最近力哥接连写了《大湾区新政解读和买房指南》 和《下一个“千年大计”在哪里》两篇文章，今天是“都市圈”三部曲最后一弹，也是干货最多的一弹。
继国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》后，最近国家发改委又发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，很多荔枝让力哥点评一下， 说白了就是给大家买房圈圈地，把把关，看有没有蹭中央规划热点赚一票的机会。
我认为，这次国家提出“培育发展现代化都市圈”的想法，是对过往城市化发展思路的一次重大修正。
过去提到城市化，国家的思路一直是希望走中小城镇化道路，让人口像撒芝麻一样均匀分布在全国各地城市，一方面为了全国均衡发展，减少地区和城乡差距，另一方面也能缓解大城市人口压力，避免交通拥堵、房价过高、空气污染，资源紧张等各种大都市病。
但这并不符合全世界城市化的真实发展路径，老百姓会用脚投票，否定这种思路，人口还是在拼命往大城市挤。
所以现在修正为做大做强都市圈，把人口从撒芝麻变成“总量分散，区域集聚”，方便大城市落户，以跨市域的长距离轨道交通为主要工具，打通城市圈内的交通网，这样哪怕生活中心城市的周边，也一样能享受中心城市带来的便利，避免人口过度集中在少数几个大都会的中心区域。
当然，北上广深这四座超大型城市，因为人口总量已经饱和，还是要限制疏导。
说白了，就是从忽悠大家去“小城市”，变成忽悠大家去“大城市边上的小城市”。
平时大家听来听去都是大北京、长三角、大湾区，其他地区小伙伴既没钱也没资格买这三大都市圈内的房子，除了眼红，还想分一杯羹呀，那今后全国遍地开花的都市圈，是不是都能上车呢？
别急，冲动是魔鬼。
看问题不能眉毛胡子一把抓，要纲举目张，直切要害，今天已经不是10年前只要买房就能坐等数钱的时代了，归根到底是由于下面两个基本面发生了根本性改变。
大前提：中国已完全进入老龄化时代，人口红利基本消失，年轻人生育意愿难以提升，未来总体上房多人少。
小前提：劳动力人口从增量争夺时代进入存量争夺时代，城市对人口的虹吸效应将越来越明显。农村被小城镇吸，小城镇被中等城市吸，中等城市被大城市吸，大城市被北上广深吸。越是处于这条人口流动鄙视链底层的地区，以后卖不掉的风险越大，房子越不值得投资。
结论：960万平方公里内绝大部分房子，可以自住，但不再值得投资。
要深入理解这个结论，得先理解“城市群”、“都市圈”和“同城化”的区别。
最早出现的地理概念是“城市群”。
记得我中学地理课本上提过，世界级城市群有5个：美国东北部沿海城市群（华盛顿-巴尔的摩-费城-纽约-波士顿）、北美五大湖城市群（芝加哥-底特律-克利夫兰-多伦多-渥太华-蒙特利尔）、日本太平洋沿岸城市群（东京-名古屋-京都-大阪-神户）、欧洲西北部城市群（巴黎-布鲁塞尔-阿姆斯特丹-鹿特丹-多特蒙德-法兰克福）、英伦城市群（伦敦-利物浦-曼切斯特-伯明翰）。
后来提出我们也要努力建设三个世界级城市群：长三角、珠三角、京津唐（“唐”是唐山，后来改为京津冀）。
世界六大城市群
可以发现，城市群的概念范围非常大。
比如日本太平洋沿岸城市群，从最东边的千叶到最西边的神户，直线距离480公里。
美国东北部城市群，从最北边的波士顿到最南边的华盛顿，直线距离超过600公里。
五大湖城市群最夸张，从最西边的芝加哥到最东边的蒙特利尔，直线距离超过1000公里。
从世界地图比例尺看，的确这些城市都挨得很近，但从地区或城市地图角度看，就会发现这几个城市离得还是有点远。
就算有新干线，东京人去大阪也算出远门了，没事不会一天到晚跑大阪。从经济地理角度看，或许两座城市在产业布局上能形成一定的协作互补，但从居民生活工作上看，双方还是各过各的，互不相干。
后来从生活地理角度出发，就出现了“都市圈”概念。
城市群里可以有N座中心城市，但都市圈里一般只有一座（偶尔会有两座），其他城市都像卫星一样，拱卫这座中心城市，形成一个同心圆结构的城市生活圈层体系，所以叫都市圈。
比如纽约都市圈、伦敦都市圈、巴黎都市圈、东京都市圈、洛杉矶都市圈等，范围就要比“城市群”小很多。上一篇提到的“上海大都市圈”规划，也可以看成是长三角城市群的迷你版。
再比如十三五规划中提出的“东北城市群”，就是个很尴尬的概念，北到齐齐哈尔，南到大连，光直线距离就将近1000公里，其实没啥实际意义。真正有意义的只有其中的“沈阳都市圈”，从沈阳市中心到本溪、铁岭、抚顺、辽阳这四个地级市的直线距离都在60公里内。
沈阳都市圈
