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在全国买房房价爆发大潮逐渐褪去的时候，房屋租赁，长租公寓等租房浪潮却正在慢慢兴起，尤其在一二线大城市，租房成为了所有人都很难绕过去的新话题。

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前段时间各大中介平台囤房和房屋安全闹得沸沸扬扬，这不仅是租客在关心的问题，也是社会各界都在关注的焦点，一二线城市人口和租房的供需关系变得紧张，其实是很多因素共同作用的结果。

尺度搜集了一些关于深圳租房行业的数据，进行了简单的分析，发现很多问题并不是表面看起来那么简单，下面我们一起看看“租房”这个让大家都困惑的难题吧~

深圳基本数据 

深圳有着四大一线城市最强的人才吸引力，却是面积最小的一线城市，人口与城市大小的冲突矛盾持续加剧。据统计，深圳官方人口1200W，但是大数据下实际的深圳人口早已突破2000W，每日深圳稳定人口甚至达到恐怖的2500W。

深圳就像一个巨大的漩涡，不断从全国吸收人才，去年深圳人口净流入全国第一，更夸张的是最近3年平均每年50W+的人口净流入，相当于每2年增加一百万人的大城市，深圳的人口吸引力可谓雄冠全国。

不仅如此，深圳还是最年轻的一线城市。对比全国城市老龄化的加速，深圳的人口年龄得天独厚，整个深圳的平均人口年龄是32.5岁，不仅平均年龄在四大一线城市中最低，老龄人口比例也是远远低于其他城市。

从统计数据来看，四大一线城市老龄人口比例上海28.8%，北京22.6%，广州16.3%，深圳6%。深圳的人口潜力和人口红利的巨大优势还将不断持续增长。

这样的人口红利总会引起一些投资人的兴趣，紧接着当然就是各种“炒”。租房市场也不例外，租房需求的持续增长，深圳这个城市也面临较大的挑战。

深圳市面积1996.85平方公里，建设用地面积917.8平方公里。是一线城市中最小的，深圳可开发居住用地也是日趋紧张。

在有限的土地资源下，和不断增加的人口，深圳住房市场供需关系在可见的未来都将处于极度不平衡的压力下。也正是在住房的高压下，租房这块市场也将越来越大，也越来越充满机遇和挑战。

租房现状

深圳租赁已有千亿的市场规模，其中城中村的租房占比6成，商品房长租公寓等占比4成，然深圳租赁目标人群1600万，租房比例位居全国之首。

 [一二线城市出租房源类型] 

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不过对于租金问题，深圳人的租房负担并没有外界想象的那么高，近半成租客的月租金在3000元以内，超八成租客的租金不到家庭收入的30%。

发达的地铁轨道、公交系统，快速、便捷连通居住地与工作地，超过一半的租客上下班通勤时间在30分钟内。租金负担较轻、上下班时间短，深圳租客的幸福程度可能比想象中要高。

深圳之所以能有今天这样的年轻活力，能有着与其他城市不同的特殊魅力，深圳的城中村功不可没，深圳城中村的面积为320平方公里，相当于城中村占了整个深圳三分之一的可建设用地面积，城中村的巨大体量为这个城市贡献了源源不断的活力。

但是城中村生活品质低下且不便，安全消防等一系列问题就产生了，那居住品质的提升就成为广大群众的需求。消费升级的大趋势下，居住品质的升级也是大势所趋，但升级就意味着高价，难免出现各种各样的矛盾……

