级别高的城市，即省会。

而财政在经历了转型期之后，稳定下来，那么对土地财政的依赖度减少，那么意味着对房地产商的现金流压迫减轻，房地产有现金流去建造房屋，这是对于房地产商的利好。

现售制度下也能稳定刚需的情绪，投资是不太看重房子的居住功能，又不是刚需需要居住，所以在一些2015出售的小区里面还有没有装修的毛坯房，但不意味着投资就能无视烂尾。

地方不以土地财政为主，那么土地就没有那么高的底价，成本下降，企业利润上升。

这是限售制度叠加地方财政模式变化迎来的利好，属于短中期利好，并且大公司有大量美元债务，中小公司的国际化程度不高，债务压力不大。

另外就是本地中小公司的社会关系成本低，融资也是以本地银行为主，当然现售制度的坏处就是对房地产商现金流的要求进一步加强，房地产开放的速度不会像过去这十多年那么快了。

我的粉丝们听我说这个逻辑，都表示震惊，你不是房空嘛？

是不建议群友们去买房，我只是在分析复苏的逻辑，至于最后的效果如何，经济判断不是做题客观条件下形成教科书的条件非常困难。

因为现在还有人，结婚率影响大房子与未来房产的预期，人总是要住，大房子三口之家住，小房子两人世界与单身人士购买，这个很正常。

人口现在在影响母婴，小学等行业，还没有到影响房地产的地步。

房地产下跌主要是房地产公司被银行限制贷款，疫情时期不确定的封控政策时间，大面积烂尾楼之后对房地产企业产品的不信任，疫情之后并没有经济复苏；

美国在加息造成非美国家资金紧张，国内预期与政策差异比较大，人口也有关系，因为未来房地产增值预期——人口增长在2022年结束了。

当然对于大多数人来说，依然可以慢慢决策，最不能理解的是，一些朋友买房需求到购买房产只有一年时间就解决，对于年轻人来说，这实际上也没有什么太大的问题。

因为在房地产上涨周期中，买小的在未来也有市场，出售后获得首付换大房子，在户均人口越来越少的预期之下，小房子也好卖，但一口气买大房子就比较亏了。

老一辈的看法是人都得买一套房子来住，这个是事实，但晚等一两年，能节约一二十万也是事实。

如果两边家庭都在城市内生活，那么没有太硬的购买需求，还是建议等等，如果两边都是农村家庭的话，什么时间去购买不太重要，因为结婚是刚性需求，并且缩短通勤时间，还是非常重要的。

如果男方是农村的，女方是城市的，时间也不太重要，因为男方有房子，亲人来玩更加方便点，还有彰显自己的实力，势均力敌的婚姻才能长久，如果女方是农村，男方是城市，客观上来说看买房的需求是可能延后的。

群友有三十多岁的老登，愿意讲真话，说了：“群主总有一天要去相亲，要考虑买房”，这个说的是对的。

但群里一提房地产有可能复苏，群友反对情绪高涨，财哥说了这句话，我认为是没有太大问题的，我不是没有思考过，而是具体到个人情况不一样，有一些人能够等，另外一些人不能等。

我依然不看好投资买房，因为现在交易周期不短，五年之后，出生人口都开始影响初中了，这个学区房概念还能稳不稳都是一个问题。

因为刚需是建立在居住之上，而居住的周期一般来看都是十年起步，买了房子，房价下跌对于刚需来说，没有什么太大的问题，人的需求不是纯粹的，这就是最大的问题。

既然聊到了五年后的学区房问题，五年之后就是2030年，2017年出生的小孩就19岁了，到该上初中了，这个时候教育资源肯定更加集中，面临生源问题。

大多数学区房也会价值下跌，一方面老百姓为了一年，三年或者六年居住需求（陪读或者方便照顾），另外一方面初中高中基本上不会出省，而大学是不确定再那个地方，自然学区房的需求类似于投资，投资买房也是五年之后才能出手。

学区房价值的下跌是因为人均教育资源上升，对于绝大多数人来说是一件好事，对于绝大多数地区来说，教育资源将会进一步集中。

为了一个短暂需求，买房与租房需要的钱不是一个数量级，这样会加大学区房的流动性，价值会被筑底，同样老百姓得到了方便，为一个短期居住需求，买一套房子，对于大多数人而言，还是太难了。

地方政府在国债经济模式之后，对于房地产的保护力度减弱，这种政策容易推行，第三对于房产投资者来说，这样做也是考验投资眼光。

对于实际来说，因为各个地区的人均教育资源，地方财政对土地财政的依赖程度不一样，叠加教育资源集中程度，教育政策不一样。

所以各个地区的政策时间节点不一样，第二这种租售同权的政策至少在三年之后才开始推出，因为现在学区房概念还没有解体。

如同一个身体健康的人是不需要药物，同样学区房没有解体的趋势之前，这些购房者不愿意租售同权的，只有疾病发力之后，才需要药物，至少要在四年之后开始推。

我已经尽我的知识去解决这个未来的问题，群友与一些粉丝总问我，怎么办，这个情况是经济发展规律，还能一直繁荣三百年？

下坠的时候速度慢一点，上升的时候时间延长一点，就是非常好的事情了，第二许多人说现在数据太差，我跟你聊逻辑与未来，你给我讲现状。

我们做投资，要做预期，而不是现状，至于未来这篇文章又出现在大众视野，而错失时间，那就是环境的问题，不是我的问题，

也没有什么问题，这个世道，人才就是拿来浪费的，更何况自己连寒门都算不上。

房地产不是没有空间复苏，在人口影响到来之前，还有二十多年的时间，同时各个地区的情况也不一样，具体城市具体分析，流动性会得到缓解，可能下跌速度不会像去年那么夸张，同时一些房子买的早，用于出租都是赚的。

我的朋友，情绪不重要，重要的是分析未来，预期，趋势，可能性，在下跌预期中多等等，在上涨预期中提前下手，恐怕学区房概念在不久之后就要解体了。