第一章 不良资产包的收购
不良资产是指市场对企业因交易对手逾期履行金钱债务而形成的债权资产及其衍生物权资产的一种通俗说法。可以是以单个债权为单位的收购，也可以是一定规模的批量收购（通常指 3 户以上） 。不良资产不等于劣质资产，不良资产中含有大量有价值的房产、土地、股权、证券，即使是纯损失类债权也有可能在发掘财产线索之后收回款项。 所以说，“只有不好的价格，没有不好的不良资产”。 而在通常的收购过程中，主要是要经过组包磋商、阅卷尽调、定价封包、竞买签约、交割这些流程来达成收购。
1.1.1 组包及磋商
组包与磋商是进行不良资产收购的第一步，出让方包括但不限于银行、AMC、民营资管公司，这些机构手里有大量的资产清单，我们需要对出包方的债权进行初步的挑选， 根据自己的优势对资产进行组合， 比方说擅长商业运营， 那么可以组一个底层资产是商业的资产包， 根据自己的优势点对资产进行相应的选择， 选出符合自己心理预期的债权组合， 然后与出让方进行沟通，得到一份初步的清单。
当出让方为银行时需要注意的是根据财政部和银监会对于金融企业不良资产受让方的规定，3 户以上（含 3 户）需批量转让给持牌的资产管理公司， 3 户以下虽然原则上可以转让给社会投资者， 但是就目前情况看银行也倾向于将 3 户以下的债权转让给持牌的资产管理公司。 所以非持牌的资管公司在受让银行债权时往往需要找 AMC 过桥。
a) 法律阅卷
详见法律部的法律阅卷指引。
b) 现场尽调
在进行法律阅卷之后， 打印产调、 他证、 房屋产权证， 熟悉需尽调的房产的基本状况， 对尽调抵押物进行网搜， 对其具体位置及周边情况构成初步感知； 针对不同类型的抵押物， 构思尽调侧重点，提前规划尽调路线图。
抵押物尽调侧重点：
居住类用房
公寓
抵押物成新度、所在楼层、面积、格局等房屋基本情况；
抵押物所在地公共交通便捷度， 据最近地铁口的距离， 公交线路有哪些；
抵押物周边生活配套设施是否齐全，包括超市、医院、学校、幼儿园、市场等；
抵押物所在小区环境、绿化及物业管理水平；
抵押物的实际占用情况， 是空置、 自住还是出租， 若租赁， 则向承租人了解租期、租金、出租人等情况，了解其购买意向；
重点关注该租赁是在抵押前还是抵押之后； 若自住， 则关注常住人口状况，是否有老弱病残等影响日后处置的情形；与小区周边中介，小区物业、租售中心、业主、租户洽谈，了解同楼盘住宅的二手市场价与租赁市场价。
别墅
抵押物现状，是否已完工，毛坯还是已装修；
抵押物占地面积，所在别墅群密集度；
抵押物所在别墅群环境及绿化程度，安保情况；
抵押物占用情况， 自住还是租赁， 若租赁， 向承租人了解租金、租期，了解其购买意向.
