今天是2022年10月7日,是我学习成长1000天打卡的第956天。
今天继续学习《富爸爸杠杆致富》
致富变得更简单
多年以前,富爸爸对我说:“富人更富的一个原因就是:一旦找到了致富的模式,致富就会变得很容易;如果你找不到致富模式,致富就总是很艰难,也就必然永远贫困。”
我在现实、环境和内容这些课题上花费了很大精力,主要因为那是富爸爸的致富模式。他的基本模式是从来不说“我买不起”、“我做不了”,持续拓展自己的现实。正如你们已经知道的,富爸爸用童话和圣经故事作为自己的生活指南,度过怀疑和畏惧的岁月。但是,他关于加速财富积累的教诲,才是我最感兴趣的。他说:“一旦你明白致富模式就是通过不断拓展自己的现实,来增加自己的杠杆,致富就会变得越来越容易。对于那些固守一个现实,认为自己的现实就是唯一现实的人来说,致富的速度就会大大减慢。”
这也就是说,富爸爸认为一旦富有,致富就会变得更容易,速度更快。如果你从来没有致富,生活就会变得越来越艰难和缓慢。明白了这些,我和金就知道又到了拓展我们房地产现实的时候了。我们用了5年时间,拓展自己商业运作和首次公开发行的现实,我们致富的步伐比以往任何时候都要快得多。我知道在更高的一个层次,更加富有将会更容易、更快。因为我在富爸爸身上已经看到了这些。
超过500万美元的项目会非常容易
2000年底,股市正趋于崩溃,我们的公司却在迅速扩张,我们的书和游戏在全世界畅销,我们准备上市的公司逐步成型,很快就会赢利。金对我说:“我想重新投资房地产,如果我们想保持自己的财富,就需要投资更多稳定的资产。”从此,我们又回到了房地产市场,回到了过去的现实、环境和内容。我们希望再找到只要3.5万美元首付、总价33.5万美元的公寓楼。但是,即使我们现在可以轻松拿出33.5万美元现金而无需贷款,我们还是遇到了麻烦。事情已不像我们预料的那样了。我知道这是再次拓展自己现实的时候了。
此前,我和金一直在寻找总价400万美元左右的项目。我们对这个投资数额感到舒心,因为如果需要,我们可以马上支付超过100万美元的首付款。我们认为自己懂得很多,但是我们找不到符合我们新计划的有价值可以运作的房地产投资。这时我给一位老朋友比尔打电话,他在房地产项目上有数百万美元投资。找到他以后,我问他我们的方法有什么问题。他回答:“400万美元是个很难办的投资,银行不喜欢那样大的项目,而那个数额又不足以让资深私人投资家感兴趣。不过,超过500万美元之后,又会变得容易起来。”
在他说这些话的时候,我明白自己又到了个人现实和环境的极限。400万美元的项目对我来说简单又舒适,但是500万美元却超出了我的舒适边际。我的脑中在呼喊:“如果我不能让银行对400万美元的房地产投资项目感兴趣,那我又怎么能让他们对500万美元的项目感兴趣?”我可以听到我的现实在大声对我喊叫,也可以听到富爸爸的教诲,他让我记住童话故事的启示,并让我牢记,如果遵循原有模式,越富有就会越容易致富。我明白又到了遵循过去模式、拓展自己现实的时候了。
一切变得非常容易
在本书的开始部分,我曾经写道:通过向银行借贷,提早退休会变得多么容易。当我和金决定拓展自己的现实和舒适边际后,我们发现那就像从政府借款一样容易。
我已经讲过,税法总是向处于B象限和I象限的人倾斜,而对E象限和S象限的人不利。抱怨税收太重的人大多处于E象限和S象限。原因在于,如果你身处B象限和I象限,政府就会急于成为你的合作伙伴,因为你可以提供住房和创造就业机会。我一直知道这些,因为富爸爸告诉过我。但是,我一直不明白政府对于那些帮助它的人能够提供多大的帮助,直到我开始寻找500万美元以上的房地产投资项目、并准备进一步拓展自己的环境。
我们的寻找还在继续。现在我们寻找那些远远超出我们舒适边际的大项目。2001年,我们首次会晤了一个专门推销低收入政府资助住宅项目的代理人,我们向她展示了自己已有的房地产投资组合。其中,房地产投资总额有数百万美元,主要集中在单价三四十万美元的公寓楼。
“你们懂得如何管理多户家庭公寓,这很好。”那个不到30岁的女代理人说。
“为什么?”金问。
“因为政府的要求之一,就是借款人必须要有成功管理多户家庭公寓的记录。你们已经从事这种工作10年以上,并从中获利。很多人希望得到这些政府贷款,但只有很少一部分人符合条件。”那位女代理人说,“正如你们所知,大多数拥有一点房地产项目的人所做的,只是自主经营,收取租金和修理破损。这就是他们从来不像你们那样,学习管理更大项目的原因。”
我和金点点头。我们知道从事房地产投资,远远不止收取房租、修理厕所这么简单。过去10年,我们学到了很多东西。不过,现在又到了我们继续前进的时候了。如果我们继续前进,就必须认识新的人,学习新的词汇,愿意投资更大的项目。听着前面两位新朋友的话,我意识到过去10年来,我们已经变成了能够在房地产市场上投资400万美元的“兔子”和“白天鹅”。我们是小池塘中公认的大鱼。现在是到了继续前进的时候了,我们要在更大的游戏中再次感到不适,再次变成慢乌龟和丑小鸭。
坐在那位女代理人身边的是一位投资银行家,他主要处理免税、有息或无息的政府住房公债事务。当我问他政府有什么类型的财政项目时,他回答:“如果你本人或者你的项目符合要求,政府将会提供95%~110%的财政支持。”
“你的意思是,政府将会为我们的下一项投资提供所有的钱?政府会给钱让我们购买资产?”我问。
“如果你符合条件,还会更多,政府甚至会借钱让你修理或改造你的项目。”
“你是说,如果项目成本是1000万美元,政府就会借给你1000万美元甚至更多。如果还需要300万美元修缮费用,政府将会继续提供?政府将会为我们购置自己的资产提供所有的资金?”我问。
那位投资银行家点了点头,他说:“他们更愿意借给你2000万美元,不过1000万美元对你来说就是一个很好的起点。等你完成了1000万美元的项目,如果你有一个良好的纪录,2000万美元甚至5000万美元的大项目也就不会是梦想了。”
我听富爸爸说过,事情会变得越来越容易。不过没有想到会变得这样容易。我仍然心存疑虑,问:“期限条件呢?”
