买房子是人生一笔较大的投入，我们该如何选一套自己心仪又能保值增值的房子呢？
关键时刻，思考模型来帮你。
在决策模型这章，我接触到了三种模型帮助自己做决策。生活中的决策往往有两种情况。第一种是信息是确定的，可收集的，例如买车买房，这种情况下我们一般用多准则模型或者空间投票模型；第二种是信息不确定的情况，我们则可以用决策树的模型。而多准则模型和空间投票模型的区别就在于，后者往往是我们自己心中有一个理想的状态，再来和我们面临的选项之间做比较，从而得出最佳选项。
面对买房的选择，适合用多准则模型来帮助我们做出最佳的决策。由于买房是一件信息量很大，影响因素很多的事情，我也不是专业人士，作业时间有限，所以先从我最熟悉的户型开始建模，今后再做一一补充。
下面具体解释我是如何用这个模型来为这套房子的户型进行打分评估的。
下面是一套房子的户型图，来自我逛街的时候收到的某地产商的广告宣传单。
看户型图的以下几个方面：
1. 整体轮廓。基本方正，没有异形，9分。
2. 窗户通透。图中三四条平行线的地方就是窗户，包括飘窗，落地窗等，箭头则是风吹过来的方向。这套房子只有两面，东面和南面是通风的，即相邻两面通风，这和房子所处的位置有关，从平层图可以看出。这个是我觉得比较可惜的一点，只能得6分。
3. 厨卫通透。厨房和卫生间都带窗户，是明厨明卫，这种是最好的。但是一般也要看实际的通光量有多大，有可能即使窗户的，由于被遮挡，也比较暗。这里我没有实地考察，暂且给9分。
4. 开间进深。开间是指主采光面的的大小，进深则是与之垂直的面的大小。进深比开间一般在1-1.5为宜，进深太大会使房间狭长影响采光，开间太大又会影响房子的保温效果。房子整体的比例和各个房间的比例在1-1.5之间，不会太狭长，基本符合“方正”的要求，给到9分。
5. 干湿分区。干区是指卧室，客厅；湿区是指厨卫。卧室和客厅需要保持相对干燥，所以分区布局会更合适，不会将卫生间，洗衣间，厨房的水带到干区。
这个户型图的红色框框部分是湿区，下面是干区，符合干湿分区，9分。
6.动静分区。动区是指厨房，卫生间和客厅，餐厅；静区一般是书房和卧室。比较合理的是动区的活动不会影响也不用穿过静区。符合，9分。
7. 公私分区。这里要考察的是，在客厅餐厅能否一眼看到卧室内部，如果可以，就说明房间的私密性不强。该布局基本不会影响隐私，9分。
9.动线分布。动线有三条，请看上图的线条。一，客人进门，从门口到客厅；二，到厨房做家务；到卧室休息。这三条线不会交叉为宜，不会影响行动。基本符合，9分。
10. 布局。有一些需要避免的布局，如卫生间的门正对卧室，会带来潮湿和异味；卫生间对着进来的大门，没有隐私和安全感，风水上来说是会导致破财的；室内门和门相对而开，影响隐私；厨房太深，不是靠近大门处，这样买菜进门要穿过大厅等很不方便；卧室靠近电梯，噪音很大影响休息。这些都是需要避免的，当然，有些问题是可以通过装修来改善的话，影响就没有那么大。
这个户型基本都没有出现这样的情况，9分。
11. 房间尺寸。这个根据不同的房屋面积和每个人的需求不同，有不同的数据，这里不做解析。这套房子暂时给到9分，客厅和卧室的大小都基本够用。
12. 得房率。得房率是套内面积和建筑面积的比值。我们买房的时候是按照建筑面积计算的，真正能够使用的面积是套内面积，中间还差一个公摊面积（用户共同分摊的公共面积，如电梯，楼梯间，过道等等，这些都是我们出了钱的啊）。得房率相当于我们买房的性价比高低的一个指标，当然是越高越好。这套房子的得房率按照宣传单上计算有80%，应该算可以，当然这个准确的数据还得以房产证上面的数字为准。给到9分。
13. 墙体。墙体分为外立面，承重墙和非承重墙。其中只有非承重墙能够拆除，这个是在装修中一定要注意的。在户型图中，承重墙一般是黑色的实心粗线条表示。
14. 赠送面积。很多地产商打的广告很响，说是赠阳台，赠花园，赠阁楼等各种各样的东西。这个时候我们自己心里一定要明白，赠送的面积一般是不会写到房产证里面的，也就是说你只是拥有使用权，赠送的面积是不可抵押，拆迁无补偿的。所以我们要擦亮眼睛，看赠送的东西是不是真的划算实用，最好不要因为赠送面积冲动选择。
以上是我们通过看户型图得到的房子信息，下面我们把视野放远一点，结合平层图看看这栋房子在楼群里面的表现如何。
有以下几个方面需要考虑。
通透性。确认刚刚在户型图里面看到的进风口有没有遮挡。有的户型光看户型图是三面通风的，但放到平层图里一看，可能发现有一面是被挡在楼群里面，根本是不通风的，这点要注意。
考察窗户外侧。厨房，卫生间，卧室的窗户对面分别是什么。如何和隔壁的楼层隔得太近会出现厨房油烟污染和隐私问题，应当避免。阳台也是，如果相邻两家的阳台距离太近，甚至有可能让小偷翻进来，有极大的安全隐患。这栋楼基本避开了这些问题，9分。
电梯。电梯到门口的距离和路线是否合理；电梯和卧室的距离是否太近，太近的话会导致噪音大，影响休息，这里刚刚提到过。这里也是比较合理的，9分。
最后按照10分制换算，我给这套房的户型打分是8.63分，是一个相对较高的分数，除了通透性这一点，我觉得基本符合一个好户型的标准。
有几点需要作出解释：
1. 我们可以根据自己对每一项的看重程度进行加权处理，分数也会相应变化。
2. 我这里写出的一些标准并不一定是完全正确的，每个人在选择和打分的时候，往往需要根据不同的地域，纬度，楼盘，周围环境，自己的喜好，甚至是不同地方的风水习俗等等一系列条件对这个模型进行调试。
3. 我们不可能选择到一个完全符合标准的房子，选房子就是一个取舍的过程，重要的是把你最看重的点放在第一位。不可能有完美的户型，如果有，那它的价格应该也不是那么完美的。
4. 买房子的因素很多，户型只是其中的一部分。所以，这个模型只是买房模型的一部分，接下来我还会慢慢地将各个方面完善。
5. 我还在学习之中，欢迎各位有实战经验和专业知识的童鞋来拍砖。