发展矛盾

在租赁市场的关系网中，消费者，房东，运营商，政府多方面似乎产生了诸多的矛盾和对立。租金的快速上涨，长租公寓的安全问题，租房的质量问题……层出不穷！

由上图示：消费者不希望房租的过快上涨，因为过高的房租已成为最大压力，房租房价已是年轻人逃离大城市最重要的原因。

房东，运营商总是希望房租能够持续不断的上涨，已便带来最大的收益。而政府担心房价造成人口的流失从而影响产业和经济的发展，需要控制房租的过快上涨。

不同的三方面是个互相影响和制约的生态关系，既有短期的波动影响，又有长期的发展平衡。

矛盾如何化解

租客，房东，公寓运营商，政府之间的矛盾不可调和吗？

我们先来看下各方的刚性需求：

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从图表上看，虽然这条关系网的底端是租客，但租客愿意付出租金才能带动整个商业链，所以房东和运营商就会选择对居住品质进行升级，通过有效的设计，在客观的情况下进行升级改造，提高整体的居住品质，好的品质让租客愿意付出一定的租金成本，也能吸引希望高品质的租客，但这样一来成本就会提高，租金上涨就成为必然结果。

记得一个朋友和我说，一个城市的发展，势必会进行优胜劣汰，住房问题就像一个筛选器。

通过对生活品质的提升往往会引来那些追求城市核心便利生活的白领人群，这些有消费能力的人群会带动社区商业的发展活力，整体提升社区的经济价值，这也是租客，房东，公寓运营商，政府想要的共赢局面。

不过对于租金上涨，一些相对低收入人群面对压力不得已要离开，此时就需要社会和政府的调节和扶持，进行合理的调控，尽力保证社会的公平。很多时候，市场化的经济发展所带来的现实问题就是如此。

升级过程虽然会有痛苦，但这是市场经济发展下的必然，也是经济价值最优的结果。

案例分析

更好更舒适的居住氛围，完善活力的社区商业，合适的租金价格，才是能长期共赢发展的租住市场环境。水围村是深圳城中村改造的先行者，造过后给租客带来品质提升，创造出创新活力的商业氛围，带动起意想不到的经济效果。集悦城是深圳目前很成功的改造项目，公共的休闲娱乐空间，活跃的商业街区，舒适整洁的私人空间，深受年轻人的青睐。

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 福田水围村 

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 集悦城 

 [城中村改造后的增益效果] 

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除了深圳广大的城中村以及工业旧改之外，租房市场中很大比例人普租房市场也是有着巨大的空间，比如深圳大量的破旧老小区以及市场上的商品出租房，这也是自如蛋壳等品牌公寓运营商争相追逐的市场。

现阶段大部分商品出租方仍然是个人业主通过中介进行转出租。商品出租房通过好的设计优化，有着较大出租升值空间，慢慢也会走向品质化，机构化。

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 一室一厅旧房改造 

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 32㎡出租屋改造 

 [旧房改造后的增益效果] 

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未来预测

从国际经验上看，发达国家的租赁人口占比在30% 左右，而目前我国租赁人口占比仅为12%，在未来，我国租赁人口的增长有较大空间。

从租赁房屋套数占比数据看，美国、日本、德国等发达国家的占比均超35%，我国目前仅为19%，租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。

我国拥有较大的人口基数和快速发展的租赁需求，在政策的扶持下，租赁行业将会有较快发展，主要是增量新建、存量改造两部分。

（1）增量：增加新增开发量，包括招拍挂地块中的自持面积及大量的集体土地供应。以此方式，使集体土地建设活动正规化，盘活集体土地的潜在价值，带动房地产的投资。

未来五年主要城市租赁用房供应计划：北京50 万套、上海70 万套、广州15 万套、深圳110 万套（其中100 万套存量房改造）、杭州8万套、郑州3.8 万套。

（2）存量：存量房的改造，通过对老旧住宅小区、破旧城中村、闲置商业、废弃厂房等的升级改造，成为青年公寓。

未来的深圳租房市场一定是个充满潜力和机会的市场，尺度今天分析介绍了深圳租房市场的基本情况，后续将持续深入解读政府相关政策，品牌运营商和市场实际的项目运作，全面专业的解读未来租房升级市场这个大蛋糕。

下一篇，尺度设计将会介绍我们刚刚落成的公寓改造项目，看尺度是如何三房变六室，野鸡变凤凰，创造出怎样的华丽蜕变，敬请期待……