“我可以保证,它的固定利率在5%~7%之间,期限40年而且没有追索权。”
“没有追索权?”我吃了一惊,“你是说,如果这个项目经营不善,我无力偿还借款的时候,政府不会追讨我的其他个人资产?银行从来都对没有追索权的贷款深恶痛绝,每次我从他们那里贷款时,他们一定要弄明白我所有的资产。”
“是的,”那位投资银行家说,“但是,你要注意到,这里的很多期限和条件都不同于传统银行的借贷。”
“我注意到了,”我说,“但是,我不明白政府怎么会有这样好?”
“偶尔还会有更好的免税政府公债项目。甚至偶尔还有可以减免的贷款。如果你做得很好,政府就会忘掉你借的钱,就像给你补助一样。”
“政府为什么要这样做呢?”我问。
“因为我们国家面临的一个很大问题,就是如何为低收入者提供住房。政府担心如果没有像你这样的人,千百万人将会无家可归,被迫生活在环境恶劣、犯罪丛生的贫民窟里。政府也在追查那些黑心房东,并将他们中的一些人送进监狱。这些黑心房东盘剥穷人,政府要阻止他们。同时,政府愿意为像你这样的人提供数十亿美元资金,你们被证明可以负责任地管理大型多户家庭公寓项目。”
“政府愿意给我钱,让我变得更富有。”我说。
“正确,”那位像个房地产经纪人的投资银行家笑着说,“那不仅仅是钱,而是一大笔钱。如果你在今后几年干得很好,如果你想做得更大、变得更富有,我会帮你借到数十亿美元。去年,我们一家分部就因为找不到合格的人选,不得不交还了数十亿美元。”
金说:“最好的致富途径,莫过于为更多人做更多的好事情。这激励我思考如何将贫民窟改造成安全舒适的公寓,提供给低收入家庭。”
“那正是政府希望你们做的。我们的大多数问题都来源于贫民窟,犯罪行为产生、犯罪率上升也来源于贫民窟。只要你能将贫民窟改造成安全舒适的住宅,你就可以得到越来越多的资金支持,你想要多少就有多少。”
“所以,我们可以通过成为政府的合作伙伴而更加富有?”我问。
“像你们梦想的那样富有,”那位投资银行家笑着说,“你们所要做的就跟你们过去10年一直所做的一样,利用自己的经验,拥有和管理多户家庭公寓。我们也很乐意帮助你们,让你们更加富有。你们知道吗,寻找像你们这样有这么多年经验的人有多难?当你们准备好以后,只管招呼一声。这位女士就会帮助你们寻找中意的项目,我也会帮助你们联系所需资金。”
会谈很快结束了,我和金向他们道谢,然后走向我们的汽车。坐在车上,我们仍然感到难以置信,半天说不出话来。车子开出了好几千米,金终于说:“你还记得10年前我们购买的那幢12个单元的公寓楼吗?”
“我也正好想到那幢公寓楼。”我回答。
“如果我们当时说‘我买不起’,将会发生什么?如果我们让那3.5万美元难住了,我们的生活会是什么样子?”金说。
我想了一下,说:“我认为我们今天仍然会那样讲。如果我们当时让3.5万美元难住了,那么它今天可能也会难住我们。”车子开出了很远之后,我似乎又听到了富爸爸的教诲:“你的未来取决于今天你所做的,而不是明天。”我转过头去,对金说:“如果10年前我们说‘我买不起’,今天我们可能也还在说‘我买不起’!”
我们静静地往家赶,心中感到既兴奋又感激。快到家的时候,我好像又听到了富爸爸的话:你一旦致富,想要更富就会越来越容易;很多人不能脱离中产阶级的生活,原因就在于他们不相信童话,所以不能从中得到启迪。当我下车的时候,内心再次默默地感激富爸爸,仿佛又听到了他的声音:“永远要记住,不论以什么方式,那些童话总有一天会成为现实。
今天就学习到这里,加油!