开闸放水，上海新房33盘逐一解读（1）

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2021年2月6日，上海楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施，“积分制”登上历史舞台。3月3日，上海楼市调控再出新政，其中限售政策——按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让为“积分制”打上补丁，上海新房市场进入低价定增时代。

3月12日，上海市房地产交易中心“网上房地产”发布公告，近期将有33个楼盘集中上市，上海新房春季供应开闸。我会用两篇文章为大家逐一解读下这33个新盘。

（一）浦东

1.嘉泷汇

推荐指数★★★★

中环旁、双轨交、建平实验小学、8.3万均价的嘉泷汇成为购房者必争之盘毋庸置疑。

价格方面，周边21年房龄的金桥都市花园成交单价7.5万，新房换算价12万，嘉泷汇（8.3）倒挂30%左右。

价值方面，占据浦东C位、2035规划晋升为城市副中心的金桥显然具备“白马”的基因与潜质，然而规划需要时间落地、现有资源中医疗的短板、板块内部充足的供应量实打实的影响着估值，我认为目前金桥板块估值只能算合理。

此外嘉泷汇混合式住宅以及略过时的户型、装修是减分项。

2.仁恒金桥世纪

推荐指数★★

2020年12月，浦开仁恒金桥世纪首开一鸣惊人。项目推出368套房源，收获1643组有效认筹，认筹率高达446%。就地段而言，靠近外环的仁恒金桥世纪逊色于嘉泷汇，但金鼎天地九宫格的规划却更能带来想象空间。

价格方面，周边13年房龄的东源名都成交单价6万，新房换算价7.8万，仁恒金桥世纪（7.0）倒挂10%左右。

价值方面，同嘉泷汇，不再赘述。

此外虽然去年开始仁恒置地走起了平民路线，但其产品品质保障、物业管理依然可以带来一定溢价。

3.阳明花园

捂盘王，产证只剩42年，直接PASS。

4.海玥瑄邸

纯刚需盘。

价格方面，周边4年房龄动迁房宣桥枫庭成交单价2.5万，新房换算价3.4万，海玥瑄邸（3.5）不到挂。

价值方面，宣桥板块发展潜力低、供需结构差。

（二）宝山

1.四季都会

价格方面，周边12年房龄同盛嘉园成交单价4万，新房换算价5.2万，四季都会（4.7）倒挂10%左右。

价值方面，杨行板块发展潜力一般、供需结构较差。

2.大华公园荟

价格倒挂程度、板块价值同四季都会，开发商减分。

3.大华锦绣四季

价格方面，周边5年房龄中铁青秀城成交单价4.1万，新房换算价4.5万。大华锦绣四季（4.7）不到挂。

价值方面，顾村板块发展潜力一般、供需结构较差。

（三）松江

1.国贸佘山原墅

价格方面，周边7年房龄动迁房佘山家园成交单价2万，新房换算价3万。考虑到国贸佘山原墅是别墅产品，佘山家园对其参考意义不大，但我认为5.2万取证均价还是有所高估。毕竟位置更好的“真”别墅上海紫园二手成交单价也仅有6万。

2.国贸凤凰原

价格方面，周边5年房龄龙湖锦宸公馆成交单价3.8万，新房换算价4.2万。国贸凤凰原（4.4）不到挂。

3.景瑞江山悦

价格方面，周边4年房龄恒大帝景成交单价4万，新房换算价4.3万，景瑞江山悦（4.7）不到挂。

4.泗水和鸣

推荐指数★

凭借自身3站七宝、6站漕河泾、9站徐家汇的地铁通勤优势、价格性价比，建发泗水和鸣二期认筹率达到213%，认筹人数突破1200。

价格方面，周边4年房龄建发玖陇湾成交单价5万，新房换算价5.3万，泗水和鸣三期收官作（4.6）倒挂15%。

价值方面，刚需圣地泗泾板块发展潜力平平，但对于漕河泾、徐家汇工作人群的导入优势依然存在。

5.金地西郊风华

推荐指数★★

限墅令下0.5容积率的“纯墅”金地西郊风华稀缺性不言而喻。

价格方面，按市场法推算，金地西郊风华合院合理价格7.2万、联排6.3万，相较于取证价倒挂15%左右。

（四）徐汇

尚海湾豪庭

推荐指数★★

前有融创徐汇滨江壹号全款买房，疑似销控造假；后有宝能公馆1288神秘认筹；今有尚海湾豪庭开盘前拆售楼处。不得不说徐汇滨江真是个神奇的地方。

价格方面，11年房龄的尚海湾豪庭二期成交单价12.5，新房换算价15.8万，本次尚海湾豪庭收官作（12.5）倒挂25%左右。

价值方面，相较于前滩S级的城市界面以及华二加持，目前徐汇滨江价值只能算合理。

此外尚海湾奇葩的户型以及开发商的隐患均是减分项。