按照此次官方提出的说法，城市群是“新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台”，而都市圈是“城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。”
所以都市圈包含在城市群内。
划重点：“1小时通勤圈”，也就是以现行的交通工具，1小时内是否能从周边小城市进入中心大城市。
人类对通勤时间的承受是有极限的，一天才24小时，去掉1/3睡眠，1/3工作，只有1/3时间可以用来吃喝拉撒睡觉赶路，如果上班路上就要超过1小时，来回2-3小时，相当于休憩时间的1/3都在路上，会大幅降低人的工作效率和生活幸福感。
虽然这次《意见》强调都市圈要以“促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展为方向”，但我认为都市圈并不等于同城化。
比如上海大都市圈规划提出“1+7”战略，但上海周边这7座城市到上海的真实通勤时间，都不太可能控制在1小时内。
国家现在提出的“1小时通勤圈”概念，是以高铁运行时长为标准。按照最高时速350公里计算，哪怕中途要降速停站，200公里内的车程也能在1小时内完成。
比如上海虹桥站到杭州东站的距离是170公里左右，中途一站不停只要45分钟，就算停靠三站最长也只要1小时6分钟。
但我们居住和工作的地方不可能都正好在高铁站隔壁，所以两头都要再靠市内交通摆渡。而高铁站也比一般地铁站大很多，光是在高铁和地铁之间步行换乘，排队过高铁安检，再排队检票到站台候车，都必须提前预留时间。
加上市内通勤还可能遇上堵车或地铁故障，这些都要提前预留时间。以我的经验，这些通勤过程中的摩擦时间，至少要30分钟。
再加上高铁不像地铁，随到随走，必须提前买票，遇到节假日可能还抢不到票，如果当晚没买到票，要么只能就地住酒店，要么只能高价打车回去，都是额外成本。
我有个朋友，家在苏州园区，前年在上海找了份工作。苏州园区站到上海虹桥站的高铁只要24分钟，原以为这么点时间同城化没问题，但他从家里到苏州园区站，且不说坐公交，就是自己开车去，最快也要15分钟，因为上海很大，虹桥站下高铁后，还得换两部地铁，花上40分钟才能到公司，再算上摩擦时间，单程通勤时间最少2小时，一天4个多小时都耗在路上。
而且把高铁、地铁、汽油和停车费都算上，一天光通勤费就要100元，一个月通勤费都可以在上海租房了。
他也想过直接开车上班，但外地牌照早晚高峰不能进外环内的高架，根本没办法直接开到上海市区，就算想拍上海牌照也又贵又难拍，就算拍到了，交通顺畅也要1个半小时才能到公司，遇上高速高架堵车，那就没准了，可能上班反而要迟到。
再说开车上班，光汽油费和买路费，一天100元还不够。
所以坚持一年多后，实在身心俱疲，他向公司提出辞呈，还是回苏州找工作了。
苏州园区到上海市中心的直线距离不过70公里，尚且如此，更别说上海大都市圈内的其他城市了。
所以我认为，真正的“同城化”范围要比国家认定的“都市圈”范围更小。
哪怕高铁只要半小时，实际通勤时间也肯定超过1小时，光有高铁不够，必须得有地铁直连。
地铁虽然速度慢，停靠站点多，但可以大幅减少两头摩擦时间，我们可以把房子买在地铁站边上步行5分钟的距离，而公司也很可能就在市中心地铁站边上步行5分钟的距离，而且地铁随到随走，跨市域的长距离轨道交通，往往站点间距长，运行速度快，只要保证坐地铁时间不超过50分钟，就能实现真正意义上的1小时通勤圈。
比如上海地铁16号线，开往最偏远的南汇新城，全长60公里，从始发站滴水湖站到终点站龙阳路站（上海内环），全程12站，耗时56分钟，如果坐大站车，耗时46分钟。
实际生活中，跨市域的长距离轨交往往都会遭遇明显的潮汐现象，也就是早高峰往主城区的列车挤到爆，晚高峰往新城或周边城市的列车挤到爆，每天通勤体验都是一坨屎，所以另一个计算方法是看开车时长。
早高峰的上海地铁站
开车是完全点对点的交通，只要不是交通特别拥堵的情况，走高速或城市快速路，想要一小时内搞定，最远距离也是60公里。
所以我认为，到都市圈中心城市市中心的直线距离在60公里内，是我们买房的最大半径，我称之为“投机圈”。
之所有叫“投机圈”，是因为如果你买的房子离市中心60公里，虽然能勉强形成同城效应，但终究还是有点远，保值性会弱一点，是没房票或买不起主城区的购房者的无奈之选，投机性更强。
对北京来说，从天安门画个半径60公里的圆，最远能触及到的只有北三县，廊坊、固安、涿州的大部分地区，外加一小部分天津武清区。
北京周边