非居住类用房
商业
了解抵押物所服务的人群、 人口聚集度及所能够承受的租金水平，包括住宅密集度，居住人口消费水平等；
商铺本身所处地段、 交通便捷度和业态定位， 是否位于人流聚集处和显眼位置， 如道路交叉口、 地铁口、 小区门口等， 其业态是社区配套还是偏高端品牌店以此判断大致市场租金水平；
与中介、 承及周边店主了解附近店铺实际租金情况， 尽调者实地走访商圈感受商业氛围；
是否有相关利好规划， 如周边有无新开设的地铁线路， 知名楼盘、商场的开盘，地标性建筑的落成，政府拆迁规划等；
抵押物现状， 占用或空置， 了解占用人身份或空置原因， 判断现状是否稳定。
办公楼
考察抵押物所处位置，是否为城市 CBD；
抵押物所处楼盘的办公品质， 包括其成新度、 安保措施、 物业水平等；
考察抵押物所处楼盘本身的业态， 了解出租率， 关注是否有商改住的情形；
考察抵押物周边的办公氛围是否浓厚， 是否有相应的配套设施；
了解抵押物所在地公共交通便捷度，人口聚集度；
抵押物现状， 占用或空置， 了解占用人身份或空置原因， 判断现状是否稳定；
与楼盘物业、 周边中介沟通， 了解抵押物所在楼盘的租金及售价。
厂房
尽调前， 网搜抵押物所在地的容积率， 和工业地产一二级土地市场价格；
厂房的成新度、 结构， 是否独门独户， 现场核实我方抵押物的厂房属于哪几幢（考虑有厂房抵押给不同银行的特殊情况） ；
登记建筑面积是否与实际面积一致；
所在地块大致区位价值判断， 厂房的交通便捷度， 周边及厂房本身配套；
了解厂房目前业态， 是否具有一定的行业密集度， 行业特点分析，是否处在工业园区、工业街坊内；
调查抵押物所处工业区的整体规划、 政策支持， 着重注意以下两点：
一是非工业区厂房考察土地改性可行性； 二是抵押物现
状， 占用或空置， 了解占用人身份或空置原因， 判断现状是否稳定， 向承租人了解租期、 租金、 出租人等情况， 了解承租人购买意向。
*c) 大数据尽调
充分运用互联网、 大数据等平台， 通过检索、 浏览相关的信息资源， 获取背景资料。 可以通过中国裁判文书网、 企查查、 政府征信系统、 中国人民银行征信系统查询债务人、 保证人工商信息、 贷款信息、 司法信息； 如尚没有生效判决， 则可考虑通过百度等搜索引擎或至已知金融资产交易中心网站，
搜索关键词“银行+借款人+债权转让”， 以期获得可能存在的拟转让债权的公告，了解债权的本息金额、抵质押物、保证及债权转让竞价时间等信息。
或者通过百度搜索债务人保证人名称、 股东名称等关键字来查看企业的软文、网民对借款人的评价或者是一些项目的交易情况等来获取财产线索， 搜索保证人线索时重点关注保证人的历史沿革 （如名称变更、 股东变更、 注册资本变更、对外投资等） ，判断是否存在转移资产的可能。
对于判断抵押物的价值， 可以通过淘宝司法拍卖、 京东拍卖、 链家等网站了解抵押物的市场价值，百度地图（3D 版）查看地理位置及建筑物现状。
*1.1.2 定价及封包
a) 资产包的价值测算
在做完前期的尽调评估工作之后， 会对资产包的定价有一个调整。 资产包的定价会受到资产包本身的价值， 购买资产包所需要的资金的成本， 处置完毕资产包所需要的时间影响、资产包的处置成本等因素的影响。
资产包本身的价值包括抵押物的价值测算以及保证部分的价值测算， 抵押物的价值是一个资产包的核心价值所在， 资产包内的每一个抵押物都需要逐一估值后再进行汇总合计， 保证部分的价值存在很大的不确定性，
一般来
说会设定一个系数，按照本金的 3%-5%来进行估值。
资金成本需要考虑到资金的结构， 分成平层、 夹层、 劣后三种结构， 平层需要考虑的是本资金要求的收益率， 夹层与劣后在考虑本资金要求的收益率的同时还需要考虑的是优先级资金的成本。
处置成本由于是未发生的金额不好估算， 以单户来计算又显得过于繁杂，一般来说会以资产包为单位来估算， 以资产包本金作为基数，取 3%-5%的系数来进行估值。
b) 封包
在完成资产包的评估尽调及沟通完资金测算后， 需要与出让方联系封包，会要给到出让方一个购买价格， 主要的工作是跟出让方进行包内户核对、 包内现金核对、落地时间测算等。
c) 竞买及签约
我方在与出让方敲定价格之后， 出让方通常需要去过会， 过会之后， 就会将资产包进行线上或者是线下的挂牌， 如在淘宝、 京东等互联网平台线上挂牌， 或者是线下拍卖行、 交易所挂牌等。 在挂牌公示期过后， 我方去竞拍摘牌。 摘牌之后进行签约， 在签约的过程中要明确协议版本、 瑕疵风险承担、付款时间等。
2.1.3 交割
在交易成功之后， 我方获得的是债权， 卖家交割给我方的是对应的判决书、调解书、抵押合同、借款合同、他项权证等等债权文书，所以资料交割
是个很重要的步骤，如果做一个 50 户的资产包，资料交割大约需要三天的时间。
