在所有投资领域，提高个人生产率----即通过积累智识获得新收益，永远是最稳定、持续、可靠的方法论。它具备两个非常明显的特点：第一、受外界影响最小；第二、带给个人精神和物质收益最大。不会今天有收益转眼明天就没有了，也不会带会让你整天提心吊胆，担心事情败露，那都是投机，不是投资。

关注未来，让收益最大化

今年是2017年，距离上一次金融危机有整整八年的时间，这八年发生了非常多的剧烈变化，巨头公司的上市，个人财富的极速膨胀，所有一切都优于以往任何一个时代，当然也付出了比以往任何一个繁荣时代都巨大的代价。按照短期经济波动来看，5-8年为一个经济周期，那下一个八年期间，将会迎来一个持续繁荣的过程。如果这个假设正确，那很有可能让个人努力的收益成倍增加，如果这个假设不成立，也没关系，至少能够让损失最小化。

最重要的事--构建自己的模型

前面说了，积累智识是所有投资行为中的关键要素，那房地产投资也需要做足功课。这样时机到的时候，才能够做出正确的投资选择。在我看来，不管专家怎么说，理论模型有多正确，如果自己的认知和投资本金达不到，这些理论模型都毫无用处。所以，首先需要做的是评估自己的投资风格--激进还是保守；评估自己的资金量--有多少能用于房地产投资，最长锁定期是多久；预计花费多少精力在这个上面--价值观怎样；

确定好简洁的原则非常重要，因为我们的时间和注意力是非常有限的，当你选择a的时候，就必须放弃b，只有明确了自己的价值取向，你才能把时间和注意力效率最大化。一旦你自己的投资模型建立起来，你就可以根据实际情况不断优化，每次都可以利用这个模型做决策，而不是每次都杂乱无章地参考各方意见、搜集各种信息，觉得这个说的也对，那个说的也没有错。一来二去，自己拧不清，投资时机可能也错过了。

从历史数据和他人经验来看，大多数人一生中都会有在不同城市生活的经历，这种趋势一定会加剧（之所以这么判断，是对比了欧美发达国家，多数年轻人甚至会有几段异国生活的经历），但最后都会回到自己的家乡（父母在的地方）。因此，如果是买房考虑自住，从长远角度看，在家乡买房是有必要的，且大多数人都不在北上广这样的巨型城市，买房压力相对较小，越早买越好。然后其他的房产都以投资为主，参考要素只有两点：第一、是否有好的产业，聚集了好的公司，聚集原因是靠市场自由分配而不是行政指令；第二、是否有好的教育资源。其余的要素，诸如交通、商业配套、房屋舒适度等等，都是相对次要的条件。在前两者满足的情况，可以适当舍弃其他因素。

先把一个城市研究透彻

确定好自己的投资原则和基本模型之后，第二重要的事情就是锁定一个城市，千万不要跟风四处乱串，今天北京，明天杭州，都是很不明智的做法。市场变幻莫测，也有自己的规律，任何一个市场都有赚钱的和赔钱的，只要把一个地区研究透彻，就有机会获益。08年的时候，我知道有个前辈一口气买下了府南河边上的一层商铺，靠的不是赌一把勇气，是他长期关注过那个区域的房产价格，也对城市未来发展做了基本判断，当然也有充裕的资金。所以才敢在大部分人抛售的时候，抓住机会（大多数时候，大部分人的决定都是错的，你要做的就是避免随大流饿，你就赢了）

并且房地产交易本来也是很个人的行为，你持续关注一个区域的情况，一方面能给对该区域的价格变化有敏锐的洞察，另一方面能给及时看到哪些低价出售的卖家。收益从来都是跟买卖双方的交易意向和对商品的价值期望相关，而不是商品本身。去找哪些被低估的资产，然后低价买下它。

放眼全球

如果你已经有一定的房地产投资经验，那是时候放眼全球啦。其实早在去年年初，财经新闻里就能听到各种民间资本外流的信息，我们总认为跟自己关系不大就疏于关注，但还是那句话，如果真的要等到“有钱”了才去学习投资，一切都太晚了。海外地产投资，建议从亚洲的邻国开始，一方面距离近，想做实地考察的时候，不用跨越太平洋，时间成本相对较低；另一方面投资成本小，在北上广买一套房子的资金，能够在日本买上2-3套，对于初次尝试海外地产投资的人群来说也是不错的选择。我自己下周会去一趟日本，会详细分享学习和实地考察的经验，希望给大家一些参考和帮助，敬请期待。

注：对海外投资关注的朋友，可以在公众号:用书联盟上留言，提供更加翔实的信息。