之所以去年北三县、固安等地的房价出现大幅下跌，是因为概念炒作先行，但北京地铁还没连过去，实际上这些地区还无法和北京形成特别紧密的同城效应，很多在那买房的人并没有真去住，还是投机客在提前入场抢筹，结果严格限购后，阻止了后续资金入场接盘，很多投机客资金链撑不住，只能降价抛盘止血离场。
但将来地铁连通后，还是会有大量在北京买不起房的人把这些地方当睡城，房价还是会涨回来的，当然，地铁也肯定天天挤成屎。
至于更远的环京地区，包括天津主城区、保定、雄安、霸州、高碑店，以及北京北部的密云、怀柔、延庆山区，都不太可能在现有技术条件下和北京实现完全的同城效应，最多就是平时在北京租房，周末坐高铁回天津老家休息休息，所谓的“都市圈同城效应”，都是开发商吹出来的美梦。
注意，我说的是“现有技术条件下”，汽车性能再怎么提高，高速120公里的最高限速也很难提高，就算高铁速度从350公里进一步提高到400公里，也还是没卵用。
只有科技出现了划时代的重大突破，比如马斯克梦想的管道高铁，或者科幻片里经常出现的人类研制出了反重力引擎，汽车能在城市上空自由飞行，我上面说的这些买房逻辑才会被真正打破。
管道高铁，预计速度将超过1000km/h
对上海来说，从人民广场画个半径60公里的圆，最远只能触及昆山和太仓，连嘉兴和南通都在圈外。
对广州来说，传统意义上的主城区（人民公园）和珠江新城都可以作为城市中心，这个圆画出去，东莞和佛山几乎全境都在势力范围内。
对深圳来说，最西可以从前海开始画，最东可以从福田中心开始画，那东莞、惠阳、南沙、中山、珠海的大部分地区都在这个半径内，但惠州主城区在圈外，深圳人最喜欢买的大亚湾，只有最西边红树林公园一带入围，大亚湾中东部地区在圈外。
珠三角都市圈
把广深的“投机圈”合在一起看，交集在东莞和南沙。
对成都来说，以天府广场为中心，这个半径能把广汉、简阳、德阳、什邡、都江堰都包含进去，其中只有德阳是地级市。
成都都市圈
但要注意，成都只是二线城市，60公里半斤投机圈的投机风险，就明显高于北上广深。
其他二线城市以此类推。
放眼全国，我觉得今天在两个大城市之间已形成比较紧密的同城效应的，只有广州和佛山，在可预见的未来，东莞的临深片区和深圳也会形成紧密的同城效应。
广佛同城协调发展规划图
再看得更远一点，也只有郑州-开封和长沙-湘潭-株洲这两个城市圈能形成比较强的同城效应。
从郑州二七广场出发，半径60公里能把大半个开封包含进去，但洛阳、许昌、平顶山、新乡都包不到，西北的焦作勉强能包到，但这个城市体量太小，没什么投资价值。
郑州大都市区
所以所谓的“中原城市群”，我觉得最安全的投资只有郑州一地，如果胆子大一点，想投机一把，也只能投机开封。
而长湘株三座城市本身就非常近，尤其是湘潭和株洲，已基本形成同城效应，但这个都市圈最大的问题是长沙自己还不是特别强，如果距离武汉市中心30多公里的地方有这么两座卫星城，长期看会更有投资价值。
当然，60公里半径是口袋缺钱情况下的无奈之选，更好的选择是半径30公里内的“刚需圈”。
半径30公里，差不多能达到北京六环、上海郊环、成都六环一带，也就是公认的主城区（北京五环、上海外环、成都四环）之外的“刚需聚居区”，虽然距离市中心也已经很远，但穷人买不起市中心，又不甘心真跑隔壁城市买房，所以这个“刚需圈”就是最好的选择。
以上海为例，9号线上的九亭、泗泾、洞泾，11号线上的南翔、马陆、嘉定新城，17号线上的徐泾、赵巷，8号线上的浦江，16号线上的周浦，都是典型的“刚需圈”，上海本地穷人和外来奋斗入门中产的聚居区。
但真正有钱人买的最能保值的房子，其实是距离市中心15公里内的“投资房”。
大家想一想，为什么北京三四五环和上海内中外环的长度都差不多，而且北京五环和上海外环到到市中心的距离，都在15公里上下？
因为15公里内的路程，用汽车、地铁、甚至助动车等城区交通工具，人们不会感觉到有多费劲。
这也就是为什么真正的有钱人不会对嘉兴、惠州或廊坊的房子感兴趣，他们一定买北上广深市中心的房子。
写到这里，力哥已经解释得很清楚了，为什么绝大部分房子，其实并不值得我们投资。
马路上到处都是“总价低，不限购”的房产广告，虽然简单粗暴，却能击中人心。
可惜，“总价低，不限购”的房子，不管是偏远小城的房子、商住两用房、商铺、远离城区的海景房，甚至小产权房，从投资角度看，绝大部分并不值得入手。
对于手里钱不多，又没房票，还总想弯道上车的小伙伴来说，这真是一个很丧的结论呢…
祝大家好运~
作者：力哥说理